Welche Folgen hat die Insolvenz des Mieters für das Mietverhältnis?

Ulf Matzen
Wenn Mieter zahlungsunfähig werden, ergeben sich für ihren Vermieter verschiedene Rechtsfragen. Wie wirkt sich ein Insolvenzverfahren auf das Mietverhältnis aus und was müssen Vermieter wissen?

Immer wieder werden Mieter zahlungsunfähig. Unternehmen oder Gewerbetreibende können ein Regelinsolvenzverfahren beantragen. Das Privatinsolvenz- oder Verbraucherinsolvenzverfahren steht Mietern offen, die entweder keine Selbstständigen sind oder die als ehemalige Selbstständige überschaubare Vermögensverhältnisse haben (nicht mehr als 20 Gläubiger, keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen). Im Insolvenzverfahren des Mieters gelten Regeln, die Vermieter kennen sollten.

Welche Rolle spielt der Insolvenzverwalter / Treuhänder?

Der Insolvenzverwalter übernimmt in der Insolvenz die Verantwortung für die finanziellen Angelegenheiten des Schuldners. Alle mietvertraglichen Angelegenheiten müssen nun über ihn laufen. Ein Kündigungsschreiben muss der Vermieter ab Beginn des Insolvenzverfahrens nicht nur an den Mieter, sondern auch an den Insolvenzverwalter richten. 

Grundsätzliche Aufgabe des Insolvenzverwalters ist es, die verbleibenden Vermögensgegenstände des Schuldners als Insolvenzmasse zu sichten, dafür zu sorgen, dass diese erhalten bleiben und am Ende des Verfahrens allen Gläubigern daraus einen Anteil entsprechend der Insolvenzquote zu zahlen. Im Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter als Treuhänder bezeichnet.

Wann darf der Vermieter dem insolventen Mieter kündigen?

Die Insolvenz des Mieters als solche stellt keinen zulässigen Kündigungsgrund dar. Dies gilt sowohl für private Wohnungsmieter als auch für gewerbliche Mieter. Sobald der Mieter den Insolvenzantrag gestellt hat, darf der Vermieter nach § 112 Insolvenzordnung (InsO) aus folgenden Gründen nicht den Mietvertrag kündigen:
  • wegen Verzugs mit der Mietzahlung im Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung,
  • wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.

Der Vermieter kann jedoch den Mietvertrag auch während der Insolvenz kündigen, weil einer der üblichen gesetzlich zulässigen Gründe wie Eigenbedarf vorliegt - oder wegen Mietschulden, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen. 

Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Rückstand ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand entsprechend zwei Monatsmieten aufbaut. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, eine Kündigung durch eine Nachzahlung des ausstehenden Betrages zu unterbinden.

Welche Besonderheiten gibt es bei Gewerbeimmobilien?

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis darf der Vermieter im Insolvenzverfahren nicht kündigen wegen Mietschulden aus der Zeit vor Eröffnung des Verfahrens. Gekündigt werden darf wegen Mietschulden, die während des Insolvenzverfahrens entstehen. Eine Besonderheit ist, dass der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht nach § 109 Insolvenzordnung hat. Er darf das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen.

Dies wird der Insolvenzverwalter in der Regel dann tun, wenn der Mieter den Geschäftsbetrieb einstellt. Es macht wenig Sinn, an einem oft fest für fünf oder zehn Jahre vereinbarten Mietverhältnis festzuhalten, wenn keine Geschäftstätigkeit mehr stattfindet.

Kann man im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht für den Insolvenzfall vereinbaren?

Manchmal findet sich in Mietverträgen ein Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Vermieters bei Insolvenz des Mieters. Eine solche Vereinbarung ist in Wohnraummietverträgen unwirksam. Bei gewerblichen Mietverträgen ist dies zum Teil umstritten. Allerdings besagt § 119 InsO, dass Vertragsklauseln unwirksam sind, welche die Regelungen der §§ 103 bis 118 InsO einschränken - einschließlich der Kündigungssperre. Daher ist davon auszugehen, dass auch im gewerblichen Mietvertrag kein wirksames Sonderkündigungsrecht vereinbart werden kann. 

Kann man ausstehende Mieten aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung einfordern?

Ausstehende Mieten und Betriebskosten aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung sind Insolvenzforderungen. Sie müssen beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Der Vermieter reiht sich damit in die anderen Gläubiger ein und bekommt am Ende des Insolvenzverfahrens eine Zahlung entsprechend der Insolvenzquote. Wie hoch diese Zahlung ist, hängt von der Höhe des noch vorhandenen Vermögens des Schuldners ab. Es ist also wahrscheinlich, dass die Schulden nur teilweise und nach einem längeren Zeitraum beglichen werden.

Was gilt für Mietschulden nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens?

Mietschulden, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, sind Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter bei Fälligkeit aus der Insolvenzmasse zu bezahlen, müssen also während des Insolvenzverfahrens weiter beglichen werden (§ 108 InsO).

Welche Folgen hat die Enthaftungserklärung bei Wohnraummietern?

Bei Wohnraummietern hat der Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder kein Sonderkündigungsrecht. Er kann jedoch eine sogenannte Enthaftungserklärung abgeben, um die Insolvenzmasse zu schonen (§ 109 Abs. 1 InsO). Die Auswirkung der Enthaftungserklärung ist, dass der Mieter nach Ablauf einer Frist von höchstens drei Monaten die Verfügungsgewalt über sein Mietverhältnis zurückerhält. Das bedeutet: 
  1. Die laufende Miete wird nicht mehr aus der Insolvenzmasse beglichen, sondern der Mieter muss sie aus seinem pfändungsfreien Einkommen bezahlen. 
  2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses unterliegt auch die Mietkaution bis zum gesetzlichen Höchstbetrag von drei Monatsmieten nicht mehr dem Zugriff des Insolvenzverwalters, sondern ist an den Mieter zu übergeben.
  3. Betriebskostenguthaben, die vor Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entstehen, sind an den Insolvenzverwalter auszuzahlen und fallen in die Insolvenzmasse. Was danach anfällt, steht dem Mieter zu. Für eine saubere Trennung sollte der Mieter bei Insolvenzeröffnung und bei Wirksamwerden der Enthaftungserklärung seine Zählerstände ablesen und übermitteln.
  4. Sobald die Enthaftungserklärung wirksam geworden ist, entfällt die gesetzliche Kündigungssperre. Der Vermieter darf entsprechend den gesetzlichen Regeln wegen Mietrückständen kündigen, auch wenn diese vor dem Insolvenzverfahren entstanden sind. 

Welche Besonderheiten gibt es im Verbraucherinsolvenzverfahren?

Das Verbraucherinsolvenzverfahren läuft in mehreren Stufen ab:
  1. Außergerichtlicher Einigungsversuch mit den Gläubigern (mit Schuldenbereinigungsplan einer Beratungsstelle), 
  2. wenn erfolglos: Antrag auf Eröffnung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens, 
  3. gerichtlicher Einigungsversuch (Insolvenzverfahren ruht),
  4. wenn gescheitert: Aufnahme des Insolvenzverfahrens,
  5. auf Antrag des Schuldners: Restschuldbefreiungsverfahren.

Punkt 5 bedeutet: Der Mieter muss während einer Wohlverhaltensperiode drei Jahre lang den pfändbaren Betrag seines Arbeitseinkommens an den Treuhänder abtreten, der die eingegangenen Beträge gleichmäßig auf alle Gläubiger verteilt. Der Schuldner muss eine angemessene Erwerbstätigkeit ausüben oder sich jedenfalls darum bemühen. Nach drei Jahren werden ihm bei entsprechendem Verhalten die Schulden erlassen, welche er bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens hatte.




letzte Änderung E.R. am 28.03.2024
Autor(en):  Ulf Matzen

Premium-Stellenanzeigen



Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.

Excel-Tool: Steuerberechnungsprogramm für Immobilienanlage

Unbenannt.png
Das Excel-Tool ist auf seiner Art und Weise einzigartig aufgebaut. Das bedeutet Sie müssen lediglich nur die grüne Eingabefelder mit Werten ausfüllen, dabei werden automatisch die Ergebnisfelder ausgewertet.
Preis: 18,- EUR   Mehr Informationen >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

Stellenmarkt

Finanzbuchhalter und Bilanzbuchhalter (m/w/d) in Vollzeit
Hinter außergewöhnlichen Produkten steht meist eine ebenso außergewöhnliche Geschichte, sowie außergewöhnliche Menschen. Die Entstehungsgeschichte von NEWSHA hat Liebhaber und Kenner von der ersten Minute an fasziniert. NEWSHA erobert seit 2013 unaufhaltsam ihren festen Platz in exklusiven Salons... Mehr Infos >>

Specialist Taxation (m/w/d)
Wir sind ein Unternehmen mit 5.551 Mitarbeitenden, die sich für die Kabeltechnologie starkmachen. Mit einem konsolidierten Jahresumsatz von 1,92 Milliarden Euro im Jahr 2022/23, weltweit 21 Fertigungsstandorten und 36 Ländern mit eigenen Vertriebsgesellschaften gehören wir zu den führenden Anbiet... Mehr Infos >>

Senior Accountant - Remote
Als Remote-First-Unternehmen seit 2012 ermöglicht GOhiring, die führende Software-Lösung im Bereich automatisiertes Jobposting und Recruiting Analytics, Recruiter:innen, den Jobposting-Prozess von überall aus zu managen. Von datengetriebenen Multiposting-Kampagnen bis hin zur tiefgehenden Analyse... Mehr Infos >>

(Senior) Accountant (m/w/d)
CHRONEXT ist die erste E-Commerce-Adresse für Luxusuhren. Unsere Mission ist es Transparenz, Vertrauen und Freude für alle Uhrenliebhaber:innen zu schaffen! Daher bieten wir ausschließlich Uhren an, die vorab in unserer Meisterwerkstatt durch erfahrene Uhrmacher:innen auf Qualität und Echtheit ge... Mehr Infos >>

Finanzbuchhalter (m/w/d)
Wir arbeiten mit Holz, wir lieben natürliche Bau­stoffe und Architektur und hand­festes Miteinander. Wir sind ein Unter­nehmen, das sich gemeinsam der Qualität, dem Sinn und der Verantwortung ver­schrieben hat, der Qualität und Sinn­haftig­keit unserer hoch­wertigen Produkte und der Verantwortung... Mehr Infos >>

Mitarbeiter Buchhaltung / Rechnungswesen (m/w/d)
Du arbeitest gern mit Zahlen und Rechnungen und suchst einen sicheren Job in einer zukunfts­orientierten Branche? Du liebst es, mit Zahlen zu jonglieren und möchtest in einem Team arbeiten, das Abwechslung und kreatives Denken schätzt? Dann haben wir die perfekte Position für Dich! Werde Teil uns... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter Abrechnung m/w/d
Prozesse, Visionen, Daten – als zuverlässiger Partner für Prozess- und Datenmanagement in der Energiewirtschaft kümmern wir uns bundesweit um die Prozesse unserer Auftraggeber. Über 450 engagierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter an unseren Standorten Freiburg und Schwerin sorgen dafür, dass die ... Mehr Infos >>

Leiterin Finanzbuchhaltung (m/w/d)
Die Stadtreinigung Hamburg setzt sich für die berufliche Gleichstellung von Frauen und Männern ein. Wir möchten den Anteil des unterrepräsentierten Geschlechts in allen Bereichen erhöhen. Daher sind Bewerbungen von Frauen ausdrücklich erwünscht. Sie werden bei gleicher Eignung, Befähigung und fac... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Excel Mauspad
50 deutsche Excel-Shortcuts

  • über 50 Excel-Shortcuts für das Büro
  • Keine Suche mehr über das Internet und damit Zeitersparnis
  • Gadget für das Büro
  • Keine Zettelwirtschaft mehr auf dem Schreibtisch
  • Schnelle Antwort auf einen Shortcut wenn Kollegen Sie fragen
  • Preis: 17,95 EUR inkl. MWSt.
Jetzt hier bestellen >>

Buch-Tipp

Dashboards mit Excel im Controlling

dashboards_cover.jpgTipps, Charts und Diagramme für Ihre tägliche Arbeit mit Microsoft Excel® im Controlling. Präsentiert von Controlling-Portal.de. Sogenannte Dashboards werden heute vom Management erwartet. Möglichst auf einem Blatt sollen alle wichtigen Kennzahlen auf einem Blick erfassbar sein.
Dafür muss der Controller sparsam mit Tabellen umgehen und Abweichungen sowie Zahlenreihen ansprechend visualisieren. Dabei kommen u. a. Tacho- und Ampeldiagramme sowie Sparklines zum Einsatz. E-Book (PDF) für 12,90 EUR. oder Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR,  Mehr Infos >>

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG RS Rückstellungsrechner XL:
Die optimale Unterstützung bei Ihren Jahresabschlussarbeiten
Button__subThema.PNG RS Einkaufs-Verwaltung:
Erstellung und Verwaltung von Aufträgen und Bestellungen
Button__subThema.PNG RS Kosten-Leistungs-Rechnung:

Erstellen Sie eine umfassende Kosten-Leistungsrechnung