Schönheitsreparaturen: Klauseln im Mietvertrag häufig ungültig

Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.
Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Pflicht wird von dem Vermieter jedoch in der Regel durch eine Klausel auf den Mieter abgewälzt. Oft sind aber derartige Klauseln im Vertrag unwirksam.

Was fällt unter Schönheitsreparaturen?

Die Frage, wer und in welcher Art und Weise die Schönheitsreparaturen ausführen muss, ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Eine gesetzlich eindeutige Definition der Schönheitsreparaturen gibt es im Mietrecht nicht. Allerdings orientiert sich die Rechtsprechung an die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

Unter Schönheitsreparaturen werden nach § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV die Arbeiten in den zum Wohnbereich gehörenden Räumen verstanden. Dazu gehören somit:
  • Tapezieren, Anstreichen sowie Kalken von Wänden und Decken inklusive der notwendigen Vorarbeiten, wie z.B. das Verschließen von Löchern
  • Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohre
  • Streichen der Fenster und Innentüren sowie – wenn vereinbart – Außentüren von innen

Keine Schönheitsreparaturen sind alle Arbeiten außerhalb der Wohnung wie z.B. das Streichen von Loggien oder Balkonen, Renovierung des Kellers bzw. Treppenhauses. Nach herrschender Ansicht gehören das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Auswechseln von Teppichböden, die Beseitigung von Abnutzungserscheinungen einer Badewanne, die Reparatur von Türschlössern sowie die Glaserarbeiten ebenfalls nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Wann Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen?

Der Mieter muss nur die Mängel ausbessern, die bei seinem eigenen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen. Wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen enthält, muss der Vermieter diese auf eigene Kosten übernehmen.
Es gibt jedoch viele Mietverträge, die eine Vielzahl von Klauseln enthalten, die durch die Rechtsprechung unwirksam sind.

  • Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung
Das Abwälzen der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben wird, sofern der Vermieter dem Mieter keinen Ausgleich für die Beseitigung der vorvertraglichen Abnutzungsspuren zugesteht.
Darüber hinaus gilt laut BGH eine Wohnung als renoviert, wenn die Gebrauchsspuren des vorherigen Nutzers so unerheblich sind, dass der Gesamteindruck einer renovierten Wohnung entsteht.

  • Zwingende Anfangsrenovierung
Renovierungsklauseln, die unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wird, den Mieter beim Einzug zur Anfangsrenovierung verpflichten, sind unzulässig. Ausnahme davon ist der Fall, wenn vom Vermieter ein angemessener Ausgleich (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). für die Anfangsrenovierung gewährt wird.

  • Bedarfsklauseln
Insbesondere in älteren Mietverträgen finden sich oft die Klauseln, die eine Renovierungspflicht des Mieters nach Bedarf festlegen, wie z. B. „bei Bedarf zu renovieren“. Solche Klauseln sind auch unwirksam, wenn der Mieter bei Vertragsbeginn eine nicht renovierte Wohnung übernimmt. In diesem Fall müsste dann der Mieter auch für einen Verschleiß aufkommen, den der Vormieter verursacht hat.

Hingegen ist eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen" nach aktueller Rechtsprechung wirksam, da solche Formulierungen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB darstellen (OLG Celle, Urteil vom 30.1.1996, Az.: 2 UH 1/96, ZMR 96, 260).

  • Starre Fristen und Quotenklauseln
Viele Mitverträge enthalten die Vereinbarungen, wonach die Schönheitsreparaturpflichten nach starren Fristen verlangt werden, wie z.B. „Küche und Baderäume müssen in einem Zeitraum von drei Jahren, Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden.“ Diese Klausel ist unzulässig. Hauptgründe: Darin könnte eine unangemessene Belastung des Mieters gesehen werden, wenn die Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiten und nicht nach Bedarf geregelt wird (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, Az. ZR 361/03).
Wird jedoch die Gültigkeit des Fristenplans eingeschränkt z. B. mit Redewendungen wie „üblicherweise“, „grundsätzlich“ oder „in der Regel, ist die Fristenregelung gültig.

Unter Quotenklauseln versteht man Bestimmungen in Mietverträgen, nach denen der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit sich anteilig an den Kosten für die nächsten planmäßigen Renovierungen beteiligen muss. Ist durch Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen bei Auszug nach Quote zu leisten, so ist dies auch unwirksam. Nach der Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13 sind die Quotenklauseln immer unwirksam. 

Es ist darauf zu achten, dass, wenn der Mietvertrag eine ungültige Klausel enthält, die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sein könnte. Es ist für beide Seiten empfehlenswert vor der Anfertigung bzw. Unterschrift des Mietvertrags sich beim Mieterverein anwaltlich beraten zu lassen um ggfls. Geld, Zeit und Ärger zu sparen.


letzte Änderung Anna Werner am 08.10.2020

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 24,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Weitere Informationen >>
Anzeige

Finance & Controlling Model zur Verwaltung von Eigentumswohnungen

Finannce&Controlling.jpg2.jpg
Mit diesem Excel-Tool erwerben Sie ein umfangreiches Instrument zur Verwaltung aller Aspekte Ihrer Eigentumswohnung, Kapitaldienstrechner und weiteren vielfältigen Funktionen.
Gleichfalls eignet sich das Tool zur Berechnung der Rendite/Wirtschaftlichkeit vor oder während des Ankaufsprozesses und zur Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises.
Preis: 39,95 EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlagen-Markt.de
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

Stellenmarkt

Finanzbuchhalter / Steuerfachangestellter für unsere Buchhaltung (m/w/d)
Richemont vereint einige der weltweit führenden Maisons für Luxusartikel mit besonderer Expertise in der Fertigung von Schmuck, exklusiven Uhren und Premium-Accessoires. Jedes Maison steht für eine eigene stolze Tradition des Stils, der Qualität und des Handwerks, und Richemont hat sich zur Aufga... Mehr Infos >>

Steuerreferent*
ENERTRAG erbringt alle Dienstleistungen rund um erneuerbare Energien. Wir führen Strom, Wärme und Mobilität in allen Lebensbereichen effizient zusammen. Mit über zwei Jahrzehnten Erfahrung in Europa vereinen unsere 680 Mitarbeiter alle Kompetenzen, die für erfolgreichen Betrieb und effiziente Ins... Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
Vinzenzmurr ist nicht nur eine der größten produzierenden Metzgereien in München und Südbayern, sondern auch einer der größten Arbeitgeber in der Branche. Unser Qualitätsanspruch zeigt sich in unseren Produkten und in unseren Ausbildungsaktivitäten. Bei Vinzenz Murr ist beides mehrfach ausgezeich... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

Renditeberechnung Ferienimmobilie - Vermietung 

Rendite - Berechnungsprogramm für Eigentumswohnung.png1.png
Mit diesem hilfreichen Excel-Tool können Sie schnell und einfach die Rentabilität einer gewerblichen Vermietung Ihrer Ferienimmobilie berechnen und Investitionsentscheidungen treffen. Zusätzlich wird automatisch ein Restschuldplan erstellt. Mehr Informationen >>

Investitionsberechnung für Immobilien

Investitionsberechnung Immobilie 1.png
Sie möchten Erkenntnisse gewinnen, ob eine Immobilie eine Investition wert ist? Dieses Excel-Tool beinhaltet Berechnungen zu den Kennzahlen der Rendite einer Immobilie, Kredit-Annuität und der Einkommenssteuer. Mehr Informationen >>

Residualwertberechnung für Immobilien-Anlage

Residualbewertung.png
Mit dem Excel-Tool der Residualwertberechnung können Sie den Preis eines Grundstücks als Restwert in einem Abzugsverfahren berechnen. Aus der Preisobergrenze wird ermittelt, inwiefern sich eine Investition noch rentiert. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR mehr Informationen >>
Anzeige

Excel-Tool-Beratung und Erstellung

Kein passendes Excel-Tool dabei?

Balken.jpgGern erstellen wir Ihnen Ihr Excel- Tool nach Ihren Wünschen und Vorgaben. Bitte lassen Sie sich ein Angebot von uns erstellen.
Anzeige

Excel-Training und -Auftragsarbeiten

controlling_Dashboard_pm_ml12nan_290px.jpg

Sie möchten in Excel fit werden oder möchten ein individuelles Excel-Tool erstellt haben?
Wir bieten Ihnen:
  • individuelle Excel-Schulungen für Ihre Mitarbeiter (online ohne Reisekosten!)
  • lfd. Lösung von Excel-Problemfällen per Telefon/Online-Support
  • Anpassung bzw. komplette Neuerstellung von Excel-Tools
Weitere Informationen >>