Mietrecht: Fristlose Kündigung lässt ordentliche Kündigung nicht ins Leere laufen

BGH: Wenn fristlose Kündigung gegenstandslos ist, bleibt die ordentliche Kündigung

Wenn ein Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung verbindet, heilt ein Begleichen der Mietrückstände nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt weiter wirksam. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof bestätigt (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). 

Der Bundesgerichtshof hat jetzt mit zwei Urteilen endgültig die Frage geklärt, ob Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden können. Hintergrund sind zwei gleich gelagerte Verfahren in Berlin. In beiden Fällen hatten Mietparteien in zwei aufeinander folgenden Monaten die fällige Miete nicht bezahlt. Die Vermieter hatten ihnen daraufhin wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt und gleichzeitig aus dem gleichen Grund hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen.
Als Folge glichen die Mieter die Mietrückstände aus. Wie der BGH jetzt bekräftigte, heilt eine solche Schonfristzahlung zwar die fristlose Kündigung, die ordentliche Kündigung bleibt jedoch weiter wirksam. Das Landgericht Berlin als Vorinstanz war bewusst von der bisherigen Rechtsprechung des BGH abgewichen und hatte zugleich die Revision zugelassen, um eine endgültige Klärung des Sachverhalts zu ermöglichen.


Wenn fristlose Kündigung aufgehoben ist, gilt ordentliche Kündigung weiter


Das Landgericht hatte dabei die Auffassung vertreten, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere laufe, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen worden sei. Denn in dem Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigungen und dem Eingang der Schonfristzahlung habe kein Mietverhältnis mehr bestanden, das ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht aufleben, wenn es wegen der Schonfristzahlung zu einem Fortbestand des Mietverhältnisses komme.

Dieser Auffassung folgte der BGH jedoch nicht. Mit der Regelung zu einer Schonfristzahlung habe der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass die wirksam ausgeübte fristlose Kündigung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird. Die in einer solchen Situation hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gelte weiterhin.

Denn damit stelle ein Vermieter klar, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen gesetzlich vorgesehener Umstände nachträglich unwirksam wird. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat laut BGH eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere läuft. 

Ob die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen in den beiden Berliner Fällen gerechtfertigt sind, muss jetzt gesondert verhandelt werden. Dabei müssen die Berliner Richter unter Würdigung der konkreten Einzelfallumstände entscheiden, ob die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen wegen der zügig geleisteten Schonfristzahlungen eventuell treuwidrig ist.


Erstellt von (Name) S.B. am 27.09.2018
Geändert: 30.01.2019 12:47:02
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  BGH
Bild:  pantermedia.net / Justitia_Roland_Maier
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