Grunderwerbsteuer: Share Deals erschwert

Immobilieninvestoren können mit sogenannten Share Deals die Grunderwerbsteuer umgehen. Die Bundesregierung hat die Hürden für dieses Verfahren nun höher gelegt.

Bei Share Deals kaufen Immobilieninvestoren keine Immobilie, sondern Anteile der Firma, der die Immobilie gehört. Eine solche Investition bleibt grunderwerbsteuerfrei, wenn der Investor weniger als 95 Prozent (jetzt 90 %) der Anteile übernimmt. Oft übernehmen Investoren die restlichen Anteile über Co-Investoren. Nach fünf Jahren (jetzt 10 Jahren) dürfen Sie beide Anteile steuerfrei vereinen. 

Das Steuerschlupfloch Share Deals bleibt auch weiterhin geöffnet. Die Bundesregierung hat im "Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergwesetzes" (GrEStG) vom 12. Mai 2021 allerdings die Hürden höher gelegt. Das Gesetz passierte Bundestag und Bundesrat und ist zum 1. Juli 2021 in Kraft getreten. Die wesentlichen Neuregelungen:
  • Die Grenze für Beteiligungen sinkt von 95 auf 90 Prozent (§ 1 Abs. 2a GrEStG, § 1 Abs. 3 GrEStG, § 1 Abs. 3a GrEStG).
  • Die Wartefrist steigt von fünf auf 10 Jahre. Erst dann können Investoren alle Anteile grunderwerbsteuerfrei vereinen (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
  • Neue Regeln für Kapitalgesellschaften: Wechseln innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Anteile einer Kapitalgesellschaft mit inländischem Immobilienbesitz den Besitzer, gilt dies als grunderwerbsteuerpflichtiges Immobiliengeschäft (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
  • Eine Ausnahme gilt für Kapitalgesellschaften, deren Anteile an einer Börse im europäischen Wirtschaftsraum gehandelt werden. Besitzerwechsel von 90 Prozent der Anteile bleiben bei ihnen für die Ermittlung der 90-Prozentschwelle außer Acht (§ 1 Abs. 2c GrEStG).
  • Vorbehaltensfrist steigt von fünf auf 15 Jahre. Die Erwirbt ein Investor zunächst Anteile an einer Personengesellschaft, ohne Grundwerbersteuer auszulösen muss er nun 15 Jahre warten, bis er die restlichen Anteile bis zur 90-Prozentgrenze übernehmen kann.

Die Regeln gelten grundsätzlich für alle Immobiliengeschäft, die nach dem 30. Juni 2021 abgeschlossen werden. Experten warnen jedoch, dass einige Regeln eine Rückwirkung entfalten können.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 29.07.2021
Geändert: 29.07.2021 12:55:01
Autor:  Wolff von Rechenberg
Quelle:  Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergwesetzes vom 12. Mai 2021
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov
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