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Mieterhöhung bei Neuvermietung

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Mieterhöhung bei Neuvermietung, Mieterhöhung bei Neuvermietung durch ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen
1.
04.04.2025 15:18:40
Hallo Zusammen,

ich haben eine Frage zur Mieterhöhung bei Neuvermietung

Ich habe hier zwei Aussagen, die meiner Meinung nach im Widerspruch stehen:


Sachverhalt:
Mieter ist verstorben, bisherige Miete waren nach Mieterhöhung im Sept. 2022 9,60 €/m². Nun muss ich mich bei Neuvermietung an die Mietpreisbremse halten und darf die Miete max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete veranschlagen.
Da es bei uns keinen Mietspiegel gibt, ermittle ich die ortsübliche Vergleichsmiete immer mit Vergleichswohnungen.

Diese sind:
10,34 €/m²
10,50 €/m²
10,87 €/m²

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ja nicht der Durchschnitt dieser drei Wohnungen, sondern ich muss die günstigste Wohnung heranziehen ,also € 10,34 €/m² (= ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete) . Und diese x 10%, dann hab ich meine Mieterhöhung auf € 11,37 €/m². Stimmt das so?

Nun kommt mein Widerspruch:
Ich habe gelesen, dass man seit 2019 dem zukünftigen Mieter offenlegen muss, wie hoch die Miete im vorherigen Mietverhältnis ausfiel.
Dann heißt es weiter…. Liegt der neue Mietpreis mehr als 10% darüber , kann der neue Mieter die zu viel bezahlte Miete zurückverlangen!!! Wegen Mietpreisbremse.


Hab ich nun oben etwas falsch gerechnet?  Lt. Der Aussage müsste ich ja die bisherigen 9,60 €/m² x10 % rechnen……und dürfte dann nicht mehr verlangen als € 10,56 €/m²!!!


Bitte um Ihre Unterstützung wo mein Denkfehler liegt!!!

Vielen Dank
 
 
2.
06.04.2025 12:57:42
Zitat
Mel schreibt:
wo mein Denkfehler liegt
Der Denkfehler ist der, dass für die Regelung zur Mietpreisbremse ein Mietspiegel zwingend Voraussetzung ist, denn das Gesetz bezieht sich auf einen solchen. Das bedeutet, wenn es für die Region keinen Mietspiegel gibt, dann greift auch die Mietpreisbremse nicht. Die Ermittlung mit Vergleichsmieten ist nicht vorgesehen. Der Mieter kann also nichts zurück fordern, wenn man etwas zu hoch liegt.

Zitat
Mel schreibt:
Ich habe gelesen, dass man seit 2019 dem zukünftigen Mieter offenlegen muss, wie hoch die Miete im vorherigen Mietverhältnis ausfiel.
Ds gilt nur für die Ausnahmefälle, in denen man mit der Miete höher gehen darf als die 10% über dem Mietspiegel. Aber das nur zur Info, da es wie eben erläutert keine Relevanz hat.

Zitat
Mel schreibt:
Mieter ist verstorben,
Ist denn das bisherige Mietverhältnis tatsächlich beendet worden? Nach den gesetzlichen Vorschriften in §564 BGB geht das Mietverhältnis auf den Erben über und wird bis zur Kündigung mit diesem fortgesetzt.
 
 
3.
08.04.2025 15:33:20
Vielen Dank für die Antworten.

Aber es gibt doch in kleineren Städten oft keine Mietspiegel. Ich habe gelesen, dass ohne Mietspiegel die Mietpreisbremse trotzdem gelten kann, sie ist halt schwerer umzusetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dann anhand von drei vergleichbaren Immobilien ermittelt und die niedrigste wird herangezogen. So wie ich es gemacht habe.


Was sind denn die Ausnahmefälle, in denen man mit der Miete höher gehen darf als die 10% über dem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete?

Der Mieter war alleine in der Wohnung. Die Erben haben fristgerecht gekündigt
 
 
4.
09.04.2025 12:51:28
Zitat
Mel schreibt:
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dann anhand von drei vergleichbaren Immobilien ermittelt und die niedrigste wird herangezogen. So wie ich es gemacht habe.
Das gilt nur für Mieterhöhungen. Für die Mietpreisbremse ist das nicht anwendbar. Der Mieter kann somit auch nichts zurück fordern, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Wenn Sie etwas anderes gelesen haben, sollten Sie die Quelle nennen, dass man sehen kann, wo das Missverständnis liegt.
Zitat
Mel schreibt:
Was sind denn die Ausnahmefälle, in denen man mit der Miete höher gehen darf als die 10% über dem Mietspiegel
Wenn die letzte Miete bereits mehr als 10% über dem Mietspiegel lag. Dann kann man die bisherige Miete beibehalten, wenn man dem neuen Mieter dies offenlegt.
 
 
5.
10.04.2025 11:03:30
Wenn es dann keinen Mietspiegel gibt, kann ich bei Neuvermietung meine Miete so viel erhöhen wie ich mag? (Unter der Beachtung von Wucher natürlich)

Ich bin jetzt total durcheinander :denk:
 
 
 
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