Schaden durch Handwerker: Hausbesitzer haftet

Grundstückseigentümer haftet gegenüber dem Nachbarn für Schäden durch einen Handwerker, den er beauftragt hat

RA Dr. Johannes Fiala, Dipl.-Math. Peter A. Schramm
Wenn ein Grundstückseigentümer einen Handwerker mit Reparaturarbeiten beauftragt, muss er auch für Schäden haften, die dabei auf dem Nachbargrundstück entstehen. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden (BGH, Urteil vom 09.02.2018, Az. V ZR 311/16).

In dem Fall, den das Gericht zu entscheiden hatte, war ein Haus nach Dachdeckerarbeiten abgebrannt und hatte das Nachbargrundstück beschädigt. Der Handwerker war nicht ausreichend versichert gewesen – und geriet in Insolvenz. Damit ging die Haftung nach Ansicht der Richter auf den Auftraggeber des Handwerkers über.

Sorgfalt bei der Wahl des Handwerkers schützt nicht vor Haftung

Mit dem Urteil hat der BGH eine Gefährdungshaftung fast aus dem Nichts geschaffen. Eine Gefährdungshaftung ganz ohne Verschulden, wie etwa beim Kfz und Tierhalter, gibt es bei Grundstücken und Gebäuden bisher nicht. Doch nun haftet auch der Auftraggeber des Handwerkers aus einer „Quasi-Gefährdungshaftung“ für Schäden im nachbarrechtlichen Verhältnis per Ausgleichsanspruch auch ohne eigenes Verschulden. Das gilt also auch bei sorgfältiger Auswahl des Handwerkers.

Wirklich überraschend kommt das BGH-Urteil nicht, weil der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch bereits beim Brandschaden aufgrund defekter Elektroleitungen, sowie Wasserschaden in der Folge eines Rohrleitungsbruches so entschieden worden ist. Ausreichend sind Störungen, die tatsächlich nicht mehr abgewehrt werden können – also plötzlich auftretende Schäden.


Bestehende Haftpflichtversicherungen prüfen

Bei Haus- und Wohneigentum besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht. Ebenso unterliegen Handwerker keinem Zwang zum Abschluß einer Pflichtversicherung. Wer Handwerker beauftragt kann diese nach Ihrer Betriebshaftpflichtversicherung fragen – und darin enthaltenen Deckungslücken. Oder der Eigentümer schließt eine Grundstückshaftpflichtversicherung ab, die dies enthalten sollte.

Die Privathaftpflichtversicherung umfasst im Grundsatz gesetzliche Haftungsansprüche. Der Nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist indes bisher nicht generell als (quasi-)gesetzlicher Haftpflichtanspruch privatrechtlichen Inhalts, und damit als stets versichert ausgeurteilt worden. Der BGH (Urteil vom 01.06.1999, Az. V ZR 377/98) hat jedoch Substanzschädigungen als von der Privathaftpflicht versicherbar gesehen. Besser wäre eine entsprechende Klausel in den Bedingungen, wonach jedwede Rechtsansprüche nach § 906 II 2 BGB gedeckt sind.

Wer zu den 85% der Bevölkerung mit Privathaftpflicht gehört, sollte prüfen ob darin von seinem Einfamilienhaus mit Grundstück ausgehende Schäden bereits versichert sind. Zudem kann diese Prüfung helfen, eine Doppelversicherung zu vermeiden.

Haftungsgefahr für Ehegatten, sowie dingliche Besitzer wie Mieter, Pächter, Wohnberechtigte

Im vorliegenden Fall traf die Haftung übrigens auch die Ehefrau des Eigentümers, weil diese „die Nutzungsart des Grundstücks mitbestimmte“ (BGH, Az. V ZR 308/89). Damit müssen auch Mieter, Pächter, Wohnrechtsinhaber etc. ähnlich umsichtig den eigenen Versicherungsschutz planen – bevor von ihnen beauftragte Handwerker mit Arbeiten beginnen.

Besonderheiten bei Wohnungseigentum (WEG)

Handelt es sich um ein Gebäude im Bruchteilseigentum, mit Zuweisung einer Wohnung jeweils zur alleinigen Nutzung an einen Eigentümer, kommt § 906 II 2 BGB nicht zur Anwendung, denn die Störung geht nicht „von einem anderen Grundstück“ aus (BGH, Az. V ZR 137/11). Genauso verhält es sich bei Störungen die vom Gemeinschaftseigentum einer WEG auf das Sondereigentum ausgehen; sowie bei zwei betroffenen Mietern innerhalb desselben Grundstückseigentums (BGH, Az. V ZR 180/03).

Erfolgt die Störung von Sondereigentum auf benachbartes Sondereigentum innerhalb einer WEG, so besteht jedoch ein Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB (BGH, Az. V ZR 230/12); wobei dieser Rechtsanspruch auch benachbarten WEG-Mietern zustehen kann.

Bei der Versicherung auf fremde Rechnung, ist der Versicherungsnehmer (VN) verpflichtet beim Versicherers (VR) aus einem Treuhandvertrag mit Bereicherungsverbot, die Versicherungsleistung einzuziehen und an den Geschädigten auszukehren (BGH, Urteil vom 16.09.2016, Az. V ZR 29/16). VN kann die WEG sein, § 10 VI 1 und 2 WEG. Versicherte Personen (VP) sind die Wohnungseigentümer mit Ihrem Sondereigentum sowie ideellen Anteilen am Gemeinschaftseigentum. Mit Veräußerung einer Wohnung tritt der Erwerber an dessen Stelle, § 95 I VVG. Dann steht die Versicherungsleistung jener Person zu, welche im Zeitpunkt des Schadenfalls der Eigentümer ist.

Ob der Hausverwalter für Versicherungsdeckung zu allen denkbaren Fällen des § 906 II 2 BGB in der Gebäudehaftpflicht gesorgt hat, sollten Eigentümer, Mieter und Pächter bestenfalls abfragen. Der Hausverwalter schließt die Haftpflichtversicherung in der Regel als VN ab, und nicht als Bevollmächtigter im Namen der Eigentümer (BGH, Urteil vom 29.04.2009, Az. IV ZR 201/06), weil es anderenfalls ein (Sonder-)Kündigungsrecht für neue WEG-Eigentümer gäbe, § 96 I VVG.

Verhalten nach dem Schadensfall

Im Zweifel ist jener VN im Nachteil, der sich den Gutachtern oder dem Sachverständigenverfahren des VR unterwirft. Im Vorteil sind jene VN, die sich unabhängige Gutachter leisten können – nötigenfalls auch ein gerichtliches Verfahren zur sofortigen Beweissicherung bevor mit Aufräumarbeiten, Reparaturen oder Wiederaufbau begonnen wird.

Bei Gebäudeversicherungen kommt es regelmäßig zum Einwand des VR, es liege eine Unterversicherung vor. Dies verfängt jedoch meist nicht, weil der VR zu sorgfältiger Beratung und Hilfestellung verpflichtet ist soweit es um den „Gebäudewert 1914“ als Maßstab für die Höhe der Versicherungssumme geht. Auf die Beratungspflicht eines Versicherungsmaklers kann sich der VR dann auch nicht berufen (LG Itzehohe, Urteil vom 06.042018, Az. 3 O 143/13). Bei derartiger Unterversicherung schuldet der VR seine (Mehr-)Leistung dann als Schadensersatz für Falschberatung dem VN.




letzte Änderung W.V.R. am 09.03.2023
Autor(en):  RA Dr. Johannes Fiala, Dipl.-Math. Peter A. Schramm
Bild:  panthermedia.net / olegdudko

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Reisekosten leicht abgerechnet

Reisekostenabrechnung_152px.jpgEinfach zu bedienendes, anwenderfreundliches Excel-Tool zur rechtskonformen Abrechnung von Reisekosten für ein- oder mehrtägige betrieblich und beruflich veranlasste In- und Auslandsreisen. Das Excel-Tool kommt vollständig ohne Makros aus und berücksichtigt alle derzeit geltenden gesetzlichen und steuerlichen Richtlinien. Preis 59,50 EUR  .... Mehr Informationen  hier >>
Anzeige
Excel-Vorlagen für Controlling und Rechnungswesen
Anzeige

Stellenmarkt

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Als international operierendes, mittelständisches Unternehmen des Maschinenbaus zählen wir zu den führenden Herstellern von Antriebskomponenten, Spannzeugen und Fernbetätigungen. Derzeit beschäftigen wir 500 Mitarbeiter in 18 internationalen Gesellschaften. Mehr Infos >>

Accountant Debitoren (w/m/d)
GOhiring ist eine führende Software-Lösung für automatisiertes Jobposting und Recruiting Analytics. Mit unserem Tool managen Recruiter:innen den gesamten Jobposting-Prozess an einem Ort – von datengetriebenen Multiposting-Kampagnen bis hin zur tiefgehenden Analyse entlang der Candidate-Journey. G... Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
Innovation und Tradition zeichnet die Firma Emil Kiessling aus. Nahezu seit 75 Jahren basiert der Erfolg des Unternehmens ganz wesentlich auf dem großen Know-How in Forschung und Entwicklung hochwertiger Kosmetikprodukte. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Sonnenkosmetik, Haarfarbe und Haar... Mehr Infos >>

Senior Accountant - Remote
Als Remote-First-Unternehmen seit 2012 ermöglicht GOhiring, die führende Software-Lösung im Bereich automatisiertes Jobposting und Recruiting Analytics, Recruiter:innen, den Jobposting-Prozess von überall aus zu managen. Von datengetriebenen Multiposting-Kampagnen bis hin zur tiefgehenden Analyse... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter im Bereich Kasse (m/w/d) in Teilzeit 50 %
Der Kommunale Versorgungsverband Baden-Württemberg (KVBW) ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts mit den Geschäftsfeldern Beamtenversorgung, Beihilfe, Kommunaler Personalservice und Zusatzversorgung. Der räumliche Geschäftsbereich umfasst das Land Baden-Württemberg. Unternehmenssit... Mehr Infos >>

Teamleitung Finanzbuchhaltung/Controlling ab sofort in Vollzeit (m/w/d)
„Wir schaffen einzigartige Genussmomente für Freunde und Familie“ Die Leidenschaft für außergewöhnliche und hochwertige Lebensmittel treibt uns an. Wolfram Berge Delikatessen gehört zu den führenden deutschen Delikatessen-Spezialisten. Mit unserem ausgewählten Sortiment, bestehend aus nationalen ... Mehr Infos >>

Qualifizierter Buchhalter (m/w/d)
Sie wollen Teil der Zukunft werden? Die Energiewelt von morgen mitgestalten? Und eine starke Marke hinter sich wissen? Dann sind Sie bei PRIMAGAS in bester Gesellschaft. Begleiten Sie uns in die Welt einer leistungsfähigen, sparsamen und umweltfreundlichen Zukunftsenergie: Flüssiggas. Seit über 7... Mehr Infos >>

Energieeinkäufer (m/w/d)
Als Weltmarkt-Spezialist für Banknotenpapiere und Sicherheits-Features herrschen in unserem Anlagenpark höchste Technologie- sowie Sicherheitsstandards. Unsere Aufgaben in den verschiedenen Bereichen sind vielfältig, komplex, wertvoll und sinnvoll: Wir entwickeln mit Banknoten das Fundament einer... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen und einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung