Mieterhöhung nach überteuerter Modernisierung ungültig

Vermieter müssen sich bei Modernisierungsmaßnahmen an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin. Wer bewusst und in Absprache mit weiteren Beteiligten dagegen verstößt, um seinen Gewinn zu maximieren, macht dadurch die folgende Mieterhöhungserklärung wegen Sittenwidrigkeit unwirksam (Az.: 67 S 342/18).

Vermieter, die ihre Mieter finanziell übervorteilen wollen, haben vor Gericht schlechte Karten. Das zeigt der vor dem Landgericht Berlin verhandelte Fall eines Vermieters, der bei Modernisierungsmaßnahmen bewusst und gemeinsam mit Geschäftspartnern gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen hatte. Wegen des Versuchs, die Mieter mit überhöhten Preisen zu übervorteilen und seinen eigenen Gewinn zu maximieren, ist aus Sicht der Richter die gesamte nach der Modernisierung erklärte Mieterhöhung sittenwidrig und damit unwirksam – obwohl die Sittenwidrigkeit nicht alle Bereiche der Modernisierung betrifft.

In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter zusammen mit einem personell und wirtschaftlich mit ihm verbundenen Bauunternehmen Modernisierungsarbeiten überhöht abgerechnet, um die Kosten auf die Mieter umlegen und so seinen Gewinn maximieren zu können. Den Richtern zufolge standen diese Kosten bewusst und gewollt in einem eklatanten Missverhältnis zur Leistung – zum einen wegen der personellen und unternehmerischen Verflechtungen der beteiligten Unternehmen, zum anderen angesichts der von Sachverständigen angesetzten angemessenen Kosten.

Diese Konstellation reiche aus, um ein kollusives Verhalten des Vermieters und seiner Firmen "aus verwerflicher Gesinnung zum Zwecke der Gewinnmaximierung unter Ausnutzung der besonderen Situation des Mieters" zu bejahen. Angesichts der kollusiv erhöhten Preise hielten die Richter eine bloße Teilunwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung für unangemessen, da damit ein wirksamer Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise vorsätzlich weit überhöht abgerechneten Modernisierungszuschlägen unterlaufen werden würde.

Irrelevant ist den Richtern zufolge zudem, dass von der Sittenwidrigkeit nicht alle Maßnahmen betroffen sind beziehungsweise dass die Angemessenheit und Ortsüblichkeit der Preise nicht hinsichtlich aller Maßnahmen überprüft wurden. Denn der Vermieter habe es unterlassen, eine neue Erhöhungserklärung abzugeben, die keine sittenwidrigen Bestandteile enthalte.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 02.12.2019
Geändert: 01.12.2021 14:54:41
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  LG Berlin
Bild:  panthermedia.net / Roland Maier
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