Mietpreisbremse: BGH konkretisiert Regelung zur Vormiete

Um bei der Festlegung der Miethöhe im Rahmen der Mietpreisbremse die Vormiete heranziehen zu können, muss das letzte Mietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein. Wurde die Fläche zuvor als Büro und damit gewerblich vermietet, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen – und auch nicht auf einen davor gelegenen Wohnraummietvertrag, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 374/18).

Seit 2015 sieht die Mietpreisbremse vor, dass in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wenn schon der bisherige Mieter mehr bezahlt hat, darf der Vermieter diese Miete allerdings weiterhin verlangen. Der Bundesgerichtshof hat nun diesen Ausnahmetatbestand der Vormiete konkretisiert. Demnach muss sich die Vormiete auf ein unmittelbar vor dem Neuvertrag liegendes Wohnraummietverhältnis beziehen. Auf gewerbliche Mieten oder eine Miete aus einem früheren Wohnraummietvertrag kann sich der Vermieter nicht berufen.

In dem Fall ging es um eine 2016 vermietete Zweizimmerwohnung in Berlin. Diese war vor der Neuvermietung als Wohnraum vier Jahre lang mit einem Gewerberaummietvertrag als Büro vermietet worden. Davor wiederum hatte bereits ein Wohnraummietverhältnis bestanden. Bei der Neuvermietung begründete der Vermieter die Miethöhe mit diesem Wohnraummietvertrag, überschritt damit allerdings die örtliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Dieses Vorgehen ist aus Sicht des BGH nicht zulässig.

Wie die Richter in der Urteilsbegründung ausführen, kommt als Vormiete nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht, nicht eine in einem ganz anderen Marktsegment wie einem Gewerberaummietverhältnis erzielte Miete. Zudem müsse dieses frühere Wohnraummietverhältnis dem neuen Mietvertrag unmittelbar vorangegangen sein. Denn nach allgemeinem Sprachgebrauch sei mit dem vorherigen Mieter regelmäßig der zeitlich letzte Vormieter gemeint und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein „Vorvormieter“ lasse sich unter diesem Begriff schwerlich fassen. 

Erstellt von (Name) E.R. am 23.11.2020 Geändert: 26.02.2021 16:03:44 Autor:  Petra Hannen Quelle:  Bundesgerichtshof Bild:  Bildagentur PantherMedia / nito500

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