Bundesgerichtshof begrenzt Ansprüche von Mietern auf Schadensersatz

Wenn ein Mieter infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und sich als neues Domizil eine eigene Immobilie kauft, kann er nicht verlangen, dass der Vermieter ihm die dafür angefallenen Maklerkosten ersetzt. Das hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen entschieden (Az. VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18). 

Verstößt ein Vermieter gegen seine vertraglichen Pflichten, muss er dem Mieter einen eventuell daraus entstandenen Schaden ersetzen, beispielsweise für den Umzug oder eine Übergangsunterkunft. Diese Pflicht hat der Bundesgerichtshof jetzt in konkretisiert. In beiden verhandelten Fällen waren die Mieter aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters ausgezogen und hatten daraufhin Wohneigentum erworben. Die in diesem Zusammenhang entstandenen Maklerkosten muss der Vermieter den obersten Richtern zufolge jedoch nicht ersetzen.
In einem Fall (Az.: VIII ZR 238/18) hatte der Vermieter eine Wohnung in Berlin wegen Eigenbedarfs gekündigt, diesen Eigenbedarf nach Auszug des Mieters jedoch nicht realisiert. Vor Gericht hatten die beiden Parteien zuvor einen Räumungsvergleich geschlossen. Der Mieter zog daraufhin in eine Eigentumswohnung, die er sich während des Verfahrens in Berlin gekauft hatte. Mit der Begründung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, verlangte der Mieter von seinem früheren Vermieter die Erstattung der dafür aufgewendeten Maklerkosten. Der andere Fall (Az.: VIII ZR 371/18) war etwas anders gelagert: Hier hatte der Mieter das durch diverse Streitigkeiten bereits belastete Mietverhältnis fristlos gekündigt und daraufhin in der Nähe seiner von der bisherigen Mietwohnung 250 Kilometer entfernten Arbeitsstelle ein Einfamilienhaus gekauft. Auch dieser Mieter verlangte Schadensersatz für die Maklergebühren.

In beiden Fällen stellen jedoch dem Bundesgerichtshof zufolge die Maklerkosten keinen erstattungsfähigen Schaden dar, wenn der Mieter von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen eine Immobilie erwirbt. Zwar sei grundsätzlich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses „eine adäquat kausale Reaktion“ auf eine Pflichtverletzung des Vermieters und den dadurch notwendig werdenden Umzug. Die Maklerkosten seien jedoch nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn die Mieter hätten mit Einschaltung eines Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Situation eine neue (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. 

Erstellt von (Name) E.R. am 11.12.2020
Geändert: 16.04.2021 16:45:15
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
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