Grundsteuer-Reform: Was haben Immobilien-Eigentümer zu erwarten?

Ulf Matzen
Das System der Grundsteuer wurde reformiert. Die Änderungen werden wirksam am 1. Januar 2025. Eigentümer müssen 2022 eine Steuererklärung abgeben. Für viele Immobilien wird die Grundsteuer steigen.

Warum wurde das Grundsteuersystem geändert?

Bisher wird die Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten berechnet. Diese wurden an bestimmten Stichtagen festgelegt und seitdem nicht mehr geändert. In den alten Bundesländern kommen Einheitswerte von 1964 zur Anwendung und in den neuen Bundesländern von 1935. Der Einheitswert für das jeweilige Hausgrundstück wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. So ermittelt man den Steuermessbetrag, auf den dann der Hebesatz der Gemeinde angewendet wird.

Wertsteigerungen wurden bisher nicht berücksichtigt. Ein Haus, dass 1964 in einer ländlichen Gemeinde gestanden hat, steht heute vielleicht in einem eingemeindeten Stadtteil einer hochpreisigen Großstadt. Ebenso wenig werden technische Fortschritte und bauliche Unterschiede zwischen älteren und neueren Gebäuden mit einbezogen. Wärmedämmung, Lärmschutz, moderne Bäder und Küchen, Solaranlagen, auch Veränderungen des Wohnungsmarktes mit einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Wohnungen - nichts davon fließt ein.

Mehrere Eigentümer von Hausgrundstücken hatten Verfassungsbeschwerde gegen die Regelungen zur Grundsteuer eingelegt. Sie machten einen Verstoß gegen Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes geltend, also eine Ungleichbehandlung. Denn auch im Steuerrecht gilt: Wesentlich Gleiches muss auch gleich behandelt werden. Dies war aus Sicht der Kläger nicht der Fall, da ohne realistische Bewertung der Grundstücke keine gleichheitsgerechte Besteuerung möglich sei.

Am 10.04.2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das bisherige Grundsteuersystem gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt und geändert werden muss. Dafür hat es eine Frist gesetzt. Die Neuregelung wurde verabschiedet und wird nach einer Übergangszeit ab 1. Januar 2025 angewendet. Bis dahin gilt das alte System.


Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

Auch künftig wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Das sogenannte Ertragswertverfahren gilt für
  • Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Mietwohngrundstücke und
  • Eigentumswohnungen.

Stufe 1: Der Grundsteuerwert

Der alte Einheitswert spielt keine Rolle mehr. Künftig wird zuerst der Grundsteuerwert ermittelt. In diesen fließt der Bodenrichtwert ein, aber auch die Nettokaltmiete - auch bei selbstgenutzten Häusern.

Die Höhe der Nettokaltmiete ergibt sich aus einer Tabelle in Anlage 39 Teil I des Bewertungsgesetzes (BewG). Auch wenn dort Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr berücksichtigt werden: Schon in diesem Schritt kommt man unter Umständen zu unrealistischen Werten, denn die Höhe der Mieten in einem bestimmten Haus oder Ort richtet sich nun einmal nicht nach dem Gesetz. Ausgeglichen werden soll dies durch unterschiedliche Mietniveaustufen für die Gemeinden in einem Bundesland. Dafür gibt es in Anlage 39 Teil II eine Tabelle, die prozentuale Zu- und Abschläge abhängig von der Mietniveaustufe 1 bis 7 vorsieht. Nach deren Anwendung erhält man den monatlichen Rohertrag, den man mit 12 multipliziert, um zum Jahresrohertrag zu kommen.

Auch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten des Gebäudes sind vom Rohertrag abzuziehen. Dies sind
  • Verwaltungskosten,
  • Instandhaltung und
  • Mietausfallwagnis.

Wieder gibt es dafür Pauschalwerte in Anlage 40 zum Bewertungsgesetz, aufgeteilt nach Restnutzungsdauer und Gebäudeart. Sind die entsprechenden Prozente abgezogen, erhalten Sie den Reinertrag pro Jahr. Nun benötigt man den Vervielfältiger. Dieser berücksichtigt die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz der Immobilie.

Die Restnutzungsdauer ermittelt man anhand der Tabelle in Anlage 38 zum BewG. Man zieht das Alter des Hauses von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer laut Tabelle ab. Besteht keine Abbruchpflicht, sind mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer anzusetzen.

Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 256 Bewertungsgesetz der Zinssatz, mit dem der Wert von Grundstücken abhängig von der Grundstücksart durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Nach § 256 gelten für bebaute Grundstücke folgende Zinssätze:
  • 2,5 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • 3,0 Prozent für Wohnungseigentum,
  • 4,0 Prozent für Mietwohngrundstücke mit bis zu sechs Wohnungen,
  • 4,5 Prozent für Mietwohngrundstücke mit mehr als sechs Wohnungen.

Zu berücksichtigen ist nun der Bodenwert. Dieser ergibt sich nach § 247 BewG aus einer Multiplikation des Bodenrichtwertes mit der Grundstücksgröße in Quaratmetern. Den Bodenrichtwert kann man einer dafür eingerichteten Internetpräsenz des jeweiligen Bundeslandes entnehmen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es eine Besonderheit: Da hier kleinere Grundstücke oft mehr wert sind, ist eine Korrektur erforderlich. Dafür multipliziert man den Bodenwert mit dem Umrechnungskoeffizienten aus Anlage 36 zum BewG. Dieser beträgt zum Beispiel bei einer Grundstücksgröße von unter 250 qm 1,24.

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der abgezinste Bodenwert. Der gerade ermittelte Bodenwert ist mit dem Abzinsungsfaktor aus der Tabelle in Anlage 41 zum BewG zu multiplizieren. Nun kann man den Grundsteuerwert ermitteln:
Grundsteuerwert = Jährlicher Reinertrag × Vervielfältiger + abgezinster Bodenwert.

Das Ergebnis darf auf volle 100 Euro abgerundet werden.

Bei einem bebauten Grundstück darf der Grundsteuerwert nicht mit weniger als 75 Prozent des Wertes angesetzt werden, der sich für ein unbebautes Grundstück ergeben würde. Letzterer ergibt sich gemäß § 247 Abs. 1 BewG aus:
Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Stufe 2 der Grundsteuerberechnung:

Nun wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Dazu multipliziert man den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. Diese beträgt nach § 15 GrStG:
  • bei unbebauten und bebauten Grundstücken 0,34 Promille,
  • bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, Wohneigentum 0,31 Promille.

Vergünstigungen gibt es für öffentlich geförderte Wohnungen und für bestimmte Grundstücke von Wohnungsbaugenossenschaften und -Vereinen (§ 15 Abs. 2 GrStG): Die Steuermesszahl reduziert sich um 25 Prozent.

Stufe 3 - Hebesatz

Nun ist der Hebesatz der einzelnen Gemeinde zu berücksichtigen. In Berlin sind dies zum Beispiel derzeit 810 Prozent. Der Grundsteuermessbetrag wird also mit 8,1 multipliziert und man erhält die Grundsteuer.

Berechnungsbeispiel:
  • Mehrfamilien-Mietshaus in Hannover, Mietniveaustufe 2
  • Grundstücksfläche: 400 qm
  • Bruttogrundfläche: 900 qm
  • Baujahr: 1978, grundsaniert 2002 (verlängerte Nutzungsdauer)
  • Nettokaltmiete laut Tabelle: 6,01 Euro/qm – 10 % (wg. Mietniveaustufe 2) = 5,41

  • 5,41 × Bruttogrundfläche 900 qm = 4.869 Euro/Monat
  • Jährlicher Rohertrag = 4.869 × 12 = 58.428 Euro
  • Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (21 %): 12.269,88 Euro
  • Jährlicher Reinertrag = 58.428 (Rohertrag) - 12.269,88 (Bew.kosten) = 46.158,12
  • Vervielfältiger laut Anl. 37 BewG: 20,64
  • (Restnutzungsdauer 60 J., mehr als sechs Wohnungen, daher Liegenschaftszinssatz 4,5 %)
  • Kapitalisierter Reinertrag = 46.158,12 × 20,64 = 952.703,60
  • Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (hier 200 Euro / qm)
  • Bodenwert = 400 × 200 = 80.000 Euro
  • Abgezinster Bodenwert: 80.000 × 0,0713 = 5.704
  • Grundsteuerwert = Kapitalisierter Reinertrag + abgezinster Bodenwert
    = 952.703,60 + 5.703 = 958.406,60 Euro
    abgerundet auf volle 100 Euro = 958.400 Euro
  • Grundsteuermessbetrag: 958.400 × Steuermesszahl 0,00031 = 297,104
  • multipliziert mit Grundsteuer-Hebesatz Hannover (600 %):
    Jährliche Grundsteuer = 297,104 × 600/100 = 1.782,62 Euro

Wie wird die Grundsteuer bei Nichtwohngebäuden ermittelt?

Das Sachwertverfahren wird nach § 250 Abs. 3 BewG angewendet bei
  • Geschäftsgrundstücken,
  • gemischt genutzten Grundstücken,
  • Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken.

Hier sind die Baukosten zu berücksichtigen. Diese werden in Form der Normalherstellungskosten aus der Tabelle in Anlage 42 BewG entnommen. Hier ist eine Korrektur notwendig, da die Zahlen aus 2010 stammen. Diese erfolgt mit Hilfe des aktuellen Baupreisindex. Man erhält dann die "angepassten Normalherstellungskosten", multipliziert diese mit der Bruttogrundfläche und erhält den Gebäudenormalherstellungswert.

Nun ist die Alterswertminderung abzuziehen. Diese ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Feststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 BewG. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die dessen wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wesentlich verlängert haben (Sanierung), ist von einem entsprechend späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist mit mindestens 30 Prozent des Gebäudenormalherstellungswerts anzusetzen.

Zum Gebäudesachwert addiert man dann den Bodenwert nach § 258 Abs. 2 BewG. Dieser ergibt sich aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert. Die Summe von Gebäudesachwert und Bodenwert ist der vorläufige Sachwert (§ 258 Abs. 3 BewG). Dieser wird noch mit einer Wertzahl multipliziert, die je nach der Höhe des Bodenrichtwertes und des vorläufigen Sachwertes variiert. Eine Tabelle dazu findet man in Anlage 43 zum BewG. So erhält man den Grundsteuerwert, den man auf volle 100 Euro abrundet. Es folgen Stufe 2 und 3 wie beim Ertragswertverfahren.

Berechnungsbeispiel:
  • Geschäftshaus in Hannover
  • Grundstücksfläche: 400 qm
  • Bruttogrundfläche: 900 qm
  • Baujahr: 1978, grundsaniert 2002
  • Baupreisindex: 188
  • Normalherstellungskosten = 736

  1. Berücksichtigung Baupreisindex: 736 × (188/100) = 1.383,68 Euro
  2. Gebäudenormalherstellungswert = 1.383,68 × 900 (Bruttogrundfläche)
    = 1.245.312,00 Euro
  3. Alterswertminderung ab Sanierung im Verh. zur Gesamtnutzungdauer nach Anl. 38 BewG
    = 1.245.312,00 × (20 / 80) = 311.328,00 Euro
  4. Gebäudesachwert: Normalherstellungswert - Alterswertminderung
    = 1.245.312,00 - 311.328,00 = 933.984 Euro
  5. Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
    = 320 Euro/Quadratmeter × 400 qm = 128.000 Euro
  6. Vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert
    = 933.984 Euro + 128.000 Euro = 1.061.984 Euro
  7. multipliziert mit Wertzahl laut Anl. 43 BewG: 1.061.984 Euro × 0,85
    = 902.686,40. Abgerundet = 902.600 Euro = Grundsteuerwert.
  8. Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert 902.600 × Steuermesszahl 0,00031 = 279,81
  9. Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag 279,81 × Hebesatz (600/100) = 1.678,86 Euro

Was hat sich für unbebaute Grundstücke geändert?

Neu eingeführt wurde die Grundsteuer C für baureife, aber noch unbebaute Grundstücke. Der Gesetzgeber möchte hier erreichen, dass es sich nicht mehr lohnt, solche Grundstücke längere Zeit ungenutzt liegen zu lassen, um auf Preissteigerungen zu warten. Die Gemeinden dürfen daher ab 2025 einen gesonderten, höheren Hebesatz festsetzen.

Wann muss ich eine Steuererklärung abgeben?

Bis 31.10 2022 müssen Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Die elektronische Übermittlung, zum Beispiel über "Mein Elster" ist Pflicht. Hat der Eigentümer keinen Internet-Zugang, kann auch ein Angehöriger die Erklärung übermitteln. Auch ist eine Abgabe der Erklärung über dieses Online-Portal möglich: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/

Dies gilt zumindest für einfach gelagerte Fälle wie etwa
  • Baugrundstücke,
  • Ein- und Zweifamilienhäuser und
  • Eigentumswohnungen (nur Bundesmodell).

Gilt die Regelung bundesweit?

Hier wurde das sogenannte Bundesmodell dargestellt. Dieses wird jedoch nicht von allen Bundesländern angewendet. So haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, das Saarland und Sachsen von der gesetzlichen Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und nutzen eigene Verfahren, zum Beispiel durch Verwendung abweichender Steuermesszahlen. Dadurch soll die hohe Bedeutung der Bodenrichtwerte verringert werden. Bayern setzt ein wertunabhängiges Flächenmodell ein. Auch in diesen Bundesländern kommt das jeweilige neue Verfahren ab 2025 zur Anwendung und es ist bis 1. Oktober 2022 eine Steuererklärung abzugeben.

Wird die Grundsteuer teurer?

Beim Bundesmodell hängt viel davon ab, dass die Gemeinden wie von der Bundesregierung erwartet – ihre Hebesätze senken. Ansonsten ist mit Steigerungen zu rechnen.




letzte Änderung U.M. am 07.06.2024
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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