Kein Schlichtungsverfahren bei Nachbarschaftsklage gegen Eigentümer

Obligatorisches Schlichtungsverfahren entfällt, wenn die Klage sich gegen den Eigentümer einer Wohnung richtet, nicht gegen den Mieter

Kommt es zum Streit über den Zigarettenrauch eines Mieters, ist nur dann ein vorgelagertes Schlichtungsverfahren nötig, wenn sich die Klage gegen den Mieter selbst und nicht gegen die Wohnungseigentümer richtet. Diese Entscheidung hat das Landgericht Frankfurt veröffentlicht (Az.: 2-13 S 6/17).

Für bestimmte Streitigkeiten ist in Hessen eine Klage vor Gericht erst nach einer außergerichtlichen Streitschlichtung möglich, beispielsweise für alle Nachbarstreitigkeiten. Wer gegen einen im Hof und auf dem Balkon rauchenden Nachbarn vorgehen will, muss dieses Schlichtungsverfahren jedoch einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt zufolge nicht zwingend durchlaufen. Wenn ein Wohnungseigentümer einen anderen Eigentümer als Vermieter wegen des Zigarettenrauchs auf Unterlassung verklagt, muss zuvor kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchgeführt werden. Richtet sich die Klage jedoch gegen den rauchenden Mieter selbst, ist ein Schlichtungsverfahren erforderlich.

Rauchen auf dem Balkon: Belästigung für den Nachbarn


Im konkreten Fall ging es um die Eigentümer von zwei benachbarten Wohnungen, deren Balkone lediglich durch eine Trennwand geteilt sind. Der Eigentümer der einen Wohnung fühlte sich durch den Zigarettenrauch und weitere Duftabsonderungen des Mieters der anderen Wohnung gestört. Der Eigentümer ging daraufhin – ohne vorgeschaltetes Schlichtungsverfahren – gerichtlich sowohl gegen den Mieter als auch gegen den anderen Eigentümer vor. Aus Sicht des Amtsgerichts war dieses Vorgehen wegen der fehlenden Güteverhandlung insgesamt unzulässig. Das Landgericht Frankfurt sah den Fall differenzierter. Demnach hätte der Eigentümer nur bei seiner Klage gegen den Mieter ein Schlichtungsverfahren zwingend vorschalten müssen, nicht bei der Klage gegen den anderen Eigentümer.


LG Frankfurt: Güteverfahren gilt nicht für Wohnungseigentumsrecht


Aus Sicht der Richter ist die Vorschaltung eines verpflichtenden Schlichtungsverfahrens im Wohnungseigentumsrecht nicht in gleicher Weise wie bei Grundstücksnachbarn geboten und durch zahlreiche Besonderheiten zudem praktisch kaum durchführbar. Zwar sei im Ansatz eine vergleichbare Interessenlage mit Blick auf das Nachbarrecht gegeben. Der Gesetzgeber habe jedoch ein obligatorisches Güteverfahren nur für wenige Konstellationen eingeführt, wozu das Wohnungseigentumsrecht nicht gehöre. "Das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zeichnet sich durch eine besondere rechtliche Verbundenheit aus, die mit dem Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer untereinander nicht ansatzweise vergleichbar ist", so die Richter. Mit der Eigentümerversammlungen gebe es eine im Gesetz vorgesehene Gelegenheit, Konfliktlagen zu besprechen, zu moderieren und auch zu lösen. Es bestehe daher – anders als bei Grundstücksnachbarn – bereits ohne ein zusätzliches Schlichtungsverfahren ein festes Instrumentarium, mit dem Probleme aus dem Gebrauch des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums geregelt werden können.

Zudem kann den Richtern zufolge die komplexe Verflechtung der Rechtsverhältnisse nicht in die landesrechtlichen Schlichtungsverfahren übertragen werden, ohne erhebliche praktische Probleme zu verursachen. Beispielsweise würden beim Rauchen auf dem Balkon und im Hof auch andere Sondereigentümer tangiert, eventuell zusätzlich die teilrechtsfähige Gemeinschaft. An einem Schlichtungsverfahren müssten daher alle Betroffenen beteiligt werden. "Die hieraus erwachsende Komplexität ist nur schwerlich – jedenfalls auf der Basis der bestehenden Regelungen – in einem Schlichtungsverfahren umzusetzen", so die Richter. Bei der Klage gegen den Mieter sei diese Komplexität nicht gegeben, denn eine Abrede mit einem Mieter könne das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht tangieren. Zudem gebe es mit dem Mieter keine Möglichkeit, das Problem gegebenenfalls bei einer Eigentümerversammlung zu lösen.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 18.10.2019
Geändert: 29.04.2020 12:44:50
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Landgericht Frankfurt am Main
Bild:  panthermedia.net / Boris Zerwann
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