Grundstückskauf: Kein Schadensersatz nach Abbruch der Verhandlungen

Käufer muss keinen Schadensersatz leisten, wenn er Verkauf abbricht

Wenn nach länger andauernden Vertragsverhandlungen der Verkäufer eines Grundstücks von dem Vorhaben Abstand nimmt, wird er dadurch gegenüber dem möglichen Käufer nicht schadenersatzpflichtig. Das zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 24 U 21/19).

Verhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag können eine langwierige Sache sein. Länger andauernde Gespräche sind jedoch keine Garantie für einen erfolgreichen Vertragsschluss – und wer in dieser Phase Aufwendungen macht, kann keinen Schadensersatz verlangen, wenn der Verhandlungspartner die Gespräche beendet. Das stellte jetzt das OLG Düsseldorf klar. "Auch nach länger andauernden Vertragsverhandlungen über einen Grundstückskaufvertrag kann sich ein Verhandlungspartner grundsätzlich ohne Nachteile von den Verhandlungen zurückziehen", so die Richter: "Macht der andere Vertragsteil im Hinblick auf einen erhofften Vertragsschluss Aufwendungen, dann trägt er selbst die damit verbundenen Risiken."
Im Streitfall hatte sich ein Eigentümer zum Verkauf seines Grundstücks entschlossen und dafür 165.000 Euro verlangt. Der Kaufinteressent bot 130.000 Euro an. Das lehnte der Verkäufer ab, woraufhin der potenzielle Käufer ihn auf Schadensersatz verklagte. Er begründete diesen Schritt damit, im Vertrauen auf den Vertragsabschluss Aufwendungen in Höhe von fast 40.000 Euro getätigt zu haben. Laut Oberlandesgericht ist es jedoch grundsätzlich das Recht eines Verhandlungspartners, von einem Vertragsschluss Abstand zu nehmen, und das auch ohne Begründung.

Bei Notarverträgen sei eine besondere Vorsicht bei der Prüfung vorvertraglicher Haftung geboten: Würde eine Verpflichtung zum Schadensersatz ohne Weiteres bejaht, könne dies einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss begründen. Ein solcher Zwang sei jedoch nicht mit der Formvorschrift des § 313 b Abs. 1 BGB vereinbar, die eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindern solle. Anders ist aus Sicht der Richter ein möglicher Schadensersatzanspruch zu bewerten, wenn einer der Verhandlungspartner seine Bereitschaft zum Vertragsschluss nur vorspiegelt oder nicht mitteilt, wenn diese Bereitschaft nicht länger besteht. Das sei im Streitfall aber nicht gegeben.

Dass der Verkäufer nicht über die schadhafte Giebelwand und eine unterirdische Wasserleitung informiert hat, stellt zudem aus Sicht der Richter keine Verletzung der Aufklärungspflicht dar und begründet ebenfalls keinen Schadensersatzanspruch. Zum einen sei der beabsichtigte Grundstückskaufvertrag nicht zustande gekommen. Zum anderen stelle die Eigenverantwortung für die Beschaffung notwendiger Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko einen zentralen Vertrauensaspekt dar, der auch bei der Beurteilung von Informationspflichten zu beachten sei.

"In einer Marktwirtschaft ist im Grundsatz jede Seite selbst dafür verantwortlich, sich über die Marktverhältnisse zu informieren und sich vertragsrelevante Informationen zu verschaffen", schreiben die Richter: "Eine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen können, besteht nicht."

Erstellt von (Name) W.V.R. am 18.03.2020
Geändert: 08.07.2020 17:25:42
Quelle:  Kölner Haus und Grund, kostenlose-urteile.de
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Jasper Grahl
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