Immobilienmarkt im Wandel

Klimaschutz, Demographie und Digitalisierung gefährden Rendite

Die Immobilienwirtschaft steht vor einem dramatischen Wandel, bedingt durch ökologische Transformation, demographischen Wandel und technologischen Fortschritt. Die Coronapandemie habe diese Entwicklungen beschleunigt. Zu diesem Schluss kommt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und die IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg in einer Analyse zur Zukunft des Immobilienmarktes.

Immobilienwirtschaftliche Entwicklungen der Jahre 2010 bis 2020 seien zu einem Ende gekommen und würden durch eine Vielzahl neuer Wirklichkeiten abgelöst. Wer diese neuen Wirklichkeiten nicht frühzeitig erkenne und darauf professionell vorausschauend reagiere, werde Werteinbußen seiner Immobilien hinnehmen müssen. Das teilt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG zu der gemeinsamen Analyse mit der IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg mit. Viele Gewissheiten des letzten Jahrzehnts seien aufgekündigt, Chancen und Risiken sortierten sich derzeit neu.

Ökologische Transformation drückt die Rendite

Die Immobilienwirtschaft steht vor einer ökologischen Transformation. Diese Transformation werde aber nicht nur durch staatliche Regulierung erzwungen, sondern auch durch den Druck von Investoren und Mietern, erklären die Autoren der Analyse. Das betreffe nicht nur Neubauten, sondern auch die Aufrüstung der Bestände. Und das werde nicht ohne Einbußen bei der Rendite möglich sein. Denn die Investitionen könnten nicht vollständig durch Mietsteigerungen abgefedert werden. Als größte Hürde erwarten die Autoren allerdings fehlende Kapazitäten am Bau, schleppende Materialbeschaffung und Kostensteigerungen. Immobilienbesitzer brauchen demnach eine gute Liquiditätsplanung und sollten verfügbare Kapazitäten frühzeitig sichern.

Marktberuhigung bei Mieten in Metropolen

Was die Wertentwicklung betrifft, seien die Assetklassen von der COVID-19 Pandemie sehr uneinheitlich betroffen, erklären die Autoren. Während Investoren bei Hotel-, Einzelhandels- und Büroimmobilien deutliche Zurückhaltung übten, zogen die Preise für Wohn- und Logistikimmobilien sowie für Gesundheitsimmobilien weiter an. Zum Teil beschleunigte sich hier sogar die Entwicklung gegenüber den Vorjahren. Dies hat auch der Sorge vor einer spekulativen Übertreibung neue Nahrung gegeben.

Potential sieht die Analyse vor allem im Umland der Metropolen. Dort stiegen Preise beschleunigt, und vielfach entstehe dort auch deutlich mehr Wohnraum. Die Autoren erwarten in absehbarer Zeit eine Marktberuhigung. Für die Gefahr einer Blase gebe es keine Anzeichen. Für die Städte erwarten die Autoren der Studie einen Wandel zu stärker gemischten Stadtstrukturen. Dadurch könnten lebensfreundlichere Städte entstehen, bei denen Wohnnutzungen, Erlebnisflächen und gemischte Nutzungen inklusive von Gemeinschaftsflächen gestärkt würden. Voraussetzung sei aber eine hohe Veränderungsbereitschaft bei Eigentümern, Nutzern sowie der öffentlichen Hand.

Demographie größtes Risiko im Büromarkt

Nach Einschätzung der KPMG Real Estate und der IREBS wird die Netto-Flächennachfrage aufgrund verstärkter Arbeit außerhalb des Büros zurückgehen, in der Größenordnung von 10 Prozent. Sinkender Flächenbedarf durch vermehrtes dezentrales Arbeiten werde jedoch durch Auflösung von Großraumbüros und weiteren Flächenbedarf teilkompensiert, erwarten KPMG und IREBS. Als bedeutsamer schätzt die Analyse den demographischen Wandel ein. Ab 2025 werde der Effekt der in Rente gehenden Babyboomer den Arbeitsmarkt treffen.

Trotz einer erwarteten Nettozuwanderung von ca. 220.000 Personen werde die Zahl der Erwerbstätigen laut Statistischem Bundesamt bis 2035 um über 4 Mio. Erwerbstätige sinken. Die Autoren warnen Immobilienprofis, in ihren Planungen dem demographischen Faktor mehr Bedeutung beizumessen. Die Digitalisierung zwingt zusätzlich dazu, stärker die veränderten Geschäftsmodelle der Nutzer in den Mittelpunkt zu stellen. Auch davon erwarten KPMG und IREBS Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage.

Fazit von KPMG und IREBS zur aktuellen Lage der Immobilienwirtschaft

  • Nicht der Wille, sondern Material und Kapazität werden zu den kritischen Faktoren einer ökologischen Wende in der Immobilienwirtschaft.
  • Die ökologische Transformation von Beständen wird vielfach nur unter Renditeverzicht gelingen.
  • Die Risiken auf den Immobilienmärkten werden vielschichtiger. Weil viele Nischensegmente zuletzt stark gefragt werden, können regionale Angebotsausweitungen in diesen Nischen Anlagerisiken in Teilmärkten sehr schnell erhöhen.
  • Nicht das Homeoffice, sondern Demographie und technologischer Fortschritt werden zu den großen Risiken im Büroimmobilienmarkt.
  • Die COVID-19-Pandemie beschleunigt den Strukturwandel in den deutschen Innenstädten. Um vitale Zentren zu erhalten, werden traditionelle Nutzungen wie Einzelhandel und Büro ein Stückweit neu erfunden werden müssen. Dies schafft Raum für eine (teilweise) Neugestaltung der Innenstadt, die lebensfreundlicher als zuvor aussehen kann.

Erstellt von (Name) W.V.R. am 08.07.2021
Geändert: 08.07.2021 11:51:44
Autor:  Wolff von Rechenberg
Quelle:  KPMG
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov
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