BGH: Schwarzarbeit ist kein Baumangel

Verschweigen von Schwarzarbeit am Bau bedeutet keine Arglist des Verkäufers

Schwarzarbeit beim Hausbau ist nicht automatisch ein Baumangel. Wenn der Verkäufer die Schwarzarbeit verschweigt, begründet das bei Mängeln nicht den Vorwurf einer arglistigen Täuschung. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. V ZR 24/20).

Zeigen sich nach einem Hausverkauf Mängel, kann der Käufer diese Baumängel im Nachhinein nicht mit dem Hinweis auf Schwarzarbeit am Bau reklamieren. Der Verkäufer begeht daher nicht automatisch eine arglistige Täuschung, wenn er die Schwarzarbeit verschweigt. Deshalb ist in einem solchen Fall ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag nicht komplett ungültig. Das hat der Bundesgerichtshof im Streit zwischen den Parteien eines Grundstücksverkauf mit einem Haus entschieden.


Die Käuferin hatte nach dem Erwerb des Objekts Fehler in der Abdichtung von Keller und Haussockel gegen Feuchtigkeit festgestellt. Nachdem der Vorbesitzer Schadenersatzansprüche der Käuferin abgelehnt hatte, ging die Käuferin vor Gericht. Das Kammergericht verurteilte den Verkäufer zur Erstattung eines Teils des Kaufpreises, wegen Minderwert des Hauses, bezichtigte den Verkäufer aber auch der arglistigen Täuschung, weil er verschwiegen hatte, dass das Haus teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden war. Daher könne sich der Verkäufer nicht auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen.

In der Revisionsverhandlung entschied der BGH, dass nur konkrete Mängel als Baumängel reklamiert werden können. Schwarzarbeit allein sei kein Baumangel. Daher sei in diesem Zusammenhang der Vorwurf der Arglist gem. § 444 BGB nicht gerechtfertigt. Und selbst dann hätte die Vorinstanz nicht den Haftungsausschluss komplett verwerfen dürfen, sondern nur in Bezug auf den konkreten Mangel. Die Rechtmäßigkeit der Rückerstattung bestätigte der BGH hingegen. Er verwies die Sache zurück an das Kammergericht. 

Erstellt von (Name) W.V.R. am 10.09.2021
Geändert: 10.09.2021 13:50:09
Quelle:  BGH
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov
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