Betriebskosten: Tatsächliche Fläche auch bei preisgebundener Wohnung maßgeblich

Bei der Umlage der Betriebskosten kommt es auch bei preisgebundenem Wohnraum immer auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden (Az.: VIII ZR 173/17).

Für die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche ist die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend, nicht die Vereinbarung im Mietvertrag. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshofs jetzt auch für preisgebundene Wohnungen festgelegt – für preisfreie Wohnungen gilt das Prinzip bereits seit seinem Urteil vom 30. Mai 2018 (Az.: VIII ZR 220/17).

Gegenstand des jüngsten Verfahrens ist eine preisgebundene Wohnung in Wiesbaden. In dem 1979 unterzeichneten Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern vereinbart. Teil dieser Fläche und der Wohnung ist eine Mansarde mit einer Deckenhöhe von 1,90 Metern, deren Grundfläche die zum Mietvertrag gehörende "Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung" mit 16,95 Quadratmetern ausweist.

Die Vermieterin hat für ihre Betriebskostenabrechnung die im Mietvertrag genannte Wohnfläche von 120,05 Quadratmetern zugrunde gelegt. Aus Sicht der Mieter ist jedoch die Mansarde nicht anrechenbar, weil deren lichte Höhe weniger als zwei Meter beträgt.

Grundfläche einer Mansarde

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Grundfläche der Mansarde angesichts der Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung und der Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte anzurechnen ist. Daraus ergebe sich eine Wohnfläche von insgesamt 111,57 Quadratmetern, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen sei.

Dass die Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche geringer als zehn Prozent ist, ist laut BGH auch bei preisgebundenem Wohnraum nicht länger relevant. Dass der Raum nach der Hessischen Bauordnung kein Aufenthaltsraum ist, also eigentlich einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung unterliegt, sei ebenfalls nicht zu berücksichtigen, da die Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt sei.

Flächenangaben oder Vereinbarungen im Mietvertrag irrelevant

Die Richter weisen in ihrer Begründung darauf hin, dass die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen bestimmt, die Betriebskosten nach dem "Verhältnis der Wohnfläche" umzulegen. Es komme also auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an.

Denn zum einen handele es sich bei dem Verhältnis der Wohnfläche um eine objektive, rechnerische Größe. Zum anderen bezwecke die Bestimmung eine unverfälschte Verteilung von durchlaufenden Kosten des Vermieters unter mehreren Mietern auf das gesamte Gebäude. Dem werde allein der Maßstab der tatsächlichen Wohnfläche gerecht.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 15.02.2019 Geändert: 15.02.2019 11:26:14 Autor:  Petra Hannen Quelle:  Bundesgerichtshof Bild:  panthermedia.net / Peter Jobst

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