Modernisierung von Mietwohnungen: Worauf Vermieter achten sollten

Wer den Wert seiner Immobilien nachhaltig erhalten möchte, muss diese regelmäßig modernisieren lassen. Doch leider gehen die Modernisierungsarbeiten auch mit zahlreichen Unsicherheiten für den Mieter und Vermieter einher: was gilt als Modernisierungsmaßnahme, und muss der Mieter diese grundsätzlich dulden? Steigt nach der Modernisierung womöglich die Miete, und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung noch rechtmäßig? Vermieter1x1.de hat Antworten auf die am meisten auftretenden Fragen.

Auch ein makellos instand gehaltenes Wohnhaus ist irgendwann nicht mehr zeitgemäß. Die gestiegenen Anforderungen an den Wohnstandard und das durch die drastisch gestiegenen Rohstoff- und Energiekosten getriebene Bewusstsein für sparsamen Energieverbrauch stellen die Vermieter heutzutage vor neue Anforderungen. Daher lassen die Immobilienbesitzer ihre Mietwohnungen in gewissen Intervallen verbessern. Doch nicht jede Veränderung der Mietwohnung gilt gesetzlich auch als Modernisierung. 

Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahmen

Unter den Begriff der Modernisierung fallen gemäß § 555 b BGB die baulichen Maßnahmen, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie, der nachhaltigen Reduzierung von Wasserverbrauch oder der Schaffung neues Wohnraums dienen. So führen die Modernisierungen entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch Einbau eines Aufzugs oder Türöffners mit Gegensprechanlage bzw. durch Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück wie Spielplatz, Grünanlagen, verbessert wird, oder zur dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser, wenn zum Beispiel die Wärmedämmung von Türen und Fenstern verbessert wird oder Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt werden (LG Berlin , Urteil v. 14.01.03 , 64 S 49/02 ).

Häufig werden zusammen mit Modernisierungen auch Reparaturen oder Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt. Reparaturarbeiten oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Erhaltung der Bausubstanz oder der Verschönerung (§ 555a). Durch diese Arbeiten werden die baulichen Mängel, insbesondere Mängel, die infolge von Abnutzung und Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, behoben und in den Wohnungen die ursprüngliche Funktionalität wiederhergestellt wird (§ 3 Abs. 4 ModEnG). So liegen die Erhaltungsmaßnahmen vor, wenn sich der bereits bestehende Gebrauchswert der Wohnung nicht erhöht.
Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§ 555a BGB): 
  • Beseitigung von Schäden in den Mieträumen nach einem Wasserrohrbruch, 
  • Reparatur der Heizung,
  • Instandsetzung der Fassade aufgrund von Putzschäden, 
  • Austausch von Rohren, 
  • Austausch eines abgenutzten Teppichs,
  • Instandsetzung durch Renovierung des Treppenhauses, 
  • Austausch von Fenstern, 
  • Austausch des schadhaften Waschbeckens oder einer alten Badewanne.

Die Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen kann im Einzelfall schwierig sein. Dennoch ist diese Unterscheidung wichtig, weil der Vermieter die Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen allein tragen muss, Modernisierungskosten im Gegensatz zu Erhaltungskosten aber auf die Miete umlegen darf.

Korrekte Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen

 Beabsichtigt der Vermieter die Modernisierungsarbeiten durchzuführen, muss er den Mieter schriftlich über den Beginn, die Art der Modernisierung, den voraussichtlichen Umfang und die voraussichtliche Dauer der geplanten Maßnahmen und über die zu erwartende Mieterhöhung informieren (§ 555 c Absatz 1 BGB). Nimmt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung vor, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

Wann muss der Mieter Modernisierungsarbeiten dulden?

Grundsätzlich muss der Mieter Umbauarbeiten des Vermieters zur Modernisierung dulden, sofern diese die Wohnung verbessern, Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen (§ 555d Abs. 1 BGB). Außerdem müssen die Modernisierungsmaßnahmen angemessen und sinnvoll sein. Überteuerte Luxusmodernisierungen, wie z.B. Einbau einer Sauna muss der Mieter nicht hinnehmen. Stellen jedoch die geplanten Modernisierungsmaßnahmen für Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er diese ablehnen.

Das können die baulichen Maßnahmen selbst oder aber die Folgen einer Modernisierung sein, wenn z.B. durch die Bauarbeiten Zuschnitt und Größe der Wohnung sich wesentlich verändern, aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung dem Mieter nicht zumutbar ist (§ 554 Abs. 2 BGB). Bei gemischten Baumaßnahmen, bei denen sowohl Erhaltungs- als auch Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden, richtet sich die Duldungspflicht des Mieters ausschließlich nach den Anforderungen, die für Modernisierungsmaßnahmen bestehen.
Beispiel: Alte Holzkastenfenster sollen durch neue isolierverglaste Kunststofffenster ersetzt werden. Hier muss der Vermieter die alten Fenster austauschen, weil sie defekt sind. Die neuen Kunststofffenster haben einen besseren Schall- und Wärmeschutz, damit die Energie eingespart wird. So überschneidet sich hier die Instandsetzungspflicht des Vermieters mit einer Modernisierungsmaßnahme.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Generell darf der Vermieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten die Miete erhöhen. So darf er entweder Jahresmiete dauerhaft um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB), oder aber wahlweise eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund des neuen Ausbaustandards vornehmen. Beides zugleich geht jedoch nicht (LG Berlin, Urteil v. 30.09.15, 65 S 240/15). Darüber hinaus kann der Vermieter nur echte Modernisierungskosten umlegen. Dazu gehören zum Beispiel
  • Bau- und Baunebenkosten wie Material, 
  • Handwerkerlöhne, 
  • Architekten- und Ingenieurhonorare. 

Eventuelle Instandsetzungskosten müssen dabei anteilig herausgerechnet werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Zuschüsse, die aus öffentlichen Mitteln stammen, Kosten für Mietausfall während des Umbaus sowie Kreditzinsen und Kreditbeschaffungskosten zählen nicht zu den Modernisierungskosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf (§ 559a BGB; OLG Hamburg, Urteil v. 14.05.81, 4 U 203/80). Ferner darf der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierung nur dann verlangen, wenn die Bauarbeiten zu einer dauerhaften Wohnungsverbesserung oder tatsächlichen Energie- bzw. Wassereinsparung führen. Bei Luxussanierungen kann der Vermieter jedoch eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres durchsetzen. 


Autor(en): Anna Werner
letzte Änderung A.W. am 16.02.2021
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Ronalds Stikans

Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Buchtipp: Vermieter 1x1

vermieter1x1-umschlag-web_330px.jpgVermieter sein ist nicht leicht. Es gibt viel zu regeln und Einiges zu beachten. Vermieter 1x1 versteht sich als praktischer Leitfaden für Vermieter, der zwar juristische Hintergründe vermittelt, aber keinen unnötigen Ballast mitschleppt. Im Anhang finden Vermieter zahlreiche Muster-Vorlagen: Von der Mieter-Selbstauskunft, über Mietvertrag, Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung bis zur Mietkündigung. Mehr Informationen >>
Anzeige
RS Controlling System

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

Controlling Journal-2022_190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 24,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Anzeige

Excel-Tool: Paket für Hausverwalter

Unbenannt.png
Dieses umfangreiche Excel-Tool ist empfehlenswert für jeden Immobilienbesitzer im Privatbereich, aber auch insbesondere jedes Immobilienunternehmen, Makler, Banken usw. für den Geschäftsbereich. Das Paket beinhaltet unter anderem Vorlagen zu Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung, Rendite und weitere nützliche Berechnungen.
Preis: 49,-EUR Mehr Infos >>
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

Stellenmarkt

(Senior-)Mitarbeiter (w/m/d) Rechnungslegung
Die Mecklenburgische ist die älteste deutsche private Versicherungs­gesellschaft mit überregionalem Geschäftsbetrieb. Seit über 225 Jahren steht die persönliche Beratung und Betreuung unserer Kunden vor Ort im Mittelpunkt unserer Aktivitäten. Mit 22 Bezirksdirektionen und 2 Vertriebsbüros unter­s... Mehr Infos >>

Sachbearbeiter/in Kreditorenbuchhaltung (m/w/d) in München
Sunny Cars ist seit über 30 Jahren der Mietwagenexperte für den perfekten Urlaub! Dank unserer umfangreichen Leistungen genießen unsere Kunden/innen in über 120 Ländern weltweit rundum sorglosen Mietwagenurlaub. Für den perfekten Service vor, während und auch nach der Anmietung sorgt ein verlässl... Mehr Infos >>

Bilanzbuchhalter (m/w/d)
Die Optima-Aegidius-Firmengruppe ist ein Familienunternehmen, das seit über 50 Jahren rund 200.000 qm Immobilien im Wert von 2 Mrd. € im Eigen- und Fremdbestand in München, Berlin, New York, Kitzbühel und Cádiz verwaltet. Wir entwickeln Büro- und Wohnprojekte im In- und Ausland und stehen für ein... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige

Excel-Tool: KIS-Photovoltaik-Rendite (PVR 1.1)

KIS_PVR_1.jpgDas Excel-Tool ermittelt die Rendite und den Ertrag einer Investition in eine Photovoltaik-Anlage. Es können bzgl. Anlagenleistung, Preisentwicklungen, Planungs-, Abschreibungszeiträume individuelle Zeiträume gewählt werden.


Preis: 19,- EUR  Mehr Informationen >>
Anzeige

Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung Mietwohnungen

Betriebskostenabrechnung/ Nebenkostenabrechnung für Vermieter leicht gemacht! Mit diesem Tool lassen sich Betriebskosten kurzerhand erstellen. Durch zahlreiche Verlinkungen wird der Abrechnungsprozess deutlich vereinfacht. Mehr Informationen >>

Renditekalkulation für Eigentumswohnungen 

Unbenannt.png
Mit diesem Excel-Tool erhalten Sie einen optimalen Überblick über Rentabilität und Ertragschancen einer Eigentumswohnung. Es können schnell und einfach Entscheidungen über einen ETW-Kauf getroffen werden. Mehr Informationen >>

Muster-Betriebskostenabrechnung

Mit diesem Excel-Tool können Sie Ihre Betriebskosten-Abrechnungen nach Erhalt durch Ihren Vermieter selbst abstimmen oder als Vermieter selbst erstellen. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

RS Toolpaket - Controlling

Excel-Tool_152x89px.jpgWir setzen für Sie den Rotstift an, sparen Sie mit unsrem RS Toolpaket - Controlling über 30% im Vergleich zum Einzelkauf. Die wichtigsten Controlling-Vorlagen in einem Paket (Planung, Bilanzanalyse, Investitionsrechnung, ...). Das Controllingpaket umfasst 6 Excel-Tools für Ihre Arbeit! mehr Infos >>
Anzeige

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Software-Tipp

  Reisekostenabrechnung Excel
Reisekostenabrechnung leicht gemacht. Erstellen Sie einfach und übersichtlich Reisekostenabrechnungen von Mitarbeitern mit diesem Excel-Tool. Automatische Berechnungen anhand von Pauschalen, durckfähige Abrechnungen umd einfache Belegverwaltung. Mehr Infos >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR mehr Informationen >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Training und -Auftragsarbeiten

controlling_Dashboard_pm_ml12nan_290px.jpg

Sie möchten in Excel fit werden oder möchten ein individuelles Excel-Tool erstellt haben?
Wir bieten Ihnen:
  • individuelle Excel-Schulungen für Ihre Mitarbeiter (online ohne Reisekosten!)
  • lfd. Lösung von Excel-Problemfällen per Telefon/Online-Support
  • Anpassung bzw. komplette Neuerstellung von Excel-Tools
Weitere Informationen >>