Checkliste Betriebskosten: Welche Kosten Vermieter umlegen dürfen

Manche Vermieter leiten einfach alle im Zusammenhang mit der Unterhaltung des Mietobjektes entstandenen Aufwendungen als Betriebskosten an ihre Mieter weiter. Eine solche Betriebskostenabrechnung ist natürlich nicht ordnungsgemäß. Grundsätzlich darf der Vermieter nur die Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Diese Checkliste zeigt wesentliche Betriebskosten, die Sie als Vermieter abrechnen dürfen.

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung darf Vermieter in seine Betriebskostenabrechnung folgende Ausgaben aufnehmen (§ 2 BetrKV):

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Zu den umlagefähigen öffentlichen Lasten gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV insbesondere die Grundsteuer. Ferner zählen hierzu auch Deichabgaben, Realkirchensteuer sowie Abgaben für Wasser- und Bodenverbände (LG Hamburg, Urteil v. 20.4.2000, 307 S 14/00). 
Nicht umlagefähig sind jedoch Personen- oder Realsteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- sowie die Gewerbesteuer. Die Grunderwerbssteuer ist ebenso nicht umlagefähig. Auch Hypothekengewinnabgabe und Anliegerbeiträge aus Erschließungs- oder Anschlussmaßnahmen sind nicht anzusetzen (AG Greiz Urteil v. 30.7.1998, 1 C 259/98 und v. 13.7.1998, 4 C 247/98 WuM 1999, 133). 

Kosten der Wasserversorgung
 Hierzu zählen nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wartungs-, Betriebs- sowie Eichkosten der Wasserzähler und einer Wasseraufbereitungs- oder Versorgungsanlage. 
Die Kosten des Wasserverbrauchs beinhalten reguläre Wasserkosten des tatsächlichen Verbrauchs nach Zählerstand im Verbrauchszeitraum. Zu den Grundgebühren gehören die Vorhaltekosten des Wasserlieferanten sowie Kosten der Hausanschlüsse an das Rohrnetz. 
Sind die Wasserzähler angemietet, können die Anmietungskosten auch abgerechnet werden. Kosten für den Erwerb der Wasserzähler sind dagegen nicht umlagefähig. Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen sind gleichfalls keine Betriebskosten. Mehrkosten durch Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, genauso wie Mehrverbrauch wegen Rohrbruch bzw. defekter Toilettenspülung, können ebenfalls nicht umgelegt werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 8.3.1983, 26 (23) C 575/80.  
Kosten der Entwässerung Hierunter fallen nach § 2 Nr. 3 BetrKV die sämtlichen Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage (Kanal- oder Sielgebühren) oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung eigener Klär- oder Sickergrube, wenn das Haus nicht ans Kanalnetz angeschlossen ist (AG Greiz, Urteil v. 25.6.1998, 1 C 115/98).
Abrechenbar sind auch die Strom- und Wartungskosten für Entwässerungspumpe, insbesondere für Prüfen, Abschmieren und Reinigung.
Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung und Kosten für die Beseitigung von Abwasserrohrverstopfungen (OLG Hamm, Urteil v. 19.5.1982, 4 REMiet 10/8) können nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Gleiches gilt für Bau-, Reparatur-, und Erweiterungs- oder Verbesserungskosten der Kanalisation.

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Fahrstuhlkosten
Hierzu gehören Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Beaufsichtigung, Überwachung sowie die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Anlage. Weiterhin gehören hierzu Reinigungskosten der Aufzugsanlage einschließlich Reinigungsmittel (§ 2 Nr. 7 BetrKV). 
Nicht zu den Betriebskosten gehören Kosten der Anschaffung einer Anlage sowie Kosten für Reparaturmaßnahmen, z. B. Ersatz schadhafter Teile. Hat der Vermieter mit einem Fachunternehmen einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht, dann muss er Ausgaben für angefallene Reparaturen als nicht umlegbar herausrechnen.

Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten für Müllkompressoren und -schlucker, -absauganlagen und die Müllmengenerfassung, die die Stadt dem Vermieter in Rechnung stellt, können geltend gemacht werden. Entsprechendes gilt für die Straßenreinigungs- und auch Schnee- und Eisbeseitigungskosten. Die Kosten für Reinigungsmittel sind ebenso abrechenbar (§ 2 Nr. 8 BetrKV).
Einmalige Kosten für Gartenabfall- oder Schuttabfuhr sind allerdings nicht umlagefähig. 

Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Reinigung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche dürfen auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Hierzu gehören die Ausgaben für Putzmittel, angestellte Reinigungskraft und Reinigungsfirmen, nicht aber die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte.
Kosten der Ungezieferbekämpfung, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray, dürfen nur abgerechnet werden, wenn sie laufend anfallen. Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen, Reinigung von Parkplätzen außerhalb des Hauses sind nicht umlegbar.

Kosten der Gartenpflege
Hierunter fallen die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage, der Zugänge und Zufahrten sowie ggf. des Spielplatzes des Hauses entstehen. Zur Kosten der Gartenpflege zählt unter anderem das Rasenmähen, das Nachsäen, das Schneiden von Blumen, Aufwendung für Gießwasser, die Beseitigung von Unkraut, Kosten für das Auslichten oder Fällen von Bäumen, Beseitigung von Gartenabfällen, (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Kosten der Überwachung und Wartung des Spielplatzes zählen mit, jedoch nicht die Gullyreinigung (AG Köln, Urteil v. 16.12.1980, 214 C 301/80). 
Dagegen sind die Kosten für Erstausstattung des Gartens und Erstausstattung des Spielplatzes einschließlich Sand nicht umlagefähig.

Kosten der Beleuchtung
Umlagefähig sind auch Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (AG Neuss WuM 1997, 471) sowie der Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Stromkosten umfassen dabei neben den Verbrauchskosten auch die Zählermiete, die Grundgebühr sowie die anfallende Umsatzsteuer. 
Kosten für Lampen, Lichtschalter, Glühbirnen können nicht umgelegt werden.

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Der Vermieter darf die Versicherungskosten umlegen, die dem Bereich der Sach- und Haftpflichtversicherung zuzurechnen sind und das Gebäude betreffen. Dazu zählen Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen die Folgen von Wasser, Feuer und sonstigen Elementarschäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben), genauso wie die Kosten für die Öltankversicherung und Glasversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Versicherungen, die persönlichen Risiken des Vermieters abdecken, z. B. die Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Wertverlustversicherung, dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden.

Kosten für den Hauswart
Kosten für die klassischen Hausmeistertätigkeiten, z. B. laufende Reinigungsarbeiten, Schnee- und Eisbeseitigung, Gartenpflege dürfen angesetzt werden. Hierzu zählen die Vergütung, Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Kosten für Tätigkeiten anlässlich einer Neuvermietung, Durchführung von Wohnungsübergaben bzw. Wohnungsbesichtigungen, Anschaffung von Namensschildern, Reparaturen können allerdings nicht als Hauswartkosten abgerechnet werden. 

Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage
Monatliche Grundgebühren, Wartungs- und Betriebskosten für die Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 BetrKV).  Einmalige Anschlussgebühren, Kosten für Reparaturen und Erneuerungen an der Antennenanlage sind dagegen nicht umlagefähig.

Sonstige Kosten
Hierzu gehören z. B. Kosten für Feuerlöscher, Müllschlucker, Schwimmbad, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze. Derartige Kosten dürfen aber nur abgerechnet werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt wurden.

letzte Änderung A.W. am 08.10.2020
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Shao-Chun Wang

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