Fristlose Kündigung nach Prügerleien und Beschimpfungen?

Für eine fristlose Kündigung muss der Mieter selbst sich daneben benommen haben - und abgemahnt worden sein

Für eine fristlose Kündigung muss der Mieter selbst eine schwere Pflichtverletzung begangen haben – das Verhalten seines Sohnes oder seiner Anwältin kann ihm nicht automatisch zugerechnet werden. Zu diesem Ergebnis kam jetzt das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az.: 2 U 55/18).

Ein zerrüttetes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieterin eines Backhops beschäftigte jetzt die Gerichte in Hessen. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main kam zu dem Schluss, dass die schwere Pflichtverletzungen seines Sohnes einem Mieter nicht per se zugerechnet werden können und daher allein keine fristlose Kündigung rechtfertigen. Auch verbale Entgleisungen seiner Anwältin seien nur dann ein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter sie sich zu eigen mache.

In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin Räume eines von ihr selbst bewohnten Hauses dem Mieter für den Betrieb eines Backshops überlassen. Wegen erheblicher Zerrüttung des Miet- und Nachbarschaftsverhältnisses kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgerecht. Danach eskalierte der Streit: Die Parteien fotografierten und filmten sich gegenseitig, installierten Überwachungskameras und schnitten Gespräche mit. Die Söhne beider Mietparteien prügelten sich, was die Mütter filmten. Der Sohn des Mieters zerstörte eine Überwachungskamera der Vermieterin. Zudem erstattete die Anwältin des Mieters wegen Beleidigung und Morddrohungen Strafanzeige gegen den Sohn der Vermieterin und brachte dieses Verhalten mit seiner türkischen Herkunft in Verbindung. Dies wiederum nahm der Anwalt der Vermieterin zum Anlass für eine fristlose Kündigung.
Wie bereits das Landgericht Limburg entschied auch das Oberlandesgericht Frankfurt, dass die ordentliche Kündigung wirksam ist, nicht jedoch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Trotz der Vielzahl der Vorfälle liege kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor. Denn bei einer wertenden Gesamtschau müsse "der Schweregrad der Pflichtverletzungen unter Prüfung aller Umstände des Einzelfalls berücksichtigt" werden.

Das Aufstellen von Überwachungskameras sei zwar ein Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung, aber die Vermieterin habe mit ihren Kameras ebenfalls gegen dieses Recht verstoßen. Dass der Sohn des Mieters eine Kamera zerstört und sich mit dem Sohn der Vermieterin geprügelt habe, könne dem Mieter nicht per se zugeordnet werden – um darauf eine Kündigung zu stützen, hätte die Vermieterin den Mieter zuvor abmahnen müssen.

Auch die Strafanzeige der Anwältin des Mieters liefere trotz der aus Sicht der Richter fremdenfeindlich erscheinenden Entgleisung keinen Grund für eine außerordentliche Kündigung: Zum einen gelte für Äußerungen in einer Strafanzeige grundsätzlich das Recht auf freie Meinungsäußerung, zum anderen gebe es keinen Hinweis darauf, dass sich der Mieter diese Bewertung der Anwältin zu eigen gemacht habe. Zudem sei wegen des bereits ordentlich gekündigten Mietverhältnisses auch kein überwiegendes Interesses an der sofortigen Beendigung feststellbar.


Erstellt von (Name) W.V.R. am 04.12.2018
Geändert: 20.05.2019 11:48:07
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  OLG Frankfurt am Main
Bild:  panthermedia.net / belchonock
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