Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter

Eine Kündigung des Mietvertrages kann unter Umständen für Vermieter eine schwierige Angelegenheit sein. Der Gesetzgeber stellt hier immer strengere formale Anforderungen. Schon jede Abweichung von den gesetzlichen Vorgaben kann zu einer Unwirksamkeit der Kündigung führen. Die im weiteren Verlauf des Artikels aufgeführten Punkte, könnten Ihnen helfen, die Fehler zu vermeiden.

Sofern ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen ist bzw. kein vertraglicher Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorliegt, kann der Mietvertrag über Wohnraum in der Regel sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter ordentlich gekündigt werden (§ 542 BGB).

Kündigungsgrund - berechtigte Interesse

Die Beendigung eines Mietvertrages durch eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Solche Interessen sind insbesondere:

Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Eine Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden ist die Kündigung wegen schwerwiegender Vertragsverletzung durch den Mieter. Als Beispiele kommen hier laufend unpünktliche Mietzahlungen, regelmäßige Belästigungen und Störungen des Hausfriedens z.B. Lärmbelästigung, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache oder Zahlungsrückstände, sofern durch den Zahlungsrückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen.

Darüber hinaus muss in dem Kündigungsschreiben das vertragsverletzende Verhalten des Mieters zeitlich und sachlich konkret angegeben werden (Ort, Datum, Uhrzeit und Art des Vertragsverstoßes). Die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters setzt keine Abmahnung des Mieters voraus. Allerdings halten die Gerichte häufig eine Abmahnung durch den Vermieter für erforderlich. So ist eine vorherige Abmahnung des Mieters in jedem Fall ratsam.

Eigenbedarf durch den Vermieter oder seine Angehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Kündigung wegen Eigenbedarf ist eine Art „Geheimwaffe“ des Vermieters. Diese Kündigung zählt zu dem häufigsten Kündigungsgrund. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich (als natürliche Person), seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen hierbei Ehegatte, Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 276/02, DWW 2003, 258). Der Eigenbedarf kann auch für Nichte oder Neffen beansprucht werden (BGH, Urteil v. 01.2010; Az. VIII 159/09).

Ebenfalls kann der Eigenbedarf für Hausangestellte oder Pflegekräfte angemeldet werden, wenn diese im Haushalt des Vermieters wohnen. Der Eigenbedarf liegt ebenso vor, wenn die Wohnung beruflich, zum Beispiel als Büro, genutzt werden soll (BGH, Urteil v. 26.09.2012 - VIII ZR 330/11). Die Nutzung der bisher vermieteten Wohnung als Zweitwohnung reicht auch als Begründung für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus (BVerfG, Urteil v. 23.04.2014 - 1 BvR 2851/13). Bei einer Mehrheit von Vermietern, wenn z.B. Ehegatten gemeinsam in dem Mietvertrag als Vermieter aufgeführt sind, genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht (LG Berlin, Urteil v. 10.10.2000, 64 S 121/00, NZM 2001, S. 583).

Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Mietsache (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Eine ordentliche Kündigung können Sie ebenfalls rechtfertigen, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Es ist allerdings zu beachten, dass der wirtschaftliche Nachteil erheblich sein muss und die Verwertungskündigung nicht dazu dient, Ihnen einen größtmöglich wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen.

Typische Fälle der Verwertung sind:

• Immobilienverkauf
• umfassende sanierungs-bzw. Modernisierungsmaßnahmen
• Abriss des Gebäudes und anschließende Neubebauung
• Vermietung der Wohnung zu Geschäftszwecken

Kündigungsfristen beachten

Grundsätzlich können Sie als Vermieter das Mietverhältnis nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.

Die Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis noch keine fünf Jahre besteht (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss den Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Diese drei Tage werden auch Karenzzeit genannt. Erhält der Mieter die Kündigung nach dem dritten Werktag, verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist gelten Samstage als Werktage. Fällt jedoch der letzte Tag der Karenzzeit auf einen Samstag, so ist dieser Samstag nicht als Werktag anzusehen und die Kündigungsfrist verschiebt sich auf den nächsten Werktag (BGH, Urteil v. 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Besteht das Mietverhältnis bereits fünf Jahren, so verlängert sich die Frist für Vermieter um drei Monate. Nach achtjähriger Mietdauer kann der vermietete Wohnraum nur mit einer neunmonatigen Frist gekündigt werden (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Kündigungsfristen für Vermieter:

• 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
• ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Form und Zugang einer Kündigung

Eine rechtswirksame Kündigung muss schriftlich formuliert werden (§ 568 Abs. 1 BGB). Das Kündigungsschreiben muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein (§ 126 Abs. 1 BGB). Eingescannte Unterschrift oder Fotokopie ist nicht ausreichend. Die in § 126 BGB beschriebene Schriftform wird nur gewährleistet, wenn Kündigungserklärung per Brief mit einer handschriftlichen Unterschrift oder einer notariell beglaubigten Handzeichen zugestellt wird. Daher genügt eine mündliche Kündigung bzw. Versendung per Fax oder E-Mail nicht.

Das Gesetz verweist aber auf die Möglichkeit aus § 126 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 126a BGB. Dementsprechend kann die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform durch die elektronische Form, also eine E-Mail ersetzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Kündigende seinen Namen hinzufügen muss und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versieht, die den Anforderungen des Signaturgesetzes entspricht.

letzte Änderung A.W. am 24.02.2023 Autor(en):  Anna Werner