Betriebskostenabrechnung: Fläche zählt nicht zu Mindestangaben

BGH-Urteil zu Anforderungen an Betriebskostenabrechnung

Wenn Betriebskosten auf Basis der Fläche abgerechnet werden, muss der Vermieter dazu in der Regel keine weiteren Erklärungen geben – auch nicht in größeren Anlagen, bei denen mit verschiedenen Gesamtflächen gearbeitet wird. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden (Az.: VIII ZR 244/18).

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:
  • eine Aufstellung der Gesamtkosten, 
  • die Berechnung des Mieteranteils, 
  • den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen sowie 
  • Angabe und Erläuterung zum angesetzten Verteilerschlüssel. 

Wie aus einer aktuellen BGH-Entscheidung hervorgeht, muss der Verteilerschlüssel "Fläche" in der Regel nicht weiter erläutert werden. Das gelte auch bei größeren Anlagen, für deren Abrechnung verschiedene Gesamtflächen herangezogen werden.
In dem Streitfall ging es um eine Anlage, die sowohl Wohnungen als auch Gewerbeeinheiten umfasst. Der Vermieter forderte von einem Wohnungsmieter die Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten. In den Vorinstanzen – Amtsgericht und Landgericht Dresden – hatte er damit keinen Erfolg, weil diese die Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam hielten. Als Begründung führten die Richter an, dass der Umlageschlüssel – die Fläche – nicht näher erläutert worden sei.

Der Bundesgerichtshof folgte dieser Sichtweise jedoch nicht. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs sei nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei. Im Streitfall lasse sich der Umlageschlüssel „ohne weiteres entnehmen, weil jeweils die Gesamtflächen und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten angegeben sind. Hieraus ergibt sich jeweils die Berechnung des Anteils der Beklagten; auch die Vorauszahlungen sind in den Abrechnungen berücksichtigt.“ Damit seien die formellen Anforderungen erfüllt.

Wie die Richter weiter ausführten, ist die Fläche als Verteilungsmaßstab "aus sich heraus verständlich". Daran ändere auch nichts, dass der Vermieter bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassenden Gesamtanlage zugrunde gelegt und bei anderen Positionen kleinere Abrechnungskreise gebildet habe. Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, würden nach der Rechtsprechung des Senats gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung gehören.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 17.03.2020
Geändert: 08.01.2021 14:10:14
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov
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