Nur vereinbarte Betriebskosten lassen sich umlegen

Betriebskostenabrechnung vor Gericht

Wenn ein Mietvertrag keine allgemeine Betriebskostenumlage, sondern die Umlage konkreter Betriebskosten vorsieht, braucht der Mieter auch nur die aufgeführten Kosten zu übernehmen. Wenn der Vermieter bereits bestehende Kosten zu Vertragsbeginn ausgeschlossen hat, kann er sie nicht zu einem späteren Zeitpunkt umlegen. Das entschied jetzt das Amtsgericht Gelsenkirchen (Az. 201 C 219/18).

Besonders präzise hatte ein Vermieter vertraglich geregelt, welche Betriebskosten seine Mieter zu übernehmen haben. Er bezog sich zum einen auf den Betriebskostenkatalog der zweiten Berechnungsverordnung (Anlage 3 zu § 27 II. BV). Diesen Katalog nahm der Vermieter jedoch nicht vollständig für sich in Anspruch, sondern strich die beiden Positionen "Hausreinigung" und "Gartenpflege" in der Auflistung des Mietvertrags durch. Zum anderen gestand er sich das Recht zu, neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieter umlegen zu können.

Diese Präzision verhindert jetzt jedoch, dass der Vermieter alle tatsächlich anfallenden Betriebskosten auf seine Mieter umlegen kann. Das Amtsgericht Gelsenkirchen bestätigte in einem aktuellen Urteil die Auffassung der Mieter, dass in dem konkreten Fall die Aufwendungen für die Gebäude- und Gartenpflege sowie für die Flur- und Treppenhausreinigung nicht als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.
Das Gericht begründete die Entscheidung vor allem damit, dass für die beiden gestrichenen Betriebskostenarten zu Beginn des Mietverhältnisses keine wirksame Umlagevereinbarung zustande gekommen sei. Zudem handele es sich bei den Reinigungs- und Gartenpflegekosten auch nicht um neu eingeführte Betriebskosten – schließlich sei bereits bei Mietbeginn sowohl Flur und Treppenhaus vorhanden gewesen als auch ein Garten. Vielmehr habe der Vermieter versucht, bereits bei Vertragsschluss anfallende Kosten entgegen der ursprünglichen Vereinbarung auf die Mieter umzulegen.

Grundsätzlich ist es nach Auffassung des Gerichts zwar möglich, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarte Betriebskosten zu einem späteren Zeitpunkt Mietern in Rechnung zu stellen. Voraussetzung sei jedoch eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien, also das Einverständnis des Mieters. Einseitig und von sich aus könne der Vermieter nicht die Umlagefähigkeit von Betriebskosten regeln.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 22.08.2018
Geändert: 20.09.2019 08:31:59
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  AG Gelsenkirchen
Bild:  panthermedia.net / AndreyPopov
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