Checkliste Betriebskosten: Welche Kosten Vermieter umlegen dürfen

Manche Vermieter leiten einfach alle im Zusammenhang mit der Unterhaltung des Mietobjektes entstandenen Aufwendungen als Betriebskosten an ihre Mieter weiter. Eine solche Betriebskostenabrechnung ist natürlich nicht ordnungsgemäß. Grundsätzlich darf der Vermieter nur die Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Diese Checkliste zeigt wesentliche Betriebskosten, die Sie als Vermieter abrechnen dürfen.

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung darf Vermieter in seine Betriebskostenabrechnung folgende Ausgaben aufnehmen (§ 2 BetrKV):

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Zu den umlagefähigen öffentlichen Lasten gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV insbesondere die Grundsteuer. Ferner zählen hierzu auch Deichabgaben, Realkirchensteuer sowie Abgaben für Wasser- und Bodenverbände (LG Hamburg, Urteil v. 20.4.2000, 307 S 14/00). 
Nicht umlagefähig sind jedoch Personen- oder Realsteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- sowie die Gewerbesteuer. Die Grunderwerbssteuer ist ebenso nicht umlagefähig. Auch Hypothekengewinnabgabe und Anliegerbeiträge aus Erschließungs- oder Anschlussmaßnahmen sind nicht anzusetzen (AG Greiz Urteil v. 30.7.1998, 1 C 259/98 und v. 13.7.1998, 4 C 247/98 WuM 1999, 133). 

Kosten der Wasserversorgung
 Hierzu zählen nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wartungs-, Betriebs- sowie Eichkosten der Wasserzähler und einer Wasseraufbereitungs- oder Versorgungsanlage. 
Die Kosten des Wasserverbrauchs beinhalten reguläre Wasserkosten des tatsächlichen Verbrauchs nach Zählerstand im Verbrauchszeitraum. Zu den Grundgebühren gehören die Vorhaltekosten des Wasserlieferanten sowie Kosten der Hausanschlüsse an das Rohrnetz. 
Sind die Wasserzähler angemietet, können die Anmietungskosten auch abgerechnet werden. Kosten für den Erwerb der Wasserzähler sind dagegen nicht umlagefähig. Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen sind gleichfalls keine Betriebskosten. Mehrkosten durch Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, genauso wie Mehrverbrauch wegen Rohrbruch bzw. defekter Toilettenspülung, können ebenfalls nicht umgelegt werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 8.3.1983, 26 (23) C 575/80.  
Kosten der Entwässerung Hierunter fallen nach § 2 Nr. 3 BetrKV die sämtlichen Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage (Kanal- oder Sielgebühren) oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung eigener Klär- oder Sickergrube, wenn das Haus nicht ans Kanalnetz angeschlossen ist (AG Greiz, Urteil v. 25.6.1998, 1 C 115/98).
Abrechenbar sind auch die Strom- und Wartungskosten für Entwässerungspumpe, insbesondere für Prüfen, Abschmieren und Reinigung.
Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung und Kosten für die Beseitigung von Abwasserrohrverstopfungen (OLG Hamm, Urteil v. 19.5.1982, 4 REMiet 10/8) können nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Gleiches gilt für Bau-, Reparatur-, und Erweiterungs- oder Verbesserungskosten der Kanalisation.

Heizkosten und Warmwasserkosten
Das ist bei jeder Betriebskostenabrechnung der größte Posten. Mehr zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten!

Fahrstuhlkosten
Hierzu gehören Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Beaufsichtigung, Überwachung sowie die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Anlage. Weiterhin gehören hierzu Reinigungskosten der Aufzugsanlage einschließlich Reinigungsmittel (§ 2 Nr. 7 BetrKV). 
Nicht zu den Betriebskosten gehören Kosten der Anschaffung einer Anlage sowie Kosten für Reparaturmaßnahmen, z. B. Ersatz schadhafter Teile. Hat der Vermieter mit einem Fachunternehmen einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht, dann muss er Ausgaben für angefallene Reparaturen als nicht umlegbar herausrechnen.

Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten für Müllkompressoren und -schlucker, -absauganlagen und die Müllmengenerfassung, die die Stadt dem Vermieter in Rechnung stellt, können geltend gemacht werden. Entsprechendes gilt für die Straßenreinigungs- und auch Schnee- und Eisbeseitigungskosten. Die Kosten für Reinigungsmittel sind ebenso abrechenbar (§ 2 Nr. 8 BetrKV).
Einmalige Kosten für Gartenabfall- oder Schuttabfuhr sind allerdings nicht umlagefähig. 

Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Reinigung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche dürfen auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Hierzu gehören die Ausgaben für Putzmittel, angestellte Reinigungskraft und Reinigungsfirmen, nicht aber die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte.
Kosten der Ungezieferbekämpfung, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray, dürfen nur abgerechnet werden, wenn sie laufend anfallen. Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen, Reinigung von Parkplätzen außerhalb des Hauses sind nicht umlegbar.

Kosten der Gartenpflege
Hierunter fallen die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage, der Zugänge und Zufahrten sowie ggf. des Spielplatzes des Hauses entstehen. Zur Kosten der Gartenpflege zählt unter anderem das Rasenmähen, das Nachsäen, das Schneiden von Blumen, Aufwendung für Gießwasser, die Beseitigung von Unkraut, Kosten für das Auslichten oder Fällen von Bäumen, Beseitigung von Gartenabfällen, (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Kosten der Überwachung und Wartung des Spielplatzes zählen mit, jedoch nicht die Gullyreinigung (AG Köln, Urteil v. 16.12.1980, 214 C 301/80). 
Dagegen sind die Kosten für Erstausstattung des Gartens und Erstausstattung des Spielplatzes einschließlich Sand nicht umlagefähig.

Kosten der Beleuchtung
Umlagefähig sind auch Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (AG Neuss WuM 1997, 471) sowie der Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Stromkosten umfassen dabei neben den Verbrauchskosten auch die Zählermiete, die Grundgebühr sowie die anfallende Umsatzsteuer. 
Kosten für Lampen, Lichtschalter, Glühbirnen können nicht umgelegt werden.

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Der Vermieter darf die Versicherungskosten umlegen, die dem Bereich der Sach- und Haftpflichtversicherung zuzurechnen sind und das Gebäude betreffen. Dazu zählen Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen die Folgen von Wasser, Feuer und sonstigen Elementarschäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben), genauso wie die Kosten für die Öltankversicherung und Glasversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Versicherungen, die persönlichen Risiken des Vermieters abdecken, z. B. die Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Wertverlustversicherung, dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden.

Kosten für den Hauswart
Kosten für die klassischen Hausmeistertätigkeiten, z. B. laufende Reinigungsarbeiten, Schnee- und Eisbeseitigung, Gartenpflege dürfen angesetzt werden. Hierzu zählen die Vergütung, Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Kosten für Tätigkeiten anlässlich einer Neuvermietung, Durchführung von Wohnungsübergaben bzw. Wohnungsbesichtigungen, Anschaffung von Namensschildern, Reparaturen können allerdings nicht als Hauswartkosten abgerechnet werden. 

Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage
Monatliche Grundgebühren, Wartungs- und Betriebskosten für die Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 BetrKV).  Einmalige Anschlussgebühren, Kosten für Reparaturen und Erneuerungen an der Antennenanlage sind dagegen nicht umlagefähig.

Sonstige Kosten
Hierzu gehören z. B. Kosten für Feuerlöscher, Müllschlucker, Schwimmbad, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze. Derartige Kosten dürfen aber nur abgerechnet werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt wurden.

letzte Änderung A.W. am 08.10.2020
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  Bildagentur PantherMedia / Shao-Chun Wang

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Veranstaltungen

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

CJ_Muster_titel-190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>
Anzeige

Premium-Mitgliedschaft

Erhalten Sie Zugriff auf Premium-Inhalte von Controlling-Portal.de und Rechnungswesen-Portal.de. Aktuelle und ständig erweiterte Fachbeiträge und sämtliche Ausgaben des Controlling-Journals. Das aktuelle Controlling-Journal erhalten Sie zudem als pdf-Ausgabe. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick über unsere Premium-Inhalte.

Mitgliedschaft für nur 89,- EUR inkl. MWSt. im Jahr! Studenten und Auszubildende 39,- EUR für zwei Jahre! Weitere Informationen >>
Anzeige

Wie zufrieden sind Sie mit uns?

Über Ihre Meinung und auch ihre Anregungen für Veränderungen oder Erweiterungen würden wir uns sehr freuen. Nur 10 kurze Fragen, die schnell beantwortet sind. Vielen Dank im Voraus für Ihre Mithilfe! zur Umfrage >>
Anzeige

Ihr Fachbeitrag

Autorin_pm_Jasper_Grahl.jpgGerne veröffentlichen wir auch ihren Fachbeitrag im Themenbereich Mietrecht und Immobilienverwaltung. Eine kurze Autorenvorstellung oder Unternehmensdarstellung am Ende des Artikels ist möglich. Informationen dazu erhalten Sie in der Rubrik "Mitmachen" >>.
Anzeige

RS Controlling-System

Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist- Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalflussrechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>.
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige
Anzeige

Stellenmarkt

Leiter Buchhaltung (m/w/d)
Wir sind in Deutschland einer der führenden Anbieter von Metallbausystemen mit Hauptsitz in Ditzingen bei Stuttgart und mehreren Niederlassungen. Vom reinen Handelsunternehmen entwickelten wir uns zum Lieferanten intelligenter Systeme für die Fenster- und Türbetätigung. Mit ausgereiften Dienstlei... Mehr Infos >>

Buchhalter (m/w/d)
WEICON ist ein mittelständisches Familienunternehmen mit mehr als 300 Mitarbeitern weltweit. Unsere Produkte exportieren wir in über 120 Länder. Wir entwickeln, produzieren und vertreiben chemische Spezialprodukte. Dazu zählen Spezialklebstoffe, Dichtstoffe, technische Sprays, Hochleistungsmontag... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter (m/w/d) Finanzbuchhaltung
Als Arbeitgeber bieten wir Ihnen ein spannendes Arbeitsumfeld in einem hochrelevanten Sektor. Wir sind aktiv und motivieren Menschen für die Blutspende in Bayern. Unser Engagement und unsere Aktivität sichern die Versorgung der Patienten mit Blutpräparaten. Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

PLC Immobilien-Bewertung 

Haus-Geld-Muenzen-Hand_pm_tobs-lindner-gmx-de_B240576902_290px.jpg
Sie wollen in Immobilien investieren? Dann ist das PLC- Immobilienbewertungs-Tool genau richtig für Sie!

Mit diesem Tool kalkulieren Sie ganz einfach alle Kosten des Immobilienkaufs mit ein und sehen Ob Sie einen positiven Cash Flow generieren können. Weiterhin bietet unser Tool eine Prognose zur Wertsteigerung und der Aufstellung Ihres Vermögens für die kommenden Jahre.  Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

box_Liquiditaetstool_W.pngRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

Nutzwertanalyse (Excel-Vorlage)

preview03_bewertung.jpg
Die Nutzwertanalyse ist eine Methode zur quantitativen Bewertung des Nutzens von Entscheidungsalternativen, die wegen fehlender numerischer oder monetärer Vergleichskriterien nicht oder schwer miteinander vergleichbar sind. Dieses Excel Tool ermöglicht die Durchführung einer Nutzwertanalyse für bis zu fünf Alternativen nach bis zu zwölf, nicht hierarchischen Kriterien. Zum Shop >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige
Anzeige

RS-Investitionsrechner

RS-Investitionsrechner.jpg
Der RS- Investitionsrechner ermittelt Ihnen den Kapitalwert oder internen Zinsfuß für Ihre Investitions- vorhaben. Zusätzlich können Sie die Rentabilität und die Amortisations- zeit Ihres Investitionsvorhabens berechnen lassen. Excel- Tool bestellen >>
Anzeige

Experten-Tipp

diagramm-pm-stephen-rees.jpgWollen Sie ihre im Unternehmen eingesetzten Excel-Lösungen anpassen oder erweitern? Unser Excel-Experte berät und untersützt Sie zu den Produkten der RS-Reihe oder bei der Anpassung und Erweiterung ihrer eigener Excel-Lösungen. Mehr Infos >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR Mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Bilanzanalyse

RS-Bilanzanalyse.jpgBilanzanalyse- Tool (Kennzahlen- Berechnung): Umfangreiches Excel- Tool zur Berechnung der wichtigsten branchenunabhängigen Kennzahlen aus Bilanz und G+V. Es werden Berichte generiert, die die Liquiditäts-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens im 5 Jahresvergleich darstellen.
Excel- Tool bestellen >>