Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag häufig ungültig

Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Unter Schönheitsreparaturen werden nach § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV die Arbeiten in den zum Wohnbereich gehörenden Räumen verstanden. Dazu gehören somit:
  • Tapezieren, Anstreichen sowie Kalken von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie z.B. das Verschließen von Löchern
  • Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Streichen der Fenster und Innentüren sowie – wenn vereinbart – Außentüren von innen

Keine Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten außerhalb der Wohnung wie z.B. das Streichen von Loggien oder Balkonen, Renovierung des Kellers bzw. Treppenhauses. Nach herrschender Ansicht gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Auswechseln von Teppichböden, die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen einer Badewanne, die Reparatur von Türschlössern sowie die Glaserarbeiten ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Wann Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen?

Der Mieter muss nur die Mängel ausbessern, die bei seinem eigenen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen. Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen enthält, muss der Vermieter diese auf eigene Kosten übernehmen.
Es gibt jedoch viele Mietverträge, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die durch die Rechtsprechung unwirksam sind.

  • Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wird, sofern der Vermieter dem Mieter keinen Ausgleich für die Beseitigung der vorvertraglichen Abnutzungsspuren zugesteht.
Darüber hinaus gilt laut BGH eine Wohnung als renoviert, wenn die Gebrauchsspuren des vorherigen Nutzers so unerheblich sind, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung entsteht.

  • Zwingende Anfangsrenovierung
Renovierungsklauseln, die unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wird, den Mieter beim Einzug zur Anfangsrenovierung verpflichten, sind unzulässig. Ausnahme davon ist der Fall, wenn vom Vermieter ein angemessener Ausgleich (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). für die Anfangsrenovierung gewährt wird.

  • Bedarfsklauseln
Insbesondere in älteren Mietverträgen finden sich oft die Klauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters nach Bedarf festlegen, wie z. B. „bei Bedarf zu renovieren“. Solche Klauseln sind auch unwirksam, wenn der Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übernimmt. In diesem Fall müsste dann der Mieter auch für einen Verschleiß aufkommen, den der Vormieter verursacht hat.

Hingegen ist eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen" nach aktueller Rechtsprechung wirksam, da solche Formulierungen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB darstellen (OLG Celle, Urteil vom 30.1.1996, Az.: 2 UH 1/96, ZMR 96, 260).

  • Starre Fristen und Quotenklauseln
Viele Mitverträge enthalten die Vereinbarungen, wonach die Schönheitsreparaturpflichten nach starren Fristen verlangt werden, wie z.B. „Küche und Baderäume müssen in einem Zeitraum von drei Jahren, Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden.“ Diese Klausel ist unzulässig. Hauptgründe: Darin könnte eine unangemessene Belastung des Mieters gesehen werden, wenn die Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiten und nicht nach Bedarf geregelt wird (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. ZR 361/03).
Wird jedoch die Gültigkeit des Fristenplans eingeschränkt z. B. mit Redewendungen wie „üblicherweise“, „grundsätzlich“ oder „in der Regel, ist die Fristenregelung gültig.

Unter Quotenklauseln versteht man Bestimmungen in Mietverträgen, nach denen der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit sich anteilig an den Kosten für die nächsten planmäßigen Renovierungen beteiligen muss. Ist durch Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen bei Auszug nach Quote zu leisten, so ist dies auch unwirksam. Nach der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13 sind die Quotenklauseln immer unwirksam. 

Es ist darauf zu achten, dass, wenn der Mietvertrag eine ungültige Klausel enthält, die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnte. Es ist für beide Seiten empfehlenswert vor der Anfertigung bzw. Unterschrift des Mietvertrags sich beim Mieterverein anwaltlich beraten zu lassen um ggfls. Geld, Zeit und Ärger zu sparen.


letzte Änderung Anna Werner am 08.10.2020

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Studenten und Auszubildende 39,- EUR für zwei Jahre! Weitere Informationen >>
Anzeige

Wie zufrieden sind Sie mit uns?

Über Ihre Meinung und auch ihre Anregungen für Veränderungen oder Erweiterungen würden wir uns sehr freuen. Nur 10 kurze Fragen, die schnell beantwortet sind. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe! zur Umfrage >>
Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige
Anzeige

Stellenmarkt

Leiter (m/w/d) Finanzbuchhaltung
Elektronik und Kommunikationstechnik sind die Domäne unseres Auftrag­gebers. Mit seiner Innovationskraft und seinem technischen Know-how wird unser Auftrag­geber als kreativer Lösungsanbieter wahrgenommen, der sowohl standardisierte als auch individualisierte Produkte für einen nationalen und int... Mehr Infos >>

Immobilienbuchhalter(-in) (m/w)
Die TOPAS GmbH ist eine erfolgreiche familiengeführte Immobilien- und Vermögensverwaltung mit Büros in Duisburg, Darmstadt und Leipzig. Wir verwalten ein umfangreiches, sich ausschließlich in Deutschland befindliches Immobilienportfolio für ein Single Family Office. Mehr Infos >>

Steuerfachangestellter / Betriebswirt (m/w/d) Rechnungswesen
Ganz gleich, ob Risikoschutz und Vorsorge oder Kunst- und Oldtimerversicherung – als mit­tel­ständischer Versicherer sind wir in nahezu allen Versicherungssparten zu Hause. Bei allem, was wir tun, bleiben wir nah am Kunden, stehen für Qualität und Menschlichkeit – und nutzen digitale Wege und Cha... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

Webtipp

Sie suchen eine Software für Ihr Unternehmen, z.B. eine Shopsoftware, Newsletter-Software oder ein ERP-System? Im Softwareverzeichnis auf findsoftware.de finden Sie einen Marktüberblick, Vergleichsstudien und ein Forum zum Austausch mit anderen Anwendern.
Anzeige

Buch-Tipp


kennzahlen.png Kennzahlen-Guide für Controller- Über 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 
Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr >>

Anzeige

Excel-Aktien-Depot 

4_0-Excel_Aktien_Depot.jpg
Mit dieser Excel-Vorlage können Sie Ihre Aktien in Excel verwalten. Das Excel-Tool besteht aus drei verschiedenen Tabellenblättern: Das Blatt "Depot" dient der Verwaltung der einzelnen Aktienbestände. Es ist in zwei Bereiche aufgeteilt: Das "aktuelle Depot" sowie verkaufte Aktien unter "Historie". Im Tabellenblatt "Übersicht" werden automatische Zusammenfassung der Aktien-Vorgänge nach Kalenderjahren und der wichtigsten Kennzahlen festgehalten. Im Blatt "Parameter" werden Spesensätze für Kauf und Verkauf, Freistellungsauftrag, Vorjahres-GV-Topf und sonstige persönliche Einstellungen hinterlegt.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen umd einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung
Anzeige

Nutzwertanalyse (Excel-Vorlage)

preview03_bewertung.jpg
Die Nutzwertanalyse ist eine Methode zur quantitativen Bewertung des Nutzens von Entscheidungsalternativen, die wegen fehlender numerischer oder monetärer Vergleichskriterien nicht oder schwer miteinander vergleichbar sind. Dieses Excel Tool ermöglicht die Durchführung einer Nutzwertanalyse für bis zu fünf Alternativen nach bis zu zwölf, nicht hierarchischen Kriterien. Zum Shop >>
Anzeige

Meilensteintrendanalyse (MTA) in Excel

mta_de_02.jpg
Diese auf Excel basierende Meilensteintrendanalyse ist ein effizientes grafisches Werkzeug zur Verfolgung von Projektmeilensteinen. Sie visualisiert den Trend von Meilensteinen und eine möglicherweise daraus resultierende Gefährdung des Projektendes. Zum Shop >>
Anzeige

Excel-Vorlagen-Paket für Hausverwalter

4. Residualwertberechnung.jpg
Dieses Excel-Vorlagen-Paket enthält folgende Tools:
  • Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnung
  • Rendite – Berechnungsprogramm
  • Residualwertberechnung für eine Immobilie
  • Steuerberechnung für Immobilienanlage 
Zum Shop >>
Anzeige

RS-Investitionsrechner

RS-Investitionsrechner.jpg
Der RS- Investitionsrechner ermittelt Ihnen den Kapitalwert oder internen Zinsfuß für Ihre Investitions- vorhaben. Zusätzlich können Sie die Rentabilität und die Amortisations- zeit Ihres Investitionsvorhabens berechnen lassen. Excel- Tool bestellen >>
Anzeige

Excel-Training und -Auftragsarbeiten

controlling_Dashboard_pm_ml12nan_290px.jpg

Sie möchten in Excel fit werden oder möchten ein individuelles Excel-Tool erstellt haben?
Wir bieten Ihnen:
  • individuelle Excel-Schulungen für Ihre Mitarbeiter (online ohne Reisekosten!)
  • lfd. Lösung von Excel-Problemfällen per Telefon/Online-Support
  • Anpassung bzw. komplette Neuerstellung von Excel-Tools
Weitere Informationen >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR Mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Bilanzanalyse

RS-Bilanzanalyse.jpgBilanzanalyse- Tool (Kennzahlen- Berechnung): Umfangreiches Excel- Tool zur Berechnung der wichtigsten branchenunabhängigen Kennzahlen aus Bilanz und G+V. Es werden Berichte generiert, die die Liquiditäts-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens im 5 Jahresvergleich darstellen.
Excel- Tool bestellen >>