BGH stärkt Mieter mit lebenslangem Wohnrecht

Vereinbarte lebenslanges Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf einer Wohnung bestehen

Wenn der Kaufvertrag einer Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht des Mieters vorsieht, darf der Vermieter ohne eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters keine Kündigung aussprechen. Auch eine Eigenbedarfskündigung kommt nicht in Frage. Das bestätigte jetzt der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 109/18).

Käufer von vermieteten Immobilien müssen die Kaufverträge nun noch genauer prüfen als bisher – besonders wenn sie eine Regelung enthalten, die einem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht einräumt. Einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs zufolge ist in einem solchen Fall eine Kündigung nur möglich, wenn sich der Mieter eine erhebliche Verletzung seiner mietvertraglichen Verpflichtungen zuschulden kommen lässt. Andere Kündigungsgründe hingegen sind laut Urteil nicht zulässig.

In dem verhandelten Fall ging es um eine vermietete Wohnung in einem Siedlungshaus mit zwei Parteien, das die Stadt Bochum 2012 verkauft hatte. Der Kaufvertrag umfasst einen Passus, der den Mietern "ein lebenslanges Wohnrecht" zusichert. Insbesondere dürfe der Käufer keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich sei lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.

Der Immobilienkäufer trat durch den Erwerb als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein und bezog die zweite Wohnung des Hauses. 2015 kündigte er das Mietverhältnis nach § 573a BGB. Dieser Paragraf macht grundsätzlich eine Kündigung auch ohne das sonst erforderliche berechtigte Interesse möglich, wenn der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen hat. 

Laut BGH ist jedoch angesichts des kaufvertraglich bestimmten lebenslangen Wohnrechts trotzdem keine Kündigung des Mietvertrags möglich, wenn keine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Denn bei dem Passus des Kaufvertrages handele es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter. Dieser räume dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter ein und schließe damit die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung aus.

Den Richtern zufolge bringt schon der Wortlaut der Regelung zum Ausdruck, dass den Mietern eine gesicherte Rechtsposition gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werden soll. Für diese Auslegung spreche zudem die hohe Schutzbedürftigkeit der langjährigen Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als frühere kommunale Eigentümerin und Verkäuferin des Hauses. Der Kündigungsausschluss umfasse auch die erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, da diese – wie die im Vertrag genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung – ebenfalls keine Pflichtverletzung auf Mieterseite voraussetze. 


Erstellt von (Name) S.B. am 15.11.2018
Geändert: 20.09.2019 08:34:57
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  panthermedia.net / Jasper Grahl
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