Checkliste Betriebskosten: Welche Kosten Vermieter umlegen dürfen

Manche Vermieter leiten einfach alle im Zusammenhang mit der Unterhaltung des Mietobjektes entstandenen Aufwendungen als Betriebskosten an ihre Mieter weiter. Eine solche Betriebskostenabrechnung ist natürlich nicht ordnungsgemäß. Grundsätzlich darf der Vermieter nur die Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die im § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Diese Checkliste zeigt wesentliche Betriebskosten, die Sie als Vermieter abrechnen dürfen.

Nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung darf Vermieter in seine Betriebskostenabrechnung folgende Ausgaben aufnehmen (§ 2 BetrKV):
Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Zu den umlagefähigen öffentlichen Lasten gehört nach § 2 Nr. 1 BetrKV insbesondere die Grundsteuer. Ferner zählen hierzu auch Deichabgaben, Realkirchensteuer sowie Abgaben für Wasser- und Bodenverbände (LG Hamburg, Urteil v. 20.4.2000, 307 S 14/00).
Nicht umlagefähig sind jedoch Personen- oder Realsteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- sowie die Gewerbesteuer. Die Grunderwerbssteuer ist ebenso nicht umlagefähig. Auch Hypothekengewinnabgabe und Anliegerbeiträge aus Erschließungs- oder Anschlussmaßnahmen sind nicht anzusetzen (AG Greiz Urteil v. 30.7.1998, 1 C 259/98 und v. 13.7.1998, 4 C 247/98 WuM 1999, 133).

Kosten der Wasserversorgung
Hierzu zählen nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten für Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wartungs-, Betriebs- sowie Eichkosten der Wasserzähler und einer Wasseraufbereitungs- oder Versorgungsanlage.
Die Kosten des Wasserverbrauchs beinhalten reguläre Wasserkosten des tatsächlichen Verbrauchs nach Zählerstand im Verbrauchszeitraum. Zu den Grundgebühren gehören die Vorhaltekosten des Wasserlieferanten sowie Kosten der Hausanschlüsse an das Rohrnetz.
Sind die Wasserzähler angemietet, können die Anmietungskosten auch abgerechnet werden. Kosten für den Erwerb der Wasserzähler sind dagegen nicht umlagefähig. Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen sind gleichfalls keine Betriebskosten. Mehrkosten durch Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, genauso wie Mehrverbrauch wegen Rohrbruch bzw. defekter Toilettenspülung, können ebenfalls nicht umgelegt werden (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 8.3.1983, 26 (23) C 575/80. 

Kosten der Entwässerung
Hierunter fallen nach § 2 Nr. 3 BetrKV die sämtlichen Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage (Kanal- oder Sielgebühren) oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung eigener Klär- oder Sickergrube, wenn das Haus nicht ans Kanalnetz angeschlossen ist (AG Greiz, Urteil v. 25.6.1998, 1 C 115/98).
Abrechenbar sind auch die Strom- und Wartungskosten für Entwässerungspumpe, insbesondere für Prüfen, Abschmieren und Reinigung.
Kosten für verbrauchsabhängige Abrechnung und Kosten für die Beseitigung von Abwasserrohrverstopfungen (OLG Hamm, Urteil v. 19.5.1982, 4 REMiet 10/8) können nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Gleiches gilt für Bau-, Reparatur-, und Erweiterungs- oder Verbesserungskosten der Kanalisation.

Heizkosten und Warmwasserkosten
Das ist bei jeder Betriebskostenabrechnung der größte Posten. Mehr zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten!

Fahrstuhlkosten
Hierzu gehören Kosten des Betriebsstroms, der Bedienung, Beaufsichtigung, Überwachung sowie die Kosten der regelmäßigen Überprüfung der Anlage. Weiterhin gehören hierzu Reinigungskosten der Aufzugsanlage einschließlich Reinigungsmittel (§ 2 Nr. 7 BetrKV). 
Nicht zu den Betriebskosten gehören Kosten der Anschaffung einer Anlage sowie Kosten für Reparaturmaßnahmen, z. B. Ersatz schadhafter Teile. Hat der Vermieter mit einem Fachunternehmen einen Vertrag geschlossen, der neben der Wartung auch die Reparatur vorsieht, dann muss er Ausgaben für angefallene Reparaturen als nicht umlegbar herausrechnen.

Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten für Müllkompressoren und -schlucker, -absauganlagen und die Müllmengenerfassung, die die Stadt dem Vermieter in Rechnung stellt, können geltend gemacht werden. Entsprechendes gilt für die Straßenreinigungs- und auch Schnee- und Eisbeseitigungskosten. Die Kosten für Reinigungsmittel sind ebenso abrechenbar (§ 2 Nr. 8 BetrKV).
Einmalige Kosten für Gartenabfall- oder Schuttabfuhr sind allerdings nicht umlagefähig. 

Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Reinigung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, beispielsweise Zugänge, Flure, Treppenhäuser, Keller, Bodenräume, Waschküche dürfen auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Hierzu gehören die Ausgaben für Putzmittel, angestellte Reinigungskraft und Reinigungsfirmen, nicht aber die Anschaffungskosten für Reinigungsgeräte.
Kosten der Ungezieferbekämpfung, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray, dürfen nur abgerechnet werden, wenn sie laufend anfallen. Sonderreinigungskosten aufgrund von Baumaßnahmen, Reinigung von Parkplätzen außerhalb des Hauses sind nicht umlegbar.

Kosten der Gartenpflege
Hierunter fallen die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage, der Zugänge und Zufahrten sowie ggf. des Spielplatzes des Hauses entstehen. Zur Kosten der Gartenpflege zählt unter anderem das Rasenmähen, das Nachsäen, das Schneiden von Blumen, Aufwendung für Gießwasser, die Beseitigung von Unkraut, Kosten für das Auslichten oder Fällen von Bäumen, Beseitigung von Gartenabfällen, (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Kosten der Überwachung und Wartung des Spielplatzes zählen mit, jedoch nicht die Gullyreinigung (AG Köln, Urteil v. 16.12.1980, 214 C 301/80). 
Dagegen sind die Kosten für Erstausstattung des Gartens und Erstausstattung des Spielplatzes einschließlich Sand nicht umlagefähig.

Kosten der Beleuchtung
Umlagefähig sind auch Stromkosten für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (AG Neuss WuM 1997, 471) sowie der Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Die Stromkosten umfassen dabei neben den Verbrauchskosten auch die Zählermiete, die Grundgebühr sowie die anfallende Umsatzsteuer. 
Kosten für Lampen, Lichtschalter, Glühbirnen können nicht umgelegt werden.

Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Der Vermieter darf die Versicherungskosten umlegen, die dem Bereich der Sach- und Haftpflichtversicherung zuzurechnen sind und das Gebäude betreffen. Dazu zählen Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen die Folgen von Wasser, Feuer und sonstigen Elementarschäden (z. B. Hochwasser und Erdbeben), genauso wie die Kosten für die Öltankversicherung und Glasversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV).
Versicherungen, die persönlichen Risiken des Vermieters abdecken, z. B. die Hausrat- und private Haftpflichtversicherung, Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Wertverlustversicherung, dürfen nicht als Betriebskosten angesetzt werden.

Kosten für den Hauswart
Kosten für die klassischen Hausmeistertätigkeiten, z. B. laufende Reinigungsarbeiten, Schnee- und Eisbeseitigung, Gartenpflege dürfen angesetzt werden. Hierzu zählen die Vergütung, Sozialbeiträge und sämtliche geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Kosten für Tätigkeiten anlässlich einer Neuvermietung, Durchführung von Wohnungsübergaben bzw. Wohnungsbesichtigungen, Anschaffung von Namensschildern, Reparaturen können allerdings nicht als Hauswartkosten abgerechnet werden. 

Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage
Monatliche Grundgebühren, Wartungs- und Betriebskosten für die Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 BetrKV).  Einmalige Anschlussgebühren, Kosten für Reparaturen und Erneuerungen an der Antennenanlage sind dagegen nicht umlagefähig.

Sonstige Kosten
Hierzu gehören z. B. Kosten für Feuerlöscher, Müllschlucker, Schwimmbad, Blitzableiter, Sauna, Kinderspielplätze. Derartige Kosten dürfen aber nur abgerechnet werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt wurden.

letzte Änderung A.W. am 23.03.2018
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / ginasanders

Drucken RSS
Weitere Fachbeiträge zum Thema

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Ihr Name:
Ihre E-Mail:
Smileys
Lachen  happy77  happy73 
Mr. Green  Skeptisch  Idee 
Frage  Ausrufezeichen  Zwinkern 
Böse  Grinsen  Traurig 
Überrascht  Cool  Kuss 
Verlegen  Weinen  schlafen 
denken  lesen  klatschen 
Schutz vor automatischen Mitteilungen:
Schutz vor automatischen Mitteilungen

Symbole auf dem Bild:

Mit dem Absenden des Formulars erklären Sie sich mit den Nutzungsbedingungen >> sowie der Verarbeitung Ihrer angegebenen Daten zum Zweck der Bearbeitung Ihres Kommentars einverstanden. (Datenschutzerklärung und Widerrufshinweise >>)


 

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>
Anzeige

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.
Anzeige

Reisekosten leicht abgerechnet

Reisekostenabrechnung_152px.jpgEinfach zu bedienendes, anwenderfreundliches Excel-Tool zur rechtskonformen Abrechnung von Reisekosten für ein- oder mehrtägige betrieblich und beruflich veranlasste In- und Auslandsreisen. Das Excel-Tool kommt vollständig ohne Makros aus und berücksichtigt alle derzeit geltenden gesetzlichen und steuerlichen Richtlinien. Preis 59,50 EUR  .... Mehr Informationen  hier >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige

RS-Bilanzanalyse

RS-Bilanzanalyse.jpgBilanzanalyse- Tool (Kennzahlen- Berechnung): Umfangreiches Excel- Tool zur Berechnung der wichtigsten branchenunabhängigen Kennzahlen aus Bilanz und G+V. Es werden Berichte generiert, die die Liquiditäts-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens im 5 Jahresvergleich darstellen.
Excel- Tool bestellen >>
Anzeige

JOB- TIPP

Stellenmarkt.jpg
Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Herausforderung? Interessante Stellenangebote im Bereich Immobilienmanagment finden Sie in der Vermieter1x1.de Stellenbörse. Ihr Stellengesuch können Sie kostenfrei über ein einfaches Online-Formular erstellen. Zur Stellenbörse >>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige
Anzeige

Software-Tipp

box_Liquiditaetstool_W.pngRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Tipp

  ChartCreator_SB-Temp_Chart_BD.jpg
ChartCreator: Ihre Ergebnisse lassen sich mit wenigen Eingaben und Einstellungen flexibel darstellen. Innerhalb kürzester Zeit lassen sich Beschriftungen, Hervorhebungen, Vergleiche und Sortierungen nach Ihren Bedürfnissen einarbeiten. Ergebnisentwicklungen und -unterschiede werden dadurch flexibel und professionell in Szene gesetzt. Mehr Infos >>
Anzeige

RS-Controlling-System für EÜR inkl. Liquiditätsplanung

Bericht5_pm_Jan_Prchal.jpg
Mit dem RS-Controlling-System für Einnahme-Überschuss-Rechnung steuern Sie erfolgreich ihr Unternehmen. Dieses Tool ermöglicht es Ihnen ihr Unternehmen zu planen, zu analysieren und zu steuern. Zusätzlich ermittelt das Tool einen Liquiditätsplan. Mehr Informationen >>
Anzeige

Crashkurse für deine Klausuren!

studybees_.jpgStudybees möchte dir helfen, dein Studium erfolgreich zu meistern. Dazu bietet Studybees vor Ort Crashkurse für Studenten an, die speziell auf deinen Kurs an deiner Hochschule zugeschnitten sind und dich in kürzester Zeit auf deine Klausur vorbereiten.So wird die Vorbereitung auf Klausuren mit Studybees stressfrei, angenehm und effizient! Mehr Informationen >>
Anzeige

Webtipp

Sie suchen eine Software für Ihr Unternehmen, z.B. eine Shopsoftware, Newsletter-Software oder ein ERP-System? Im Softwareverzeichnis auf findsoftware.de finden Sie einen Marktüberblick, Vergleichsstudien und ein Forum zum Austausch mit anderen Anwendern.
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>