Modernisierung von Mietwohnungen: Worauf Vermieter achten sollten

Wer den Wert seiner Immobilien nachhaltig erhalten möchte, muss diese regelmäßig modernisieren lassen. Doch leider gehen die Modernisierungsarbeiten auch mit zahlreichen Unsicherheiten für den Mieter und Vermieter einher: was gilt als Modernisierungsmaßnahme, und muss der Mieter diese grundsätzlich dulden? Steigt nach der Modernisierung womöglich die Miete, und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung noch rechtmäßig? Vermieter1x1.de hat Antworten auf die am meisten auftretenden Fragen.

Auch ein makellos instand gehaltenes Wohnhaus ist irgendwann nicht mehr zeitgemäß. Die gestiegenen Anforderungen an den Wohnstandard und das durch die drastisch gestiegenen Rohstoff- und Energiekosten getriebene Bewusstsein für sparsamen Energieverbrauch stellen die Vermieter heutzutage vor neue Anforderungen. Daher lassen die Immobilienbesitzer ihre Mietwohnungen in gewissen Intervallen verbessern. Doch nicht jede Veränderung der Mietwohnung gilt gesetzlich auch als Modernisierung. 

Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahmen

Unter den Begriff der Modernisierung fallen gemäß § 555 b BGB die baulichen Maßnahmen, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie, der nachhaltigen Reduzierung von Wasserverbrauch oder der Schaffung neues Wohnraums dienen. So führen die Modernisierungen entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch Einbau eines Aufzugs oder Türöffners mit Gegensprechanlage bzw. durch Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück wie Spielplatz, Grünanlagen, verbessert wird, oder zur dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser, wenn zum Beispiel die Wärmedämmung von Türen und Fenstern verbessert wird oder Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt werden (LG Berlin , Urteil v. 14.01.03 , 64 S 49/02 ).

Häufig werden zusammen mit Modernisierungen auch Reparaturen oder Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt. Reparaturarbeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung der Bausubstanz oder der Verschönerung (§ 555a). Durch diese Arbeiten werden die baulichen Mängel, insbesondere Mängel, die infolge von Abnutzung und Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, behoben und in den Wohnungen die ursprüngliche Funktionalität wiederhergestellt wird (§ 3 Abs. 4 ModEnG). So liegen die Erhaltungsmaßnahmen vor, wenn sich der bereits bestehende Gebrauchswert der Wohnung nicht erhöht.
Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555a BGB): 
  • Beseitigung von Schäden in den Mieträumen nach einem Wasserrohrbruch, 
  • Reparatur der Heizung,
  • Instandsetzung der Fassade aufgrund von Putzschäden, 
  • Austausch von Rohren, 
  • Austausch eines abgenutzten Teppichs,
  • Instandsetzung durch Renovierung des Treppenhauses, 
  • Austausch von Fenstern, 
  • Austausch des schadhaften Waschbeckens oder einer alten Badewanne.

Die Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen kann im Einzelfall schwierig sein. Dennoch ist diese Unterscheidung wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen allein tragen muss, Modernisierungskosten im Gegensatz zu Erhaltungskosten aber auf die Miete umlegen darf.

Korrekte Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

 Beabsichtigt der Vermieter die Modernisierungsarbeiten durchzuführen, muss er den Mieter schriftlich über den Beginn, die Art der Modernisierung, den voraussichtlichen Umfang und die voraussichtliche Dauer der geplanten Maßnahmen und über die zu erwartende Mieterhöhung informieren (§ 555 c Absatz 1 BGB). Nimmt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung vor, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Wann muss der Mieter Modernisierungsarbeiten dulden?

Grundsätzlich muss der Mieter Umbauarbeiten des Vermieters zur Modernisierung dulden, sofern diese die Wohnung verbessern, Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen (§ 555d Abs. 1 BGB). Außerdem müssen die Modernisierungsmaßnahmen angemessen und sinnvoll sein. Überteuerte Luxusmodernisierungen, wie z.B. Einbau einer Sauna muss der Mieter nicht hinnehmen. Stellen jedoch die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er diese ablehnen.

Das können die baulichen Maßnahmen selbst oder aber die Folgen einer Modernisierung sein, wenn z.B. durch die Bauarbeiten Zuschnitt und Größe der Wohnung sich wesentlich verändern, aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung dem Mieter nicht zumutbar ist (§ 554 Abs. 2 BGB). Bei gemischten Baumaßnahmen, bei denen sowohl Erhaltungs- als auch Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden, richtet sich die Duldungspflicht des Mieters ausschließlich nach den Anforderungen, die für Modernisierungsmaßnahmen bestehen.
Beispiel: Alte Holzkastenfenster sollen durch neue isolierverglaste Kunststofffenster ersetzt werden. Hier muss der Vermieter die alten Fenster austauschen, weil sie defekt sind. Die neuen Kunststofffenster haben einen besseren Schall- und Wärmeschutz, damit die Energie eingespart wird. So überschneidet sich hier die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Generell darf der Vermieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen. So darf er entweder Jahresmiete dauerhaft um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB), oder aber wahlweise eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund des neuen Ausbaustandards vornehmen. Beides zugleich geht jedoch nicht (LG Berlin, Urteil v. 30.09.15, 65 S 240/15). Darüber hinaus kann der Vermieter nur echte Modernisierungskosten umlegen. Dazu gehören zum Beispiel
  • Bau- und Baunebenkosten wie Material, 
  • Handwerkerlöhne, 
  • Architekten- und Ingenieurhonorare. 

Eventuelle Instandsetzungskosten müssen dabei anteilig herausgerechnet werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, Kosten für Mietausfall während des Umbaus sowie Kreditzinsen und Kreditbeschaffungskosten zählen nicht zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf (§ 559a BGB; OLG Hamburg, Urteil v. 14.05.81, 4 U 203/80). Ferner darf der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur dann verlangen, wenn die Bauarbeiten zu einer dauerhaften Wohnungsverbesserung oder tatsächlichen Energie- bzw. Wassereinsparung führen. Bei Luxussanierungen kann der Vermieter jedoch eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres durchsetzen. 

letzte Änderung A.W. am 16.02.2021
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Ronalds Stikans

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