Welche Folgen hat die Insolvenz des Mieters für das Mietverhältnis?

Wenn Mieter zahlungsunfähig werden, ergeben sich für ihren Vermieter verschiedene Rechtsfragen. Wie wirkt sich ein Insolvenzverfahren auf das Mietverhältnis aus und was müssen Vermieter wissen?

Immer wieder werden Mieter zahlungsunfähig. Unternehmen oder Gewerbetreibende können ein Regelinsolvenzverfahren beantragen. Das Privatinsolvenz- oder Verbraucherinsolvenzverfahren steht Mietern offen, die entweder keine Selbstständigen sind oder die als ehemalige Selbstständige überschaubare Vermögensverhältnisse haben (nicht mehr als 20 Gläubiger, keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen). Im Insolvenzverfahren des Mieters gelten Regeln, die Vermieter kennen sollten.

Welche Rolle spielt der Insolvenzverwalter / Treuhänder?

Der Insolvenzverwalter übernimmt in der Insolvenz die Verantwortung für die finanziellen Angelegenheiten des Schuldners. Alle mietvertraglichen Angelegenheiten müssen nun über ihn laufen. Ein Kündigungsschreiben muss der Vermieter ab Beginn des Insolvenzverfahrens nicht nur an den Mieter, sondern auch an den Insolvenzverwalter richten. 

Grundsätzliche Aufgabe des Insolvenzverwalters ist es, die verbleibenden Vermögensgegenstände des Schuldners als Insolvenzmasse zu sichten, dafür zu sorgen, dass diese erhalten bleiben und am Ende des Verfahrens allen Gläubigern daraus einen Anteil entsprechend der Insolvenzquote zu zahlen. Im Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter als Treuhänder bezeichnet.

Wann darf der Vermieter dem insolventen Mieter kündigen?

Die Insolvenz des Mieters als solche stellt keinen zulässigen Kündigungsgrund dar. Dies gilt sowohl für private Wohnungsmieter als auch für gewerbliche Mieter. Sobald der Mieter den Insolvenzantrag gestellt hat, darf der Vermieter nach § 112 Insolvenzordnung (InsO) aus folgenden Gründen nicht den Mietvertrag kündigen:

• wegen Verzugs mit der Mietzahlung im Zeitraum vor der Insolvenzeröffnung,
• wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters.

Der Vermieter kann jedoch den Mietvertrag auch während der Insolvenz kündigen, weil einer der üblichen gesetzlich zulässigen Gründe wie Eigenbedarf vorliegt - oder wegen Mietschulden, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen. 

Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Rückstand ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum hinweg einen Mietrückstand entsprechend zwei Monatsmieten aufbaut. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, eine Kündigung durch eine Nachzahlung des ausstehenden Betrages zu unterbinden.

Welche Besonderheiten gibt es bei Gewerbeimmobilien?

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis darf der Vermieter im Insolvenzverfahren nicht kündigen wegen Mietschulden aus der Zeit vor Eröffnung des Verfahrens. Gekündigt werden darf wegen Mietschulden, die während des Insolvenzverfahrens entstehen. Eine Besonderheit ist, dass der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht nach § 109 Insolvenzordnung hat. Er darf das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen.

Dies wird der Insolvenzverwalter in der Regel dann tun, wenn der Mieter den Geschäftsbetrieb einstellt. Es macht wenig Sinn, an einem oft fest für fünf oder zehn Jahre vereinbarten Mietverhältnis festzuhalten, wenn keine Geschäftstätigkeit mehr stattfindet.

Kann man im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht für den Insolvenzfall vereinbaren?

Manchmal findet sich in Mietverträgen ein Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Vermieters bei Insolvenz des Mieters. Eine solche Vereinbarung ist in Wohnraummietverträgen unwirksam. Bei gewerblichen Mietverträgen ist dies zum Teil umstritten. Allerdings besagt § 119 InsO, dass Vertragsklauseln unwirksam sind, welche die Regelungen der §§ 103 bis 118 InsO einschränken - einschließlich der Kündigungssperre. Daher ist davon auszugehen, dass auch im gewerblichen Mietvertrag kein wirksames Sonderkündigungsrecht vereinbart werden kann. 

Kann man ausstehende Mieten aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung einfordern?

Ausstehende Mieten und Betriebskosten aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung sind Insolvenzforderungen. Sie müssen beim Insolvenzverwalter zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Der Vermieter reiht sich damit in die anderen Gläubiger ein und bekommt am Ende des Insolvenzverfahrens eine Zahlung entsprechend der Insolvenzquote. Wie hoch diese Zahlung ist, hängt von der Höhe des noch vorhandenen Vermögens des Schuldners ab. Es ist also wahrscheinlich, dass die Schulden nur teilweise und nach einem längeren Zeitraum beglichen werden.

Was gilt für Mietschulden nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens?

Mietschulden, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstehen, sind Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter bei Fälligkeit aus der Insolvenzmasse zu bezahlen, müssen also während des Insolvenzverfahrens weiter beglichen werden (§ 108 InsO).

Welche Folgen hat die Enthaftungserklärung bei Wohnraummietern?

Bei Wohnraummietern hat der Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder kein Sonderkündigungsrecht. Er kann jedoch eine sogenannte Enthaftungserklärung abgeben, um die Insolvenzmasse zu schonen (§ 109 Abs. 1 InsO). Die Auswirkung der Enthaftungserklärung ist, dass der Mieter nach Ablauf einer Frist von höchstens drei Monaten die Verfügungsgewalt über sein Mietverhältnis zurückerhält. Das bedeutet: 

1. Die laufende Miete wird nicht mehr aus der Insolvenzmasse beglichen, sondern der Mieter muss sie aus seinem pfändungsfreien Einkommen bezahlen. 
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses unterliegt auch die Mietkaution bis zum gesetzlichen Höchstbetrag von drei Monatsmieten nicht mehr dem Zugriff des Insolvenzverwalters, sondern ist an den Mieter zu übergeben.
3. Betriebskostenguthaben, die vor Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entstehen, sind an den Insolvenzverwalter auszuzahlen und fallen in die Insolvenzmasse. Was danach anfällt, steht dem Mieter zu. Für eine saubere Trennung sollte der Mieter bei Insolvenzeröffnung und bei Wirksamwerden der Enthaftungserklärung seine Zählerstände ablesen und übermitteln.
4. Sobald die Enthaftungserklärung wirksam geworden ist, entfällt die gesetzliche Kündigungssperre. Der Vermieter darf entsprechend den gesetzlichen Regeln wegen Mietrückständen kündigen, auch wenn diese vor dem Insolvenzverfahren entstanden sind. 

Welche Besonderheiten gibt es im Verbraucherinsolvenzverfahren?

Das Verbraucherinsolvenzverfahren läuft in mehreren Stufen ab:

1. Außergerichtlicher Einigungsversuch mit den Gläubigern (mit Schuldenbereinigungsplan einer Beratungsstelle), 
2. wenn erfolglos: Antrag auf Eröffnung eines Verbraucherinsolvenzverfahrens, 
3. gerichtlicher Einigungsversuch (Insolvenzverfahren ruht),
4. wenn gescheitert: Aufnahme des Insolvenzverfahrens,
5. auf Antrag des Schuldners: Restschuldbefreiungsverfahren.

Punkt 5 bedeutet: Der Mieter muss während einer Wohlverhaltensperiode drei Jahre lang den pfändbaren Betrag seines Arbeitseinkommens an den Treuhänder abtreten, der die eingegangenen Beträge gleichmäßig auf alle Gläubiger verteilt. Der Schuldner muss eine angemessene Erwerbstätigkeit ausüben oder sich jedenfalls darum bemühen. Nach drei Jahren werden ihm bei entsprechendem Verhalten die Schulden erlassen, welche er bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens hatte.

letzte Änderung E.R. am 31.01.2025 Autor(en):  Ulf Matzen