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München
Mieterhöhung auch ohne Aufschlüsselung von Modernisierungskosten
BGH: Anreiz für Modernisierungsmaßnahmen darf nicht genommen werden
Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der Modernisierungskosten etwa nach Gewerken. Es reicht, wenn der Vermieter in der Erklärung die Gesamtsumme für die Modernisierungsmaßnahme ausweist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in drei Fällen entschieden (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21).
Geklagt hatten drei Mieter von Wohnungen der Beklagten in Bremen. Die Vermieterin hatte infolge von Modernisierungen die monatliche Grundmiete erhöht. In einer Anlage hatte sie Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen, den jeweils angefallenen Gesamtkosten, zum jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie über die sich ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.
Die Kläger hielten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam, weil sie keine Aufschlüsselung der Kosten nach Gewerken enthielten. Sie klagten gegen die Mieterhöhung und erhielten Recht. Die Vorinstanz bestätigte ihre Auffassung: Damit die Mieter die Plausibilität der Kosten überprüfen könnten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, "konkreten Arbeitsabschnitten" oder "greifbaren Einzelarbeiten" erfolgen.
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Die Kläger hielten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen für unwirksam, weil sie keine Aufschlüsselung der Kosten nach Gewerken enthielten. Sie klagten gegen die Mieterhöhung und erhielten Recht. Die Vorinstanz bestätigte ihre Auffassung: Damit die Mieter die Plausibilität der Kosten überprüfen könnten, sei zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich. Das könnte etwa durch eine Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, "konkreten Arbeitsabschnitten" oder "greifbaren Einzelarbeiten" erfolgen.
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Der Bundesgerichtshof sah das anders. Die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden, warnten die Richter. Eine Überspannung der Anforderungen könnte dazu führen, dass der Vermieter eine berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Deshalb hielten die Richter die Angabe einer Gesamtsumme für ausreichend. Auch für den Abzug der Erhaltungskosten von den Modernisierungskosten reicht laut BGH die Angabe einer Summe oder einer Quote. Diese beiden Anforderungen sah der BGH in der Mieterhöhungserklärung der Vermieterin erfüllt. Der Informationswert einer detaillierten Aufschlüsselung von Einzelkosten sei überdies von zweifelhaftem Wert für die Mieter, da diese ohnehin Einblick in alle Abrechnungen verlangen dürften. Diese Tatsache hatte die Vorinstanz zu wenig gewürdigt und muss sich daher die Fällen entscheiden, erklärte der BGH.
Mieterhöhung nach Modernisierung:
Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern.
Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent (seit 1. Januar 2019 um 8 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern.
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Erstellt von (Name) W.V.R. am 05.09.2022
Geändert: 05.09.2022 15:29:54
Autor:
Wolff von Rechenberg
Quelle:
BGH
Bild:
Bildagentur PantherMedia / Ai825_B183839766
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