Kurzzeitige Vermietung nicht per Mehrheitsbeschluss zu stoppen

Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung? Das können die übrigen Teilhaber einer Eigentümergemeinschaft auch per Mehrheitsbeschluss nicht verhindern

Will ein Teilhaber einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Eigentumswohnung kurzzeitig vermieten, können die anderen Teilhaber das nicht per Mehrheitsbeschluss verhindern. Um sogenannte mehrheitsfeste Rechte von Sondereigentümern* zu schützen, müssen entsprechende Änderungen der Teilungserklärung einstimmig erfolgen. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.:V ZR 112/18).

Manch Besitzer einer Eigentumswohnung freut sich, wenn er die eigenen vier Wände zwischendurch an Touristen oder andere kurzzeitige Nutzer vermieten kann. Die übrigen Wohnungseigentümer hingegen freuen sich darüber oft nicht. Im Emsland wollten daher die Eigentümer von sieben Wohnungen der Eigentümerin der achten Wohnung im Haus ein Vermieten an Feriengäste verbieten.

Zwar enthielt die Teilungserklärung eine Regelung, die eine kurzzeitige Vermietung der Wohnungen ausdrücklich gestattete. Die missgestimmten Eigentümer nutzten jedoch eine sogenannte Öffnungsklausel, um die Erlaubnis zu kippen: Mit einer Mehrheit von mindestens 75 Prozent aller Miteigentumsanteile änderten sie die Teilungserklärung. Danach war die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Kurzmieter nicht mehr zulässig.
Die vermietungswillige Eigentümerin wehrte sich jedoch mit einer Beschlussmängelklage gegen diesen Schritt – und das zu Recht, wie nach dem Amtsgericht Papenburg und dem Landgericht Aurich nun auch der Bundesgerichtshof bestätigte. Die Richter verwiesen zum einen auf einen Beschluss des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2010, wonach eine zulässige Wohnnutzung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste umfasst. Zum anderen führten sie die Gemeinschaftsordnung an, die vor dem Änderungsbeschluss ebenfalls eine kurzzeitige Vermietung zuließ. Die allgemeine Öffnungsklausel erlaube den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dabei müssen laut BGH jedoch bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken beachten werden – beispielsweise wenn der Beschluss sogenannte mehrheitsfeste Rechte der Sondereigentümer betrifft. 

Wie die Richter ausführen, ist die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums Teil dieser mehrheitsfesten Rechte. Da die Zweckbestimmung vorgebe, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf, habe sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Für eine Änderung sei daher die Zustimmung des Eigentümers der Einheit notwendig, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Denn eine solche Änderung verenge die zuvor weite Zweckbestimmung und schränke das im Wohnungseigentumsgesetz gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. 

Der BGH weist darauf hin, dass eventuelle mit einer Kurzzeitvermietung einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden müssten. Daraus könne nach dem Wohnungseigentümergesetz ein Unterlassungsanspruch entstehen. Dass kurzzeitige Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stelle jedoch für sich genommen keine Störung dar.

*Von Sondereigentum spricht man, wenn die Eigentumsverhältnisse mehrerer Eigentümer an einem Grundstück bzw. den darauf befindlichen Gebäuden so geregelt sind, dass neben dem Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung entsteht (§ 5 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)).

Erstellt von (Name) S.B. am 17.04.2019
Geändert: 18.04.2019 10:46:42
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  panthermedia.net / kchung
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