Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag häufig ungültig

Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Unter Schönheitsreparaturen werden nach § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV die Arbeiten in den zum Wohnbereich gehörenden Räumen verstanden. Dazu gehören somit:
  • Tapezieren, Anstreichen sowie Kalken von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie z.B. das Verschließen von Löchern
  • Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Streichen der Fenster und Innentüren sowie – wenn vereinbart – Außentüren von innen

Keine Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten außerhalb der Wohnung wie z.B. das Streichen von Loggien oder Balkonen, Renovierung des Kellers bzw. Treppenhauses. Nach herrschender Ansicht gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Auswechseln von Teppichböden, die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen einer Badewanne, die Reparatur von Türschlössern sowie die Glaserarbeiten ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Wann Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen?

Der Mieter muss nur die Mängel ausbessern, die bei seinem eigenen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen. Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen enthält, muss der Vermieter diese auf eigene Kosten übernehmen.
Es gibt jedoch viele Mietverträge, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die durch die Rechtsprechung unwirksam sind.

  • Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wird, sofern der Vermieter dem Mieter keinen Ausgleich für die Beseitigung der vorvertraglichen Abnutzungsspuren zugesteht.
Darüber hinaus gilt laut BGH eine Wohnung als renoviert, wenn die Gebrauchsspuren des vorherigen Nutzers so unerheblich sind, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung entsteht.

  • Zwingende Anfangsrenovierung
Renovierungsklauseln, die unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wird, den Mieter beim Einzug zur Anfangsrenovierung verpflichten, sind unzulässig. Ausnahme davon ist der Fall, wenn vom Vermieter ein angemessener Ausgleich (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). für die Anfangsrenovierung gewährt wird.

  • Bedarfsklauseln
Insbesondere in älteren Mietverträgen finden sich oft die Klauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters nach Bedarf festlegen, wie z. B. „bei Bedarf zu renovieren“. Solche Klauseln sind auch unwirksam, wenn der Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übernimmt. In diesem Fall müsste dann der Mieter auch für einen Verschleiß aufkommen, den der Vormieter verursacht hat.

Hingegen ist eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen" nach aktueller Rechtsprechung wirksam, da solche Formulierungen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB darstellen (OLG Celle, Urteil vom 30.1.1996, Az.: 2 UH 1/96, ZMR 96, 260).

  • Starre Fristen und Quotenklauseln
Viele Mitverträge enthalten die Vereinbarungen, wonach die Schönheitsreparaturpflichten nach starren Fristen verlangt werden, wie z.B. „Küche und Baderäume müssen in einem Zeitraum von drei Jahren, Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden.“ Diese Klausel ist unzulässig. Hauptgründe: Darin könnte eine unangemessene Belastung des Mieters gesehen werden, wenn die Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiten und nicht nach Bedarf geregelt wird (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. ZR 361/03).
Wird jedoch die Gültigkeit des Fristenplans eingeschränkt z. B. mit Redewendungen wie „üblicherweise“, „grundsätzlich“ oder „in der Regel, ist die Fristenregelung gültig.

Unter Quotenklauseln versteht man Bestimmungen in Mietverträgen, nach denen der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit sich anteilig an den Kosten für die nächsten planmäßigen Renovierungen beteiligen muss. Ist durch Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen bei Auszug nach Quote zu leisten, so ist dies auch unwirksam. Nach der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13 sind die Quotenklauseln immer unwirksam. 

Es ist darauf zu achten, dass, wenn der Mietvertrag eine ungültige Klausel enthält, die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnte. Es ist für beide Seiten empfehlenswert vor der Anfertigung bzw. Unterschrift des Mietvertrags sich beim Mieterverein anwaltlich beraten zu lassen um ggfls. Geld, Zeit und Ärger zu sparen.


letzte Änderung Anna Werner am 08.10.2020

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