Immobilienkauf: Fiktive Mängelbeseitigungskosten bestätigt

BGH-Urteil erklärt fiktive Mängelbeseitigungskosten im Kaufvertrag für rechtens

Beim Kauf einer Immobilie darf ein Anspruch auf Schadensersatz berechnet werden für Mängel der erworbenen Immobilie, die aber bisher nicht behoben wurden. Dieser Anspruch darf anhand der voraussichtlichen ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. V ZR 33/19).

Für einen bekannten, aber bisher nicht behobenen Mangel kann der Käufer einer Immobilie im Rahmen des sogernannten kleinen Schadensersatzes entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird, führt das Gericht in seinem Beschluss aus und betonte, dass an dieser Stelle das Werkvertragsrecht nicht anwendbar ist.
Geklagt hatte der Käufer einer Eigentumswohnung. Die Sachmängelhaftung war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Verkäufer hatte im Kaufvertrag den Käufer aber auch auf einen Zurückliegenden Fall mit Schimmel in einer Wand hingewiesen. Weiterhin hatte er sich bereit erklärt, den Mangel auf seine Kosten zu beheben, wenn er erneut auftreten sollte. Der Schimmel trat kurz nach dem Kauf erneut auf. Der Käufer verlangte erfolglos vom Verkäufer, er solle den Schimmel beseitigen. Der Käufer zog vor Gericht.

Das Landgericht verurteilte den Verkäufer zur Zahlung. Das Oberlandesgericht und nun auch der BGH wiesen die Revisionen des Beklagten ab. Die Bundesrichter betonten in ihrer Begründung, die vom Berufungsgericht vorgenommene Bemessung des kaufvertraglichen Schadensersatzes statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entspreche der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Bei der Bemessung des Schadens war es rechtmäßig, die voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung des Mangels zugrunde zu legen, entschied das Gericht.

Stichwort: Kleiner und Großer Schadensersatz
Tritt an einer gekauften Sache ein Schaden auf, kann der Gläubiger gemäß § 281 Abs. 1 BGB die mangelhafte Sache behalten und den Wertverlust geltend machen (Kleiner Schadensersatz). Oder er kann die Rücknahme der Sache verlangen (Großer Schadensersatz).


Erstellt von (Name) W.V.R. am 29.04.2021
Geändert: 29.04.2021 14:38:26
Autor:  Wolff von Rechenberg
Quelle:  BGH
Bild:  Bildagentur PantherMedia / maxxyustas
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