Zehn Lehren aus einem Jahr neue Grundsteuer: Was hat die Reform mit sich gebracht?

Am 01.01.2025 trat in Deutschland die Grundsteuerreform in Kraft. fino taxtech, ein Spezialist für digitale Steuerlösungen, fasst die wichtigsten Erkenntnisse aus gut elf Monaten des Umgangs mit den neuen Regelungen zusammen. Inga Krämer, Geschäftsführerin von fino taxtech, kommentiert diese Lehren:

1. Frage der Verfassungsmäßigkeit noch nicht geklärt

Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Grundsteuerregelung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Verfassungskonformität der neuen Grundsteuer zweifeln allerdings viele Grundstückeigentümer ebenfalls an. Sie beklagen, dass ihr Eigentum mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu hoch bewertet werde und sie entsprechend zu viel Grundsteuer aufbringen müssten. "Klagen von Betroffenen aus NRW, Sachsen und Berlin gegen das sogenannte Bundesmodell sind zwar gerade erst durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) in München abgewiesen worden", erklärt Krämer. Sie räumt aber ein: "Mit einer endgültigen Entscheidung wird sich wohl das Bundesverfassungsgericht beschäftigen müssen, bei dem die besagten Betroffenen Verfassungsklage einreichen wollen. Das bedeutet nichts anderes, als dass sich die letztendliche Entscheidung über die Frage der Verfassungskonformität noch lange hinziehen kann – und dass das aktuelle Grundsteuergesetz mindestens so lange Gültigkeit hat."

2. Erfolg der Grundsteuer auch eine Frage der Digitalisierung

"Da die Zahlenbasis der alten Grundsteuer aus nicht digitalen Zeiten stammt, ist die Vergleichbarkeit zwischen neuer und alter Grundsteuer nicht immer trivial", erläutert Krämer. Insofern habe die Grundsteuerreform auch etwas Gutes: "Die digitale Erfassung von Daten ermöglicht konkrete Berechnungen und macht es für die Zukunft leichter, Vergleiche anzustellen – unabhängig davon, wie der BFH oder das Bundesverfassungsgericht entscheiden werden und ob es eine Reform der Grundsteuerreform gibt." Überhaupt ist das Massendatenmanagement eine Herausforderung speziell für Steuerberatungskanzleien: Große Immobilienbestände erforderten automatisierte Lösungen, da eine manuelle Bearbeitung großer Mandantenbestände nicht umsetzbar ist.

3. Neue Grundsteuer erfordert neue Maßnahmen

Wie lange es mit der Entscheidung über die Vereinbarkeit der Grundsteuer mit dem Grundgesetz auch dauern wird – solange die Reform Gültigkeit hat, müssen sich Grundstückseigentümer vor allem einer Neuerung in der Grundsteuerregelung bewusst sein: Änderungsanzeigen oder neue Erklärungen bei Umbaumaßnahmen etc. sind Pflicht. "Wer etwas an seinem Grundstück ändert, ist seit 01.01.2025 verpflichtet, dies dem Finanzamt mitzuteilen, da sich mit der jeweiligen Maßnahme unter Umständen der Wert des Grundstücks ändert und damit auch die Steuerbelastung. Wer dies nicht tut, riskiert ein Bußgeld", warnt Krämer.

4. Modellvielfalt erschwert Überblick

Andere (Bundes-)Länder, andere (Grundsteuer-)Sitten: Die Grundsteuer wird in Deutschland nach Modellen berechnet. Es kommen insgesamt sechs unterschiedliche Modelle zur Anwendung: Elf Bundesländer haben sich für das sogenannte "Bundesmodell" entschieden, teils mit landesspezifischen Anpassungen, während die übrigen Länder von den Öffnungsklauseln Gebrauch machten und eigene Modelle entwickelten. Das macht die Vergleichbarkeit von Fällen aus Bundesländern, die die Grundsteuer nach unterschiedlichen Modellen bewerten, schwierig. "Die Grundsteuerreform in Deutschland stellt auch deshalb eine große Herausforderung für alle Beteiligten dar, da sie einem Flickenteppich gleicht", sagt Krämer. Fläche sei nicht gleich Fläche. "Die Unterschiede zwischen den Modellen sowie ihre Komplexität lassen die Bewertungsregeln für Steuerzahlerinnen und -zahler oftmals nicht plausibel erscheinen."

5. Negative Überraschungen bei der Reform

Die neue Grundsteuer wird von vielen Eigentümern kritisch gesehen. Das liegt vor allem daran, dass in vielen Kommunen eine Anpassung der Hebesätze vorgenommen worden ist – und das mit einer Erhöhung der Belastung für eine Vielzahl an Eigentümern einhergegangen ist. "Die Änderungen, die sich durch die neue Grundsteuer, sind von vielen unterschätzt wurden, war schließlich von Anfang an stets von einer Aufkommensneutralität die Rede", erklärt Krämer.

6. Baden-Württemberg sorgt für Negativrekorde

Tübingen gilt unter den 100 größten Städten als die teuerste. "Das wertorientierte Modell in Baden-Württemberg ist für die überdurchschnittlich hohe Belastung der dortigen Eigentümer verantwortlich", kommentiert Krämer.

7. Positive Überraschungen bei der Reform

Auf der anderen Seite konnte die Grundsteuerreform im Verlauf ihres ersten Jahres in manchen Fällen durchaus auch positiv überraschen. So hat es in einigen Kommunen eine Senkung des Hebesatzes etwa für landwirtschaftlich genutzte Flächen gegeben, um eine Entlastung von Landwirtschaftsbetrieben zu ermöglichen.

8. Die Grundsteuerreform ist ein lebendiger Prozess

Dass grundsätzlich nicht alles bereits in Stein gemeißelt ist, was am 01.01.2025 mit der Grundsteuerreform in Kraft getreten ist, zeigen diverse Beispiele. So wird etwa in Thüringen überlegt, ob das Bundesland nicht auch eine Änderungsanzeige einführen soll – in anderen Ländern gibt es ähnliche Überlegungen.

9. Einiges ist sehr kleinteilig

"Sonderregelungen sind weniger die Ausnahme, sondern vielmehr die Regel", betont Krämer. So gibt es besondere Regelungen etwa für übergroße Flächen wie Golfplätze in den Modellen von Bayern, Niedersachsen und Hamburg. Oder Garagen: In Hessen wird ein Garagengrundstück anders bewertet als in NRW.

10. Optimierungsmöglichkeiten gibt es einige, auch für Betroffene

Frühzeitige Vorbereitung kann Prozesse vereinfachen. So sollten private Eigentümer und Unternehmen bereits ab 2026 mit der Datenprüfung beginnen, um spätere Engpässe zu vermeiden. "Damit sich im Jahr 2029, in dem es in vielen Bundesländern eine neue Hauptfeststellung geben wird, nicht wieder alles wie in einem Flaschenhals staut, sollten diese Daten regelmäßig gepflegt werden", sagt Steuerexpertin Krämer.

Erstellt von (Name) S.P. am 08.01.2026 Geändert: 08.01.2026 16:38:11 Autor:  S. P. Quelle:  fino taxtech Bild:  Bildagentur PantherMedia / Andriy Popov

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