Baulärm berechtigt zur Mietminderung

Wenn es wegen Baumaßnahmen Dritter zu erheblichem Lärm kommt, müssen Mieter nicht die volle Miete zahlen. Das Landgericht Berlin stufte jetzt für Betroffene einer mehr als zwei Jahre dauernden Baustelle eine Mietminderung um 20 Prozent als angemessen ein (Az.: 67 S 309/18).

Der Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochhauses auf dem Nachbargrundstück sorgte in Berlin 27 Monate lang für erheblichen Baulärm. Ein Mieter klagte daraufhin mit dem Ziel, für diesen Zeitraum die Miete für seine Wohnung mindern zu dürfen. Das Landgericht bestätigte die Auffassung der Erstinstanz und gab dem Mieter Recht: Der Vermieter muss für die gesamte Bauphase 20 Prozent der gezahlten Miete erstatten.

Wie das Gericht ausführt, berechtigt erheblicher Baulärm zur Mietminderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen. Das gelte umso mehr, wenn der Vermieter mit dem verantwortlichen Bauherrn eine sogenannte Nachbarschaftsvereinbarung geschlossen habe, die dem Vermieter Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen zugesteht. In dem konkreten Fall lag eine solche Nachbarschaftsvereinbarung vor, wonach der Bauherr dem Vermieter gegenüber für "Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter" im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen hafte. Das Landgericht weist darauf hin, dass auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache darstellen, und das unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen. Dabei spiele es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen.

Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem im BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar.

Der Lärm selbst war den Richtern zufolge während der 27-monatigen Bauphase unterschiedlich intensiv. Das Gericht sei jedoch befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Das diene – gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und strittiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen – der Prozessökonomie.

Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20 Prozent bilde die mit dem Bauvorhaben verbundenen Beeinträchtigungen in ihrer Gesamtheit angemessen ab.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 15.03.2019 Geändert: 15.03.2019 14:07:09 Autor:  Petra Hannen Quelle:  LG Berlin Bild:  panthermedia.net / olegdudko

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