Neue Grundsteuer: Berechnung und Beispiele

Neues Verfahren für die Grundsteuererhebung

Stefan Parsch
Auf bebaute und unbebaute Grundstücke wird in Deutschland die Grundsteuer erhoben. Eigentümer zahlen sie direkt, Mieter meist indirekt, denn in der Regel legt der Vermieter die Grundsteuer je nach Größe der Wohnung auf die einzelnen Mieter um. Die Grundsteuer macht dann einen Teil der Betriebskosten aus. Deshalb betrifft die Grund fast jeden in Deutschland. Die Reform der Grundsteuer, die offiziell zum Stichtag 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist, war nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10.04.2018 (Az. 1 BvL 11/14 -, Rn. 1–181) notwendig geworden.

Notwendigkeit der Grundsteuerreform

Ein wichtiger Bestandteil für die Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte "Einheitswert". Er ist für jedes Grundstück nach einem gesetzlich geregelten Verfahren zu einem bestimmten Stichtag festgestellt worden. Nach der Feststellung der Einheitswerte zum 01.01.1935 sollten in mehrjährigem Abstand regelmäßig erneute Feststellungen erfolgen, was wegen des 2. Weltkrieges jedoch nicht geschah. Während des gesamten Bestehens der Deutschen Demokratischen Republik (DDR) wurde keine erneute Feststellung der Einheitswerte vorgenommen. Deshalb gelten in den ostdeutschen Bundesländern (ohne das ehemalige West-Berlin) bis heute die Einheitswerte von 1935.

In der Bundesrepublik Deutschland (BRD) wurden die Einheitswerte nur einmal neu festgelegt: zum Stichtag 01.01.1964. Gesetzlich gesehen hätte eine erneute Hauptfeststellung alle sechs Jahre stattfinden sollen, doch diese Regelung wurde ausgesetzt und nie wieder aufgenommen. Zwei Eigentümer von Grundstücken in Westdeutschland hatten Verfassungsbeschwerde gegen die Feststellung der Einheitswerte ihrer Grundstücke eingelegt. Drei Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH), ebenfalls zur Feststellung des Einheitswertes, kamen hinzu (BVG-Mitteilung vom 10.08.2018).

Mit seinem Urteil vom 10.04.2018 hat das BVerfG den Gesetzgeber beauftragt, die Erhebung der Grundsteuer zu reformieren. Eine gesetzliche Grundlage sollte bis 31.12.2019 erstellt werden (was auch geschehen ist), das bisherige Erhebungsverfahren sollte maximal bis 31.12.2024 angewendet werden. Das neue Hauptfeststellungsverfahren für alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland begann zum Stichtag 01.01.2022. Wegen des hohen Verwaltungsaufwands in den Kommunen und den Finanzämtern wird die Grundsteuer aber erst 2025 auf der Basis dieser Feststellung erhoben.


Einheitswert wird Grundsteuerwert: Änderungen im Vergleich zum bisherigen Verfahren

Mit der Reform geht auch eine Namensänderung einher: Der "Einheitswert" wird als Bezeichnung für den Grundstückwert abgeschafft, an seine Stelle tritt der "Grundsteuerwert" (§ 219 BewG – Bewertungsgesetz). Dessen Berechnung ist Gegenstand des nächsten Abschnitts. Jedenfalls spielen die mehr als 80 Jahre alten ursprünglichen Kaufpreise oder Verkehrswerte keine Rolle mehr. Denn die unterschiedlichen Werteentwicklungen von Grundstücken, die von der Lage her eigentlich vergleichbar sind, waren der Grund für das BVG-Urteil gewesen. Aus diesem Grund verstieß die gesetzliche Regelung nach der Auffassung des BVerfG gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes (Art. 3 Abs. 1 GG).

Die Bundesregierung hat die Reform jedoch auch genutzt, um den Kommunen ein Instrument zur Bekämpfung der Wohnungsnot an die Hand zu geben. Sie hat den § 25 GrStG (Grundsteuergesetz) am 30.11.2019 so geändert, dass eine Gemeinde für baureife, aber unbebaute Grundstücke eine höhere Grundsteuer erheben kann. Damit sollen Grundstücksspekulationen eingedämmt werden. Die Neuregelung tritt, wie das neue Grundsteuererhebungsverfahren, zum 01.01.2025 in Kraft. In Analogie zur Grundsteuer A (für forst- und landwirtschaftliche Flächen) und Grundsteuer B (für alle übrigen Flächen) wird die neue Steuerregelung „Grundsteuer C“ genannt.

Insgesamt aber bleibt das Grundsteuererhebungsverfahren dreistufig:
  • Ermittlung des Grundsteuerwertes (bisher: Einheitswertes) durch das zuständige Finanzamt anhand der Grundsteuererklärung des Eigentümers
  • Ermittlung des Steuermesswertes durch das zuständige Finanzamt anhand gesetzlicher Vorgaben je nach Art der Bebauung
  • Ermittlung der Grundsteuer durch die Kommunen anhand ihres Grundsteuerhebesatzes

Neues Berechnungsverfahren der Grundsteuer

Stufe 1: Ermittlung des Grundsteuerwertes – Sachwertverfahren

Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke ist das Sachwertverfahren anzuwenden (§ 250 Abs. 3 BewG). Die Baukosten für ein Gebäude werden schematisch mit den Normalherstellungskosten in Euro pro Quadratmeter berücksichtigt. Praktischerweise lassen sich diese Kosten der Tabelle in Anlage 42 Teil II zum BewG entnehmen (§ 259 Abs. 1 BewG).

Da diese Daten auf statistischen Werten aus dem Jahr 2010 beruhen, werden sie über einen Baupreisindex, der vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt und vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht wird, an die Daten zum jeweiligen Feststellungsstichtag angepasst (§ 259 Abs. 3 BewG). Diese "angepassten Normalherstellungskosten" werden mit der Bruttogrundfläche multipliziert und es ergibt sich der "Gebäudenormalherstellungswert" (§ 259 Abs. 2 BewG).

Von diesem Wert wird die Alterswertminderung nach § 259 Abs. 4 BewG und Anlage 38 zum BewG abgezogen. Für Büro- und Verwaltungsgebäude ist in Anlage 38 eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren, für gemischt genutzte Häuser (Geschäfte, Wohnen) von 80 Jahren angesetzt (auch weitere Gebäudearten sind aufgeführt). Ein 32 Jahre altes Bürogebäude käme zum Stichtag 01.01.2022 auf eine Alterswertminderung von 32 / 60 = 53,3 %.

Allerdings wird die Minderung eingeschränkt: "Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen" (§ 259 Abs. 4 Satz 4 BewG). Dies gilt, solange das Gebäude noch nutzbar ist. Nur wenn eine Abbruchverpflichtung besteht, wird auf die 30 %-Regelung verzichtet (§ 259 Abs. 4 Satz 5 BewG).

Der Gebäudesachwert errechnet sich also aus den angepassten Normalherstellungskosten, multipliziert mit der Bruttogrundfläche und verringert um die Alterswertminderung. Anschließend wird zum Gebäudesachwert der Bodenwert (§ 258 Abs. 2 BewG) addiert, der aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert (§ 247 Abs. 2 BewG) ergibt. Gebäudesachwert und Bodenwert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert (§ 258 Abs. 3 BewG). Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist in §§ 192 bis 196 BauGB (Baugesetzbuch) geregelt.

Um den Grundsteuerwert zu ermitteln, muss der vorläufige Sachwert noch mit einer Wertzahl multipliziert werden, die je nach der Höhe des Bodenrichtwertes und des vorläufigen Sachwertes unterschiedlich ist. Anlage 43 zum BewG bietet dazu eine tabellarische Übersicht. Schließlich wird der so errechnete Grundsteuerwert noch auf volle 100 € abgerundet (§ 230 BewG).

Stufe 1: Ermittlung des Grundsteuerwertes – Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (§ 250 Abs. 2 BewG). Selbst wenn die Ein- und Zweifamilienhäuser im Besitz der Bewohner sind, wird für sie eine Nettokaltmiete zugrunde gelegt. Die monatliche Nettokaltmiete in €/m2 Wohnfläche ist Anlage 39 Teil I zum BewG zu entnehmen – die Werte unterscheiden sich je nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes voneinander.

Weil auch innerhalb eines Bundeslandes die Mieten oft unterschiedlich sind, führt Anlage 39 Teil II zum BewG verschiedene Mietniveaus auf: vom 20-prozentigen Abschlag bis zum 40-prozentigen Zuschlag. Wenn der Zu- oder Abschlag vorgenommen wurde, wird der monatliche Rohertrag mit 12 multipliziert und man erhält den jährlichen Rohertrag (§ 254 BewG).

Jährliche Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, sind als Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag abzuziehen (§ 255 BewG). Sie sind pauschaliert in Anlage 40 zum BewG als Prozentwerte aufgeführt. Aus diesem Rechenvorgang geht der jährliche Reinertrag hervor (§ 253 Abs. 1 BewG).

Im nächsten Schritt wird das Alter des Hauses berücksichtigt: Der sogenannte "Vervielfältiger" verknüpft die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz. Die Restnutzungsdauer wird mit Hilfe derselben Tabelle ermittelt wie die Alterswertminderung beim Sachwertverfahren: Anlage 38 zum BewG (§ 253 Abs. 2 BewG). Dabei wird das Alter des Hauses von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer abgezogen. Wieder gilt, dass mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer, bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind dies 24 Jahre, angesetzt werden müssen, mit der Ausnahme des Vorliegens einer Abbruchverpflichtung (§ 253 Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BewG).

"Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird“ (§ 256 Abs. 1 Satz 1 BewG). Das Gesetz gibt die Zinssätze genau vor:
  • 2,5 % für Ein- und Zweifamilienhäuser
  • 3,0 % für Wohnungseigentum
  • 4,0 % für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen
  • 4,5 % für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen

Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum sollen bei hohen Bodenrichtwerten entlastet werden. Deshalb verringert sich der Liegenschaftszinssatz um jeweils 0,1 % jede 100 €, die der Bodenrichtwert den Betrag von 500 € pro Quadratmeter übersteigt (§ 256 Abs. 2 BewG). So liegt der Liegenschaftszinssatz bei einem Bodenrichtwert von 600 €/m2 bei 2,4 % statt 2,5 %. Dies geht hinunter bis 1,5 % bei 1500 €/m2, aber nicht niedriger. Ähnliches gilt für Wohnungseigentum: Hier allerdings sind 2000 €/m2 der Bodenrichtwert, bei dessen Überschreiten der Liegenschaftszinssatz schrittweise bis auf 2 % bei 3000 €/m2 sinkt (§ 256 Abs. 3 BewG). Der genaue Vervielfältiger lässt sich aus der Tabelle in Anlage 37 zum BewG ablesen.

Nun geht es noch um den Boden. Der Bodenwert errechnet sich aus der Grundstücksgröße in Quadratmetern multipliziert mit dem Bodenrichtwert (§ 247 BewG). Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist es aber in der Praxis so, dass kleinere Grundstücke einen höheren Wert pro Quadratmeter haben als größere Grundstücke. Um eine Unter- oder Überbewertung von Grundstücken zu vermeiden, muss bei dieser Gebäudeart der ermittelte Bodenwert mit dem Umrechnungskoeffizienten in Anlage 36 zum BewG multipliziert werden (§ 257 Abs. 1 BewG).

Anschließend wird der abgezinste Bodenwert ermittelt: Da die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszins bereits bei der Anwendung des Vervielfältigers ermittelt wurden, kann dieser Wert einfach aus der Tabelle in Anlage 41 zum BewG abgelesen werden. Nun ist alles für den Grundsteuerwert beisammen: jährlicher Reinertrag mal Vervielfältiger plus abgezinster Bodenwert. Auch hier wird der so errechnete Grundsteuerwert auf volle 100 € abgerundet (§ 230 BewG).

Für beide Verfahren gilt nach § 251 Satz 1 BewG: "Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 75 Prozent des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 247)". Der Grundsteuerwert für ein unbebautes Grundstück ist einfach der Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche des Grundstücks (§ 247 Abs. 1 Satz 1 BewG)

Stufe 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags anhand der Steuermesszahl

Die Stufen 2 und 3 sind wesentlich einfacher. Nach § 13 GrStG wird der ermittelte Grundsteuerwert mit der entsprechenden Steuermesszahl multipliziert und es ergibt sich der Steuermessbetrag. Die Steuermesszahl beträgt nach § 15 Abs. 1 GrStG für unbebaute und bebaute Grundstücke grundsätzlich 0,34 ‰ (Promille), bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum nur bei 0,31 ‰. So möchte der Gesetzgeber die Kosten für das Wohnen verringern.

Für Grundstücke, deren Bebauung durch das Wohnraumförderungsgesetz oder eines der Wohnungsbaugesetze seit 1950 gefördert worden ist, reduziert sich die Steuermesszahl um 25 % (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG). Unter bestimmten Bedingungen gilt dies auch für Grundstücke, die von Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Vereinen bebaut worden sind (§ 15 Abs. 4 GrStG).

Stufe 3: Ermittlung der Grundsteuer anhand des Hebesatzes der Kommune

Auf den Grundsteuermessbetrag wird schließlich der Hebesatz der jeweiligen Kommune angewendet. Den Hebesatz für die Grundsteuerarten A bis C (s. o.) und die Gewerbesteuer legt jede Gemeinde selbst fest. Kommunen mit begehrten Wohnlagen haben in der Regel einen höheren Hebesatz. Während der Hebesatz für die Grundsteuer B in der schleswig-holsteinischen Gemeinde Thumby bei 200 % liegt, sind es in München 535 % und in Berlin sogar 810 % (Zahlen des Statistischen Bundesamtes von 2018). In Thumby wird der Grundsteuermessbetrag mit 2 multipliziert, in Berlin mit 8,1. Damit steht die Grundsteuer fest und der Grundstückseigentümer erhält von der Kommune einen entsprechenden Bescheid.

Für den einzelnen Grundstücksbesitzer kann die neue Grundsteuer deutlich höher ausfallen als bisher, aber insgesamt soll die Grundsteuerreform für die Steuerzahler aufkommensneutral sein. Zwar kann der Bund den Gemeinden und Städten nicht vorschreiben, welche Hebesätze sie beschließen sollen. Aber Verena Göppert, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Deutschen Städtetages, sagte bereits am 17.04.2019 gegenüber der Deutschen Presse-Agentur (dpa) zur Grundsteuerreform: "Die Kommunen werden ihre Hebesätze so verändern, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht werden; sie wollen die Reform nicht dazu benutzen, ihre Haushalte zu sanieren."

Grundsteuer: Beispielrechnungen

In den folgenden Beispielrechnungen wird der Grundsteuerwert im Sachwertverfahren (Tabelle 1) und im Ertragswertverfahren (Tabelle 2) ermittelt. Grundlegende Daten zum Gebäude in Tabelle 1:
  • Lage: In der Nähe des Altstädtischen Marktes in Brandenburg an der Havel
  • Gebäudeart: Gebäude mit gemischter Nutzung (Wohnen, Gewerbe)
  • Grundstücksfläche: 300 m2
  • Bruttogrundfläche: 900 m2
  • Baujahr: 1910, umfassende Sanierung 1991/92 (Veränderung, die zu einer verlängerten Gesamtnutzungsdauer nach § 259 Abs. 4, Satz 3 BewG führt)
  • Baupreisindex: 188 (2010: 100)
  • Bodenrichtwert: 220 €/m2

Für das Ertragswertverfahren in Tabelle 2 gelten dieselben Angaben, mit einem Unterschied: Es handelt sich um ein reines Mietshaus.

Verfahrensschritt Rechenoperation Ergebnis
Normalherstellungskosten des Gebäudes: aus Anlage 42 Teil II zum BewG (Zeile 1, Baujahrgruppe: vor 1995) 695,00 €
Angepasste Normalherstellungskosten: Berücksichtigung des Baupreisindex 188 × (188 / 100) 1.306,60 €
Gebäudenormalherstellungswert: Multiplikation mit der Bruttogrund-fläche (Anlage 42 Teil I zum BewG) × 900 1.175.940,00 €
Alterswertminderung: gezählt ab der umfassenden Sanierung, im Verhältnis zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 zum BewG × (30 / 80) 440.977,50 €
Gebäudesachwert:    1.175.940,00
– 440.977,50
734.962,50 €
Bodenwert: Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert (in diesem Fall: 220)    300 × 220 66.000,00 €
Vorläufiger Sachwert: Addition von Gebäudesachwert und Bodenwert    734.962,50
+ 66.000,00
800.962,50 €
Wertzahl: aus Anlage 43 zum BewG × 0,9 720.866,25 €
Grundsteuerwert: Abrundung auf volle 100 € 720.800,00 €
Grundsteuermessbetrag: 0,34 ‰ × 0,00034 245,07 €
Jährliche Grundsteuer: Multiplikation mit dem Grundsteuer-Hebesatz (in diesem Fall: 530 %) × (530 / 100) 1.298,87 €

Verfahrensschritt Rechenoperation Ergebnis
Durchschnittliche Nettomiete pro m2: aus Anlage 39 Teil I zum BewG 6,58 €
Abschlag wegen Mietniveaustufe 2: aus Anlage 39 Teil II zum BewG – (10 / 100) 5,92 €
Monatlicher Rohertrag: Nettokaltmiete mal Bruttogrundfläche × 900 5.328,00 €
Jährlicher Rohertrag: × 12 63.936,00 €
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: aus Anlage 40 zum BewG (hier: 23 %) × (23 / 100) 14.705,28 €
Jährlicher Reinertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten    63.936,00
– 14.705,28
49.230,72 €
Vervielfältiger: aus Anlage 37 zum BewG (Restnutzungsdauer: 50 Jahre, Gebäude mit mehr als sechs Wohnungen, also Liegenschafts-zins 4,5 %) × 19,76
Kapitalisierter Reinertrag: 972.799,03 €
Bodenwert: Grundstücksfläche multipliziert mit Bodenrichtwert (in diesem Fall: 220)    300 × 220 66.000,00 €
Abgezinster Bodenwert: mit Abzinsungsfaktor aus Anlage 41 zum BewG × 0,1107 7.306,20 €
Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert:    972.799,03
+ 7.306,20
980.105,23 €
Grundsteuerwert: Abrundung auf volle 100 € 980.100,00 €
Grundsteuermessbetrag: 0,34 ‰ × 0,00034 333,23 €
Jährliche Grundsteuer: Multiplikation mit dem Grundsteuer-Hebesatz (in diesem Fall: 530 %) × (530 / 100) 1.766,12 €

Roadmap für die neue Grundsteuer:

Auch wenn die Hauptfeststellung zum Stichtag 01.01.2022 erfolgt, müssen Grundstückseigentümer erst zur Jahresmitte aktiv werden. Nach einer Mitteilung des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 20.12.2021 wird die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung voraussichtlich Ende März 2022 öffentlich bekannt gemacht. Vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 sollen dann alle Grundstückseigentümer ihre Erklärung abgeben, die im Wesentlichen folgende Angaben enthalten wird:
  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Für die Feststellungserklärung ist das elektronische Einreichen über die Steuer-Onlineplattform ELSTER vorgeschrieben. Eine Härtefallregelung, die die Abgabe von Papierformularen erlaubt, ist jedoch vorgesehen (§ 150 Abs. 8 AO – Abgabenordnung). Nach der Bearbeitung durch die Finanzämter haben die Städte und Gemeinden dann vom 01.01. bis 31.12.2024 Zeit, die neue Grundsteuer für alle Grundstücke festzusetzen. Die nächste Hauptfeststellung für die Grundsteuer ist zum Stichtag 01.01.2029 vorgesehen.

Abweichende Regelungen einzelner Bundesländer

Die Ausführungen in diesem Artikel betreffen das sogenannte "Bundesmodell", das in der Mehrheit der Bundesländer zur Anwendung kommt. Die fünf Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben jedoch eigene Grundsteuererhebungsverfahren festgelegt. Möglich wurde dies durch eine Grundgesetzänderung, nachdem sich Bundesregierung und Bundesländer nicht auf ein Grundsteuermodell hatten einigen können.




letzte Änderung S.P. am 27.02.2023
Autor(en):  Stefan Parsch
Bild:  Panthermediia.net / maxxyustas


Autor:in
Herr Stefan Parsch
Stefan Parsch ist freier Journalist und Lektor. Er schreibt Fachartikel für die Portale von reimus.NET und Artikel über wissenschaftliche Themen für die Deutsche Presse-Agentur (dpa). Für den Verein Deutscher Ingenieure lektoriert er technische Richtlinien. Mehr als zwölf Jahre lang war er Pressesprecher der Technischen Hochschule Brandenburg.
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