Der Energieausweis im Mietverhältnis: Was Vermieter beachten müssen

Der Energieausweis wurde bereits im Jahr 2007 mit der ersten Energieeinsparverordnung (EnEV) zur Pflicht. Seitdem benötigt jeder, der seine Immobilie ganz oder teilweise verkaufen, vermieten, verleasen oder verpachten möchte, einen Energieausweis. Anhand dieses Dokuments sollen künftige Mieter und Käufer den energetischen Zustand eines Gebäudes bzw. einer Wohnung besser einschätzen können. Was steht im Energieausweis? Welche Arten des Energieausweises gibt es? Wer braucht einen Energieausweis und wer nicht? Gibt es eine Energieausweis- Pflicht? Vermieter1x1 die wichtigsten Informationen zum Energieausweis für Vermieter zusammengestellt.

Was ist ein Energieausweis und was steht da drin?

Der Energieausweis ist ein wichtiges Instrument, um Transparenz über den Energieverbrauch von Gebäuden zu schaffen. Er beschreibt die energetische Effizienz eines Gebäudes bzw. einer Wohnung und gibt Auskunft über den Energiebedarf und den Energieverbrauch der Immobilie. Damit können Gebäudebesitzer und künftige Mieter die Gebäude besser energetisch beurteilen, den Energiebedarf von Gebäuden klassifizieren und miteinander vergleichen.

In der Regel umfasst der Energieausweis vier oder fünf Seiten und ist zehn Jahre lang gültig. Auf der ersten Seite finden Käufer und Mieter allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, die Anzahl der Wohnungen sowie das Baujahr des Gebäudes oder das Alter der Anlagentechnik. Die neuen Ausweise, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, enthalten auf dieser Seite auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept sowie Vorschläge, wie die energetischen Eigenschaften des Gebäudes verbessert werden können.


Auf den weiteren Seiten erscheint der errechnete Energiekennwert der Immobilie. Dieser Wert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr angegeben und als Pfeil auf einer Farbskala angezeigt. Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 erfolgt neben der Angabe des Energiekennwerts auch eine Einordnung in den neun Energieeffizienzklassen von A+ bis H, die wir von Haushaltsgeräten kennen, wobei A+ für einen sehr niedrigen und H für einen sehr hohen Energiebedarf steht. Auf den folgenden Seiten sind vornehmlich Erläuterungen sowie individuelle Modernisierungsempfehlungen enthalten. Auf welche Weise die Energiekennwerte ermittelt werden, hängt dabei von der Ausweisart ab.

Bedarfsorientierte und verbrauchsorientierte Energieausweise

Je nach Berechnungsverfahren wird grundsätzlich zwischen verbrauchsorientiertem und bedarfsorientiertem Energieausweis unterschieden.

Verbrauchsausweise orientieren sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Der Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung wird hierbei aus dem tatsächlichen Energieverbrauch mindestens der letzten drei Abrechnungsperioden ermittelt und von witterungs- und nutzungsbedingten Schwankungen bereinigt (§ 19 EnEV). Dieser Wert wird für das ganze Haus ermittelt. Ein Verbrauchausweis kann relativ einfach und kostengünstig erstellt werden. Ein solcher Ausweis kostet meist weniger als 50 Euro. Allerdings darf die Ausstellung eines Verbrauchsausweises nur erfolgen, wenn:

• das Gebäude mindestens fünf Wohneinheiten hat,
• der Bauantrag nach dem 1. November 1977 eingereicht wurde,
• oder das Gebäude die Kriterien der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt.

Darüber hinaus werden die Ergebnisse vom Nutzerverhalten stark beeinflusst. Daher werden die ermittelten Verbrauchswerte teilweise kritisch bewertet. Deshalb verlangen viele Kauf- und Mietinteressenten wesentlich aufwändigeren Bedarfsausweis.

Die Aufstellung eines Bedarfsausweises ist teurer. Allerdings ist diese Variante heute für Neubauten und für Ein- bis Vierfamilienwohnhäuser gesetzlich vorgeschrieben. Energiebedarfsausweise beruhen auf Informationen, die aus der technischen Analyse der Gebäudeeigenschaften stammen. Dazu muss der energetische Zustand zahlreicher Bauteile des Gebäudes festgestellt werden, insbesondere Außenwände, Fenster oder Dach sowie auch die energetische Qualität der Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage. Aus diesen Faktoren wird dann der theoretische Heizenergiebedarf des Gebäudes bestimmt (§§ 3 und 4 EnEV).

Für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten gilt unabhängig vom Baujahr Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Ausweis-Pflicht bei Vermietung

Bei der Vermietung einer Wohnung ist seit Mai 2015 ein Energieausweis Pflicht. Dieser ist allerdings nicht für die einzelne Wohnung auszustellen, sondern bezieht sich immer auf das gesamte Haus. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, kleine Häuser mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche sowie selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange diese nicht vermietet oder verkauft werden, sind von der Ausweispflicht jedoch ausgenommen (§§ 1 Abs. 2 und 16 Abs. 4 EnEV).

Ausweis-Pflicht besteht bereits ab der ersten Objektbesichtigung. Legt der Verkäufer, Vermieter oder Makler bei der Besichtigung keinen Ausweis vor, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro (§ 8 EnEG). Zusätzlich sind Vermieter bei Vertragsabschlüssen verpflichtet, ein Exemplar des Energieausweises oder eine Kopie an Mieter zu übergeben.

Allerdings ist der Energieausweis kein Bestandteil des Mietvertrages. Daher begründet die Nichtvorlage des Energieausweises keine besonderen Rechte für Mieter. So fallen Mietminderung bzw. Schadenersatz als Anspruch gegen den Vermieter aus.

Energieausweis in der Vermietungsanzeige

Die Angaben aus dem Energieausweis müssen bei Immobilieninseraten für die Vermietung oder für den Verkauf schon aus dem Inserat hervorgehen, falls für die Immobilie bei Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliegt.

In Immobilienanzeigen für Wohngebäude müssen in der Kurzübersicht folgende Daten aus dem Energieausweis angegeben werden (§ 16a EnEV):

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• Kennwert des Energiebedarfs bzw. des -verbrauchs,
• Baujahr des Gebäudes,
• Angaben zur Befeuerungsart,
• die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis beim Immobilieninserat können mit einem Bußgeld geahndet werden. Dieses kann bis zu 15.000 Euro betragen (§ 8 EnEG).

letzte Änderung A.W. am 27.02.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / LCalek