Kosten für irrtümliche Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum werden nicht erstattet

Wohnungseigentümer sollten die Teilungserklärung genau studieren: Wer Gemeinschaftseigentum instandsetzt, weil er es irrtümlich für Sondereigentum hielt, bleibt auf den Kosten sitzen. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: V ZR 254/17).

Welche Hausbestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden, muss in einer Teilungserklärung klar definiert werden. Denn wenn Wohnungseigentümer nicht wissen, für was sie selbst zuständig sind und für was die Eigentümergemeinschaft, kann es teuer werden. Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich jetzt mit dem Fall eines Wohnungseigentümers aus Hamburg, der 2005 seine einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzt hatte. Bis zur Veröffentlichung einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2012 (Az.: V ZR 174/11) war der Eigentümer – wie auch viele andere Eigentümer der Wohnanlage – irrtümlich davon ausgegangen, dass jeder die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen muss. Tatsächlich handelt es sich jedoch um eine gemeinschaftliche Aufgabe. Trotzdem hat der Eigentümer dem BGH zufolge keinen Anspruch auf die Erstattung der Kosten für den Fenstertausch.

Wie die Richter ausführen, enthält das Wohnungseigentumsgesetz spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Danach haben die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden, müssen also gemeinsam auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Wer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, hat daher den Richtern zufolge keinen Anspruch auf die Erstattung der Kosten. "Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben", so der BGH: "Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden."

Mit Blick auf den konkreten Fall weisen die Richter zudem auf die Problematik hin, dass die Teilungserklärung jahrelang unzutreffend ausgelegt worden sei. In so einer Situation hätten häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch. Der damit verbundene "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen würde zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand führen, jedoch nicht zwangsläufig zu einem als "gerecht" empfundenen Ergebnis.

Erstellt von (Name) S.H. am 24.06.2019
Geändert: 29.04.2020 12:46:17
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  panthermedia.net / Kuzmafoto
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