Gesetzentwurf: Verbot von Öl- und Gasheizungen

Das geplante Öl- und Gasheizungsverbot hat viele Schlagzeilen gemacht. Am 19.04.2023 wurde ein überarbeiteter Gesetzesentwurf der Bundesregierung veröffentlicht.

Nach der grundsätzlichen Einigung im Koalitionsausschuss wurde am 3.04.2023 ein Referentenentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) veröffentlicht. Am 19.04.2023 wurde nach Anhörung der Bundesländer und Verbände der endgültige Gesetzesentwurf (im Folgenden: GEG-E) vorgestellt, über den der Bundestag berät und schließlich abstimmt.

Wann kommt das Ende der Gas- und Ölheizungen?

Geplant ist, dass ab 1. April 2024 keine neuen, herkömmlichen Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen. Neu eingebaute Heizungen sowohl in Neubauten als auch in bestehenden Gebäuden müssen die sogenannte 65-Prozent-Regel einhalten. Das heißt: 65 Prozent der Energie müssen aus erneuerbaren Energieträgern stammen (§ 71 Abs. 1 GEG-E).
Wie dieses Ziel erreicht wird, bleibt dem Hauseigentümer überlassen. Zulässig bleiben Hybridheizungen mit Öl- oder Gas, soweit sie diese Vorgabe berücksichtigen. Gedacht haben die Entwurfsverfasser hier jedoch eher an Wärmepumpen, die Strom brauchen, der nach wie vor zum Teil aus fossilen Energieträgern stammt.

Nicht zulässig ist jedoch der Einbau einer Biomasse- bzw. Pelletheizung im Neubau (§ 71 Abs. 2 Satz 4 GEG-E).

Wer bereits an ein Fernwärmesystem angeschlossen ist, hat Glück: Mit welchem Energieträger die Fernwärme erzeugt wird, bleibt zunächst unberücksichtigt.

Welche Austauschpflichten für vorhandene Heizungen sind geplant?

Eine Austauschpflicht für vorhandene Öl- und Gasheizungen ist ab 2024 nicht vorgesehen. Diese war auch in den ursprünglichen Entwürfen nicht geplant. 

Allerdings gibt es nach wie vor eine Austauschpflicht für alte Heizkessel, nämlich für:

• Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind,
• Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und ab dem 1. Januar 1991 eingebaut worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren.

Ausnahmen gelten für:

• Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie
• Heizanlagen, deren Nennleistung weniger als 4 KW oder mehr als 400 KW beträgt.

Diese Regelung steht unverändert im GEG-Entwurf. Neu ist eine Ergänzung in § 72 Abs. 4:

"Heizkessel dürfen längstens bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden."

Dann ist also endgültig Schluss mit Öl und Gas.

Was gilt bei defekter Heizung?

Reparaturen einer Öl- oder Gasheizung bleiben erlaubt. Aber: Ist eine Heizung irreparabel kaputt (sogenannte Heizungshavarie), gilt § 71i GEG-E: Es darf einmalig und für höchstens drei Jahre eine Heizung eingebaut werden, die nicht der 65-Prozent-Regel entspricht. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem erstmals Arbeiten zum Austausch der Heizung durchgeführt werden. Dies gilt nicht für Gasetagenheizungen, Einzelraumfeuerungsanlagen und Hallenheizungen.

Offenbar geht das Wirtschaftsministerium davon aus, dass ein neuer Markt für gebrauchte, mietbare oder nur temporär einzubauende Heizungen entsteht. Wie wirtschaftlich sinnvoll es ist, eine Öl- oder Gasheizung nur für drei Jahre einzubauen und dann durch eine Wärmepumpe zu ersetzen, ist fraglich.

Haben der oder die Eigentümer des Hauses zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen anstelle der havarierten Heizung das achtzigste Lebensjahr vollendet, muss ebenfalls nicht die 65-Prozent-Regel eingehalten werden. Es könnte also auf Dauer eine 100-prozentige Öl- oder Gasheizung installiert werden. Dies gilt jedoch nur in Häusern mit bis zu sechs Wohnungen, deren Eigentümer das Gebäude selbst bewohnt. Bei Miteigentümern gilt die Ausnahme nur, wenn alle Eigentümer das 80. Lebensjahr vollendet haben. 

Wer soll dies kontrollieren? Ganz einfach: Der Schornsteinfeger muss sich den Ausweis zeigen lassen. Der Verband der Schornsteinfeger hat bereits seine Begeisterung über diese neue Pflicht geäußert.

Kommt es dann zu einem Eigentümerwechsel, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren eine Heizung nach der 65-Prozent-Regel installieren.

Was gilt für Gas-Etagenheizungen?

Die 65-Prozent-Regel gilt auch für Gebäude mit Etagenheizungen. Aber erst drei Jahre, nachdem die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage eingebaut wurde. 

Wenn sich der Eigentümer innerhalb der drei Jahre für eine Umstellung auf Zentralheizung entscheidet, um die 65-Prozent-Regel einzuhalten, verlängert sich die Frist um den Zeitraum bis zur Fertigstellung der Zentralheizung, höchstens um zehn Jahre. Spätestens 13 Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung sind alle Wohnungen im Haus an die Zentralheizung anzuschließen (§ 71l GEG-E).

Will der Eigentümer weiter Etagenheizungen nutzen, müssen auch diese der 65-Prozent-Regel entsprechen. Erfolgt innerhalb der Drei-Jahres-Frist keine Entscheidung, muss auf Zentralheizung umgestellt werden. Eine Entscheidung ist dem Bezirksschornsteinfeger mitzuteilen.

Havariert eine Etagenheizung in einer Wohnung, deren Eigentümer das 80. Lebensjahr vollendet hat und selbst in der Wohnung wohnt, darf auch mehrfach eine neue Etagenheizung ohne Beachtung der 65-Prozent-Regel eingebaut werden.

Eingeschränkte Umlage bei Bio-Brennstoff

Mancher Eigentümer will vielleicht statt mit einer Wärmepumpe mit einer Pelletheizung, mit grünem Wasserstoff (aus erneuerbaren Energien) oder mit blauem Wasserstoff (aus Dampfreduzierung von Erdgas, unterirdische CO2-Lagerung) heizen. Vorsicht: Hier müssen Mieter nur anteilig die voraussichtlich hohen Brennstoffkosten zahlen, nämlich:
 
Höchstens die Kosten, die für einen entsprechenden Energieverbrauch bei Anwendung des Stromdurchschnittspreises für die Abrechnungsperiode geteilt durch 2,5 anfallen würden (§ 71o GEG-E).

Versorgen sich Mieter selbst mit Brennstoff, können sie vom Vermieter einen entsprechenden Kostenersatz verlangen.

Einbau von Wärmepumpen in Mietshäusern

Beim Einbau von Wärmepumpen in Mietshäuser kann eine herkömmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung nur erfolgen, wenn die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe über 2,5 liegt. Dies ist heute der Wert für eine annehmbar effektive Wärmepumpe. Die Jahresarbeitszahl ist erst nach der Installation ermittelbar, da sie auch von der Wärmedämmung abhängt.

Um einen solchen Nachweis kommen Vermieter herum, wenn das Haus:

• nach 1996 errichtet wurde,
• mindestens nach den gesetzlichen Vorgaben der 3. Wärmeschutzverordnung erbaut wurde oder der Eigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf die Anforderungen nach der 3. Wärmeschutzverordnung nicht überschreitet,
• nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des Effizienzhausniveaus
• 115 bzw. 100 entspricht oder
• mit einer Vorlauftemperatur bis höchstens 55 Grad Celsius beheizt werden kann.

Ohne diesen Nachweis kann der Vermieter höchstens 50 Prozent der aufgewendeten Kosten bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung einrechnen (§ 71o GEG-E).

Zusätzliche Einschränkungen bei Gasheizungen

Bei neu eingebauten Heizungen, die Gas oder Wasserstoff verbrennen können, gibt es eine weitere Einschränkung: Hier darf nur bis 31.12.2034 noch Erdgas verbrannt werden, und auch das nur in bestimmten Fällen. Einer davon ist, dass der Gasnetzbetreiber einen Plan vorlegt, wie er bis zu diesem Stichtag den Betrieb auf die Lieferung von grünem oder blauem Wasserstoff umstellen will. Findet diese Umstellung nicht statt oder mit mehr als zwei Jahren Verzug, hat der Eigentümer das Nachsehen: Er muss sich an die 65-Prozent-Regel halten und eine entsprechende Heizung einbauen. Auch kann er den Gasnetzbetreiber auf Schadensersatz verklagen - außer, dieser hat die Verzögerung nicht zu verantworten (§ 71k Abs. 4 GEG-E). 

Fernwärme als Lösung?

Wer sein Haus an ein Fernwärmenetz anschließen lässt, braucht keine eigene Heizung. Aber: Auch Fernwärme-Anbieter müssen künftig Transformationspläne vorlegen, um eine Umstellung auf erneuerbare Energien nachzuweisen.  

Bis zum Anschluss an ein Fernwärmenetz kann übergangsweise eine Öl- oder Gasheizung eingebaut werden. Unter anderem muss der Hauseigentümer dazu durch Vorlage eines Vertrages nachweisen, dass er spätestens ab 1. Januar 2035 mit Fernwärme beliefert wird, die zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder Abwärme erzeugt wird (§ 71j GEG-E).  

Wird es damit nichts, muss der Hauseigentümer eine Heizung unter Einhaltung der 65-Prozent-Regel einbauen. Ist der Netzbetreiber für die Fristversäumnis verantwortlich, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz. 

Welche Härtefallregeln sind geplant?

Dies regelt § 102 GEG-E. Danach müssen die Landesbehörden Eigentümer oder Bauherren von der 65-Prozent-Regel befreien, wenn die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen.

Eine unbillige Härte liegt nach dem Entwurf vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können; das heißt, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag stehen. Eine unbillige Härte liegt auch vor, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen.

Dabei sind die zu erwartenden Energiepreise und die Preise für Treibhausgase im Emissionshandel zu berücksichtigen. 

Der Entwurf sieht außerdem vor, Eigentümer von der 65-Prozent-Regel zu befreien, die einkommensabhängige Sozialleistungen beziehen. Dazu zählen Bürgergeld, Wohngeld und Kinderzuschlag. Sozialleistungsempfänger dürfen also weiter zu 100 Prozent mit fossilen Energieträgern heizen.

Wie können Eigentümer jetzt handeln?

Wenig empfehlenswert ist der schnelle Einbau einer herkömmlichen Öl- oder Gasheizung vor 2024. Denn: Weitere Preissteigerungen für Öl und Gas werden nicht ausbleiben, auch im Rahmen der CO2-Bepreisung. Mehr als 20 Jahre Laufzeit sind nicht möglich. Eine Pelletheizung ist zwar im Bestandsgebäude zulässig, sollte aber aufgrund der zunehmenden Kritik an dieser Heizungsform als Auslaufmodell betrachtet werden.

Welche Heizung die beste ist, hängt sehr stark vom Gebäude ab. Wärmepumpen können unter Umständen auch in älteren Häusern sinnvoll sein. So gibt es besondere Heizkörper oder auch neue Hochtemperatur-Wärmepumpen mit höherer Vorlauftemperatur. Solarthermie und Fotovoltaik brauchen geeignete Dächer. Eine fachkundige Energieberatung ist hier sehr zu empfehlen. Ein zweistufiges Förderkonzept mit einer Grundförderung und drei sogenannten Klimaboni ist in Planung. Der Grundfördersatz soll bei 30 Prozent liegen.

letzte Änderung U.M. am 20.04.2023 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / tobs lindner

Autor:in

	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
weitere Fachbeiträge des Autors | Forenbeiträge