Mieterhöhung nach Modernisierung: Härteeinwand auch bei großer Wohnung möglich

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung können auch Mieter großer Wohnungen einen Härtefall geltend machen - im Einzelfall. Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die Härtefallabwägung dahingehend präzisiert. (Az.: VIII ZR 21/19).

Ob nach einer Modernisierung die Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellt, sorgt vor deutschen Gerichten regelmäßig für Streit. Bei der Urteilsfindung wägen Richter dann die berechtigten Interessen von Mietern und Vermietern gegeneinander ab. Wenn ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, wird das in der Regel zu seinen Lasten in die Abwägung einbezogen. Die Quadratmeter allein sind dabei aber nicht ausschlaggebend, hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Unzumutbare Härte für Mieter mit Hartz IV


 In dem Verfahren hatte ein Mieter, der in Berlin allein in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung lebt, nach einer Modernisierung gegen die darauf folgende Mieterhöhung geklagt. Die bisherige Miete betrug 574,34 Euro plus 90 Euro Heizkostenvorschuss und sollte nach der Modernisierung um 240 Euro monatlich steigen – um 70 Euro wegen der Dämmarbeiten an der Fassade und der obersten Geschossdecke, um 100 Euro für die Vergrößerung der Balkone auf fünf Quadratmeter und um weitere 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Mieter lebte von Arbeitslosengeld II und erhielt einen monatlichen Mietzuschuss von 463,10 Euro. Vor diesem Hintergrund wertete er die verlangte Mieterhöhung als unzumutbare Härte.


Das Amtsgericht stellte zunächst fest, dass der Mieter nicht die Mieterhöhung von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls zahlen muss, wohl aber die übrige Summe. Auf seine Berufung entschied das Landgericht, dass er lediglich zur Zahlung einer Mieterhöhung von 4,16 Euro monatlich verpflichtet ist – also zu dem Betrag, der auf die Dämmung der Geschossdecke entfiel. Gegen diese Entscheidung wehrte sich der Vermieter vor dem Bundesgerichtshof. Er verwies dabei vor allem auf die für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt, wonach lediglich eine Wohnfläche von 50 Quadratmeter als angemessen gilt. Die 86 Quadratmeter große Wohnung des Arbeitslosengeld II beziehenden Mieters übersteige diese Grenze erheblich, so dass die Bejahung eines Härtefall darauf hinauslaufen würde, dass der Vermieter den Luxus des Mieters zu finanzieren habe.

Verwurzelung des Mieters und sein Gesundheitszustand maßgeblich


Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Der Mieter wohne seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung, der Vertrag sei 1962 von seinen Eltern abgeschlossen worden. Inzwischen nutze er die Wohnung allein. Ob im Zuge der Interessensabwägung eine Wohnung als unangemessen groß gilt, hängt den Richtern zufolge nicht von Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen ab. Während diese sicherstellen sollen, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet, verfolge das Bürgerliche Gesetzbuch einen anderen Regelungszweck: "Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf." Für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Härte müsse das Gericht die Bedeutung und Tragweite dieses Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen. Daher komme es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – beispielsweise die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. In dem konkreten Verfahren sei das nicht der Fall.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 18.10.2019
Geändert: 29.04.2020 12:47:45
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Bundesgerichtshof
Bild:  panthermedia.net / vaselena
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