Was müssen Vermieter zur Mietkautionsversicherung wissen?

Ulf Matzen
Üblicherweise wird in Mietverträgen vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Mietsicherheit, auch Mietkaution genannt, stellen muss. Oft wird das Geld auf ein Kautionssparbuch gelegt, das auf den Namen des Mieters läuft und an den Vermieter verpfändet wird. Auch die Bürgschaft einer dritten Partei ist als Mietsicherheit möglich. Heute sind auch andere Anlageformen erlaubt, solange das Geld insolvenzsicher vom Vermögen des Vermieters getrennt verwahrt wird. Die Höhe ist auf drei Monatsmieten ohne Nebenkosten gedeckelt. Für viele Mieter ist dies aber viel Geld - und Geld ist gerade beim Wohnungswechsel knapp, denn dann sind auch der Umzug, die Schönheitsreparaturen der alten Wohnung, neue Möbel für die neue Wohnung und womöglich eine Zeit lang zwei Mieten zu finanzieren. Mietkautionsversicherungen bieten an, Mietern diese Last abzunehmen und dem Vermieter Sicherheit zu leisten. Wie funktioniert dies und sollte man sich als Vermieter darauf einlassen?

Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung?

Eine Mietkautionsversicherung ist im Grunde eine Variante der Mietbürgschaft. Dabei stellt eine Versicherungsgesellschaft dem Mieter eine Bürgschaftsurkunde aus, die der Vermieter erhält. Die Versicherung bürgt darin für Forderungen aus dem Mietverhältnis bis zur Höhe von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Der Mieter zahlt dafür eine monatliche Versicherungsprämie.
Macht der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses Forderungen geltend, etwa aus ausstehenden Schönheitsreparaturen oder Schäden am Parkett, zahlt die Versicherung bis zur vertraglich vereinbarten Versicherungssumme an den Vermieter. Wichtig zu wissen: Hier sind nicht die Schäden selbst versichert, sondern es handelt sich um eine Bürgschaft. Letztendlich holt sich also die Versicherung vom Mieter das Geld zurück. Nur hat der Vermieter mit diesem Vorgang dann nichts mehr zu tun.
Tipp: Eine Mietkaution ist gesetzlich auf drei Monatsmieten (kalt) begrenzt. Daher dürfen Vermieter nicht zusätzlich zu einer Barkaution in dieser Höhe noch eine Bürgschaft verlangen. Dies wäre eine Übersicherung.


Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkautionsversicherung

Welche Forderungen deckt eine Mietkautionsversicherung ab?

Sie deckt die gleichen Forderungen aus dem Mietverhältnis ab, die auch eine normale Mietkaution absichert: Schadensersatzforderungen für Beschädigungen an der Wohnung, nicht oder schlecht durchgeführte Schönheitsreparaturen, Mietrückstände, nicht bezahlte Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen. Dabei ist es jedoch Sinn und Zweck einer Mietkaution, ausschließlich die am Ende des Mietverhältnisses noch offenen Forderungen des Vermieters zu befriedigen. Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen (siehe auch BGH-Urteil mit Az. VIII ZR 234/13). Ebenso tritt die Mietkautionsversicherung nicht für Forderungen ein, die im laufenden Mietverhältnis entstehen, etwa Mietrückstände.

Wie komme ich als Vermieter im Schadensfall an mein Geld? Vermieter können sich meist direkt an die Versicherung wenden, um einen Teil oder den Gesamtbetrag der versicherten Summe abzufordern. Die Versicherung setzt sich dann in der Regel mit dem Mieter in Verbindung und gibt diesem 14 Tage lang Zeit, der Forderung zu widersprechen und seine Gründe dafür darzulegen.

Wie bei einer Bürgschaft gibt es auch bei einer Mietkautionsversicherung die Variante "auf erstes Anfordern". Die Grundidee: Die Auszahlung an den Vermieter erfolgt ohne Rücksprache mit dem Mieter. Hält dieser die Forderung nicht für gerechtfertigt, muss er vor Gericht gehen und das Geld zurückverlangen. 
Die Praxis: Da manche Gerichte entsprechende Vertragsklauseln gegenüber Verbrauchern für unwirksam erklärt haben, enthalten Mietkautionsversicherungen meist trotz des Zusatzes "auf erstes Anfordern" eine Klausel, die Einwendungen des Mieters und die Erbringung von Beweisen zu dessen Gunsten zulässt.

Die Leistung der Versicherung an den Vermieter ist in der Regel nicht davon abhängig, dass der Mieter seine Versicherungsbeiträge pünktlich bezahlt. Ist die Bürgschaftsurkunde erst einmal ausgestellt, gilt diese auch.

Muss der Vermieter eine Mietkautionsversicherung akzeptieren?
Der Vermieter muss die Mietkautionsversicherung nicht akzeptieren. Sie hat jedoch für ihn Vorteile.

Welche Vorteile hat eine Mietkautionsversicherung für den Vermieter?
Der Vermieter spart sich den Verwaltungsaufwand, der durch den Umgang mit fremdem Geld und dessen insolvenzsicherer Anlage entsteht. Auch muss er über  seine Forderungen bei Mietvertragsende nicht mit dem Mieter direkt streiten. Ein wichtiger Punkt ist, dass er vom Moment des Vertragsabschlusses an voll abgesichert ist. Dies muss bei einer herkömmlichen Mietkaution nicht der Fall sein, da der Mieter diese laut Gesetz in drei Monatsraten entrichten darf.

Welche Vorteile hat die Versicherung für den Mieter?
Auch für Mieter hat eine Mietkautionsversicherung Vorteile. Denn: Sie müssen nicht in einer Phase, in der sie sowieso bereits hohe Kosten zu tragen haben, auch noch drei Monatsmieten Kaution zahlen. Wer knapp bei Kasse ist, spart sich dann womöglich, für neue Möbel oder Küchengeräte einen teuren Kredit aufzunehmen. Auch besteht nicht das Risiko, dass der Vermieter wechselt und der Kautionsbetrag im Dschungel von Erbengemeinschaften und Eigentümerwechseln verloren geht. Auch ein Insolvenzrisiko des Vermieters bezüglich des Kautionsbetrages ist ausgeschlossen.  

Ersetzt eine Mietkautionsversicherung die Schufa-Auskunft?
Viele Vermieter verlangen von Mietern die Vorlage einer Schufa-Selbstauskunft über deren Zahlungsverhalten. Die Schufa erstellt für diesen Zweck einen besonderen Bonitätsnachweis mit den relevanten Daten (und keinen sonst). Dies ist ein gutes Mittel der Absicherung bei neuen Mietern. Eine Mietkautionsversicherung ersetzt diese Bonitätsprüfung ebenso wenig wie die Zahlung der Mietkaution. Allerdings prüfen viele Versicherungsgesellschaften vor dem Vertragsabschluss ebenfalls die Bonität ihres Kunden (des Mieters).

Was kostet eine Mietkautionsversicherung?
Den Vermieter kostet sie nichts. Mieter als Versicherungsnehmer müssen in der Regel einen Jahresbeitrag von etwa 5 % der im Mietvertrag vereinbarten Kautionssumme bezahlen.
Beispiel: Eine Wohnung kostet 700 Euro Kaltmiete. Die mietvertraglich vereinbarte Kaution liegt bei drei Monatsmieten = 2.100 Euro. Es fallen davon 5 % = 105 Euro im Jahr Versicherungsprämie an.

Was passiert am Ende des Mietverhältnisses, wenn die Kaution nicht gebraucht wird?
In diesem Fall muss der Vermieter die von ihm verwahrte Bürgschaftsurkunde - die einen sogenannten Bargeldcharakter hat - an die Versicherung zurückschicken. Damit ist der Versicherungsvertrag beendet.

Mietkautionsversicherung und Gewerbemietvertrag
Auch bei gewerblichen Mietverhältnissen kommt die Mietkautionsversicherung zur Anwendung. Hier besteht die Motivation des Mieters darin, mehr Kapital für seine anfänglichen Investitionen zur Verfügung zu haben. Das Geld in Warenbestände, Technik oder Werbung zu investieren, zahlt sich mehr aus, als es zum Beispiel auf einem Kautionssparbuch schlafen zu lassen.

Fall: Mietkautionsversicherung durch Ehefrau abgeschlossen - Regress möglich?

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat sich 2021 mit einer Mietkautionsversicherung beschäftigt. Nach Mietvertragsende verlangte der Vermieter von der Versicherung die Zahlung von Nebenkostenrückständen und Schäden an der Wohnung. Da die Mieter auf eine Anfrage der Versicherung nicht reagierten, zahlte diese den Betrag an den Vermieter aus. Anschließend wollte sie sich das Geld vom Mieter-Ehepaar zurückholen. Dieses weigerte sich jedoch. Das Argument: Nicht der beklagte Mieter habe den Versicherungsvertrag abgeschlossen, sondern dessen Ehefrau ohne sein Wissen. Sie sei nicht bevollmächtigt gewesen, ihn zu vertreten.

Mit dieser Argumentation kamen die Mieter vor Gericht nicht durch. Das Gericht gestand der Versicherung den Regressanspruch zu. Auch, wenn kein vertraglicher Anspruch bestünde, liege hier doch eine sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag vor. Mit anderen Worten: Die Versicherung habe im Interesse und nach dem mutmaßlichen Willen des Mieters gehandelt, indem sie seine Schulden bezahlte. Daher müsse dieser nun den Betrag ersetzen (Urteil vom 22.9.2021, Az. 123 C 94/21).

Fazit: 
Eine Mietkautionsversicherung hat für beide Seiten Vorteile. Sie verursacht auf langer Sicht für den Mieter jedoch auch Kosten. Aus Sicht des Vermieters sind keine Nachteile zu befürchten.



letzte Änderung U.M. am 04.10.2023
Autor(en):  Ulf Matzen
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Phovoi R


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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