Hohe Hürden für Verwertungskündigung

Das Landgericht Osnabrück legt die Latte für Verwertungskündigungen hoch

Wenn ein Vermieter über Jahrzehnte weder die Miete erhöht noch die notwendigen Sanierungsarbeiten vornimmt, kann er das Mietverhältnis nicht mit der Begründung kündigen, dass die Fortsetzung ihm erhebliche wirtschaftliche Nachteile bringen würde. Mit dieser Entscheidung unterstrich das Landgericht Osnabrück die hohen Hürden für eine sogenannte Verwertungskündigung (Az.: 1 S 117/19).

Grundsätzlich darf der Vermieter einer Wohnung den Mietvertrag kündigen, wenn ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen und er nur so die Immobilie wirtschaftlich verwerten kann. Wie eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Osnabrück zeigt, ist es allerdings nicht einfach, eine solche Verwertungskündigung hinreichend zu begründen. Dass – wie vom Vermieter behauptet – wegen geringer Mieteinnahmen eine Sanierung nicht zu refinanzieren und ein Verkauf der Immobilie im vermieteten Zustand unmöglich ist, akzeptierten die Richter jedenfalls nicht als Kündigungsgründe.
In dem verhandelten Fall ging es um ein Gebäude mit ehemals vier Wohnungen, das einer Gemeinde aus dem Emsland gehört. In dem Haus wohnte noch ein Mieter, der zwar nur eine der beiden Wohnungen im Dachgeschoss angemietet hatte, jedoch beide nutzte – für 40 Euro monatlich. Die Kommune hatte die letzte Mieterhöhung in den 1950er Jahren vorgenommen und über Jahrzehnte keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, weshalb das Haus mittlerweile einen erheblichen Investitionsstau aufwies. 2016 wollte die Gemeinde das Haus verkaufen und bot sie an ihrem "Schwarzen Brett" für 60.000 Euro an. Gleichzeitig sprach sie gegenüber dem Mieter eine Verwertungskündigung aus und begründete diesen Schritt damit, dass die notwendige Sanierung des Hauses durch die Gemeinde wirtschaftlich nicht darstellbar sei. Die einzig sinnvolle Nutzung der Immobilie sei ein Verkauf, dieser sei aber nur im nicht vermieteten Zustand möglich.

Das Amtsgericht Meppen gab der Gemeinde in erster Instanz recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Das Landgericht Osnabrück hob dieses Urteil jedoch auf. Im Gegensatz zur Vorinstanz sahen die Richter keine Grundlage für eine Verwertungskündigung. Zur Begründung führten sie unter anderem an, dass die Gemeinde selbst für die geringe Rendite des Hauses und den Sanierungsstau verantwortlich ist. Sie habe die möglichen Mieterhöhungen nicht vorgenommen und das Haus verfallen lassen. Dass dies nicht von vorneherein mit dem Ziel geschehen war, später eine Verwertungskündigung auszusprechen, spielte aus Sicht des Landgerichts keine Rolle. 

Den Richtern zufolge hat die Gemeinde auch nicht ausreichend belegt, dass ein Verkauf des Hauses im vermieteten Zustand nicht zu wirtschaftlich zumutbaren Bedingungen möglich sei. Ein gewisser Preisnachteil durch einen Verkauf im vermieteten Zustand sei dem Vermieter zumutbar – besonders wenn es sich um eine öffentlich-rechtliche Körperschaft handele und nicht um einen privaten Vermieter. Zudem habe die Gemeinde keinen aus Sicht des Landgerichts gebotenen Versuch unternommen, durch Angebote im Internet oder über einen Makler die Immobilie einem größeren Personenkreis im vermieteten Zustand anzubieten. Angesichts der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt sei es "keineswegs fernliegend" gewesen, so einen Käufer zu finden, der das Haus auch im vermieteten Zustand zu einem attraktiven Preis übernommen hätte.


Erstellt von (Name) J.F. am 19.02.2020
Geändert: 29.04.2020 12:48:47
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Landgericht Osnabrück
Bild:  panthermedia.net / Buchachon Petthanya
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