Wohnungsübergabe - was ist zu beachten? Checkliste für Mieter und Vermieter

Das Ende des Mietvertragsverhältnisses führt leider oft zu harten  Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Die Wohnzimmertapete ist fleckig, die Wandfliesen im Badezimmer sind angebohrt, Löcher und  Kratzer im Parkett – Zündstoff für Streit ist reichlich vorhanden. Der  Mieter möchte schnell seine Mietkaution zurückerhalten, aber der  Vermieter fordert Schadenersatz. Schließlich geht es auch immer um  Beweisfragen: wer einen entstandenen Schaden verursacht hat und deshalb  die Beseitigungskosten tragen muss. Gute Vorbereitung hilft, solche Konflikte zu vermeiden.

Damit die Übergabe reibungslos verläuft, sollten Sie die nachfolgenden Punkte beachten:

  • Termin
Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin für die Wohnungsübergabe. Gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Dies bedeutet, dass die Mieträume nicht am letzten Tag des Mietvertragsverhältnisses zurückgegeben werden müssen, sondern erst am nächsten darauffolgenden Werktag (§ 188 BGB). Fällt der Tag der Rückgabepflicht auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, müssen die Räume erst am nächsten Werktag zurückgegeben werden (§ 193 BGB). Ansonsten kommt der Mieter ohne Mahnung in Verzug (§ 284 Abs. 2 BGB).
 Praxistipp: Schieben Sie nicht die Überprüfung des Wohnungszustandes auf die lange Bank. Vereinbaren Sie dafür vor Ablauf des Mietverhältnisses einen Termin. Damit können Sie feststellen, ob bis zur Beendigung der Mietzeit Renovierungs- und Reparaturarbeiten erforderlich sind. So haben Sie mehr Zeit, zu reagieren.

  • Wohnungsübergabeprotokoll
Vergessen Sie nicht das Wohnungsübernahmeprotokoll. Eine rechtliche Verpflichtung, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, besteht nicht. Jedoch hilft Ihnen es, die späteren Streitigkeiten vorzubeugen und unnötige finanzielle Belastungen zu ersparen.

Mit Hilfe des Wohnungsübernahmeprotokolls wird der tatsächliche Zustand der Mieträume sowie die Ausstattung und Einrichtungen in der Wohnung (zum Beispiel Einbauküche, Elektrogeräte) detailliert festgehalten. Das Übergabeprotokoll ist sowohl bei Einzug des Mieters als auch beim Auszug zu fertigen. So kann durch Vergleich der beiden Protokolle eine etwaige Verschlechterung des Zustands der Mieträume leichter nachgewiesen werden. Das Protokoll ist in doppelter Ausfertigung zu erstellen und von beiden Seiten, dem Mieter und dem Vermieter, zu unterschreiben.

Praxistipp: Gehen Sie Raum für Raum durch. Lassen Sie die aufgetretenen Mängel möglichst genau und sorgfältig beschreiben. Allgemeine Formulierungen wie „Schaden an der Badewanne“ können später keinen Schadensersatzanspruch begründen.

Versuchen Sie die Wohnung nur bei ausreichender Beleuchtung zu übernehmen. So können Sie alles genau betrachten. Achten Sie darauf, dass alles, was Ihnen auffällt, im Protokoll dokumentiert wird. Sollten Sie einen Mangel feststellen, machen Sie zusätzlich ein Foto.

  • Wohnung vollständig räumen
Die Wohnung ist im ordentlichen und sauberen Zustand zu übergeben.
Sorgen Sie dafür, dass die Zimmer vollständig leer geräumt und von Schmutz grob gereinigt sind. Der Mieter muss beispielsweise die Böden fegen und den Teppich saugen. 

Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Markisen, Teppichboden, die beim Einzug nicht vorhanden waren, muss der Mieter entfernen. Dieses gilt auch für mit vermietete Nebenräume (Keller, Dachboden oder Garage).

Malerarbeiten sind entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung durchzuführen.

  • Schäden
Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung an den Vermieter zurückgeben. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zurückgeben muss, wie er sie beim Einzug übernommen hat. Der normale, vertragsgemäße Gebrauch, d.h. Abnutzungs- oder Verschleißerscheinungen sind dabei mit der Mietzahlung abgegolten.

Schäden, die durch einen unsachgemäßen Gebrauch verursacht wurden, muss der Mieter ersetzen. Dazu gehören zum Beispiel große Löchern in den Teppichtboden, Fußleisten weg oder kaputt sowie gesprungene Fliesen im Badezimmer. 

Werden die Schäden vor der Wohnungsübergabe nicht beseitigt, kann der Vermieter dies auf Kosten des Mieters beheben. Gegebenenfalls findet es eine Verrechnung mit der hinterlegten Kaution statt.

Kleine Flecken, abgenutztes Parkett gelten allerdings als normale Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen und deshalb werden nicht von dem Mieter ersetzt verlangen.


Praxistipp: Denken Sie daran, dass einige Mängel während der Wohnungsübergabe gar nicht erkennbar sind – so lässt sich zum Beispiel im Sommer nicht kontrollieren, ob die Heizung richtig funktioniert.

Kontrollieren Sie auch die Funktionen aller elektrischen Geräte, Leitungen und Sanitäreinrichtungen wie: Bad- und WC Abluftanlagen, TV-Anschlüsse, Wasserhähne und Heizkörper, Gasdurchlauferhitzer und Elektroboiler.

  • Übergabe aller Schlüssel
Bei Rückgabe der Wohnung muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich alle Schlüssel übergeben, die er bei Einzug bekommen hat (z.B. für Haustür, Wohnungstür, Keller, Briefkasten, gegebenenfalls Eingangstor, Fahrradkeller, Dachboden, Waschküche, usw.).

Ebenso muss der Mieter alle Schlüssel zurückgeben, die er selbst zusätzlich anfertigen ließ, wenn der Vermieter diese Kosten erstattet hat. Hat der Mieter die Schlüssel auf eigene Kosten anfertigen lassen, muss der Mieter diese Schlüssel im Beisein des Vermieters unbrauchbar machen.

Für verlorene Schlüssel muss der Mieter Schadenersatz leisten. Aus Sicherheitsgründen ist der Vermieter berechtigt, auch den Ersatz der Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu verlangen.

  • Zählerstände ablesen
Bei Wohnungsübergabe sollten immer alle Zählerstände abgelesen und ins Übergabeprotokoll dokumentiert werden. In diesem Zusammenhang denken Sie daran, dass Sie den Zählerstand und die Nummer des Zählers korrekt aufschreiben. Das hilft Ihnen, spätere Probleme bei der Jahresabrechnung zu vermeiden.



letzte Änderung A.W. am 18.09.2019
Autor(en):  Anna Werner

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