Vermieter darf Grundriss einer vermieteten Wohnung nicht ändern

Mieter haben ein Recht auf eine Wohnung mit dem Zuschnitt, den sie bei der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses hatte – auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung. Ändert der Vermieter den Grundriss später eigenmächtig, stellt das einen zu behebenden Mangel der Mietsache dar. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 131/19).

Wenn sich Richter im Zusammenhang mit Mietverhältnissen mit dem Thema Rückbau befassen, versucht in der Regel ein Vermieter, einen entsprechenden Anspruch gegen seinen Mieter durchzusetzen. Dass es Ausnahmen von dieser Regel gibt, zeigte jetzt eine Verhandlung vor dem Landgericht Berlin. Demnach stellt es einen Mietmangel dar, wenn der Vermieter eigenmächtig den Grundriss einer vermieteten Wohnung verändert. Als Folge steht dem Mieter ein Anspruch auf Rückbau zu.

Der Vermieter hatte in Abwesenheit des Mieters und ohne Absprache Arbeiten in der Wohnung aufgenommen, die zu einem geänderten Grundriss führten. Einen Anspruch auf Rückbau sah der Vermieter nicht gegeben: Zum einen sei der Zuschnitt der Wohnung im Mietvertrag nicht vereinbart, zum anderen würde der Rückbau unzumutbare Kosten in Höhe von 30.000 Euro verursachen. Das Amtsgericht Berlin folgte dieser Argumentation jedoch nicht und gab der Klage des Mieters auf Rückbau statt. Das Landgericht Berlin schloss sich dieser Entscheidung an.


Wie die Richter beider Instanzen in ihren Begründungen ausführten, gelten der Zuschnitt und die Ausstattung einer Mietwohnung als konkludent vereinbart, die ein Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat – auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung. Verändere ein Vermieter diesen vertragsgemäßen Soll-Zustand während der Mietzeit ohne Rechtfertigung, stelle das einen Mietmangel dar, den der Vermieter beheben müsse. Diesem Rückbauanspruch stehen den Richtern zufolge auch nicht die von Vermieter abgeführten Kosten von 30.000 Euro entgegen.

Diese Summe sei nicht unzumutbar, da sie die sogenannte Opfergrenze nicht überschreite, also weder die wirtschaftliche Existenz des Vermieters gefährde noch außer Verhältnis zum Verkehrswert des Mietobjekts stehe. Die Richter sahen zwar durchaus ein Missverhältnis zwischen den Mängelbeseitigungskosten und der mit der Wohnung erzielten Nettokaltmiete in Höhe von 200 Euro. Das wäre jedoch vermeidbar gewesen, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine höhere Ausgangsmiete vereinbart oder die Miete seitdem erhöht hätte. Zudem habe der Vermieter die Entstehung des zu beseitigenden Mangels selbst verschuldet.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 08.01.2020
Geändert: 08.01.2020 14:51:23
Autor:  Petra Hannen
Quelle:  Landgericht Berlin, kostenlose-urteile.de
Bild:  panthermedia.net / Boris_Zerwann
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