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Mietrückstand: BGH schärft Kriterien für außerordentliche Kündigung
Bei einer außerordentlichen Kündigung wegen Mietrückstand kommt es allein auf die Gesamtsumme der geschuldeten und nicht gezahlten Miete an. Wer seinem Vermieter innerhalb von zwei Monaten mehr als eine Monatsmiete schuldet, riskiert die außerordentliche Kündigung. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az. VIII ZR 32/20).
Der Gesetzgeber hat die Regeln für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 formuliert. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a kann der Vermieter die außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn „der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.“ Um die Auslegung dieser Bestimmung kam es in Berlin zu einem Rechtsstreit.
Eine Mieterin war ihrer Vermieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135,41 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 blieb sie eine volle Monatsmiete in Höhe von 704 Euro schuldig. Die Vermieterin sprach die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a aus und forderte die Herausgabe der Wohnung. Sie klagte. In erster Instanz erhielt die Vermieterin Recht. Das Berliner Landgericht sah in der Berufungsverhandlung die Sache anders: Da die Mieterin im Januar nur einen unerheblichen Teil der Miete schuldig geblieben war, bleibe allein der Monat Februar, in dem gar keine Miete gezahlt wurde. Weil die Beklagte die Mietzahlungen im März wieder aufgenommen und den Fehlbetrag ausgeglichen hatte, komme die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a nicht zur Anwendung.
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Die Vermieterin rief den BGH an, der ihre Sicht bestätigte. Ein Recht auf außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a besteht demnach nicht erst dann, wenn der Mieter zwei Monate lang jeweils einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldet. Als allein maßgeblich bezeichneten die Richter die Gesamthöhe der geschuldeten Miete. Da die Mieterin der Vermieterin einmal einen geringen Teil der Miete, im zweiten Monat jedoch die volle Miete schuldig geblieben war, ergab die Summe – verteilt auf zwei Monate – für jeden der beiden Monate einen nicht unerheblichen Teil der Miete.
Der Gesetzgeber hat die Regeln für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 formuliert. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a kann der Vermieter die außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn „der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.“ Um die Auslegung dieser Bestimmung kam es in Berlin zu einem Rechtsstreit.
Eine Mieterin war ihrer Vermieterin für Januar 2018 einen Betrag von 135,41 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 blieb sie eine volle Monatsmiete in Höhe von 704 Euro schuldig. Die Vermieterin sprach die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a aus und forderte die Herausgabe der Wohnung. Sie klagte. In erster Instanz erhielt die Vermieterin Recht. Das Berliner Landgericht sah in der Berufungsverhandlung die Sache anders: Da die Mieterin im Januar nur einen unerheblichen Teil der Miete schuldig geblieben war, bleibe allein der Monat Februar, in dem gar keine Miete gezahlt wurde. Weil die Beklagte die Mietzahlungen im März wieder aufgenommen und den Fehlbetrag ausgeglichen hatte, komme die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a nicht zur Anwendung.
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Die Vermieterin rief den BGH an, der ihre Sicht bestätigte. Ein Recht auf außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a besteht demnach nicht erst dann, wenn der Mieter zwei Monate lang jeweils einen nicht unerheblichen Teil der Miete schuldet. Als allein maßgeblich bezeichneten die Richter die Gesamthöhe der geschuldeten Miete. Da die Mieterin der Vermieterin einmal einen geringen Teil der Miete, im zweiten Monat jedoch die volle Miete schuldig geblieben war, ergab die Summe – verteilt auf zwei Monate – für jeden der beiden Monate einen nicht unerheblichen Teil der Miete.
Der Vermieter ist demnach berechtigt zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, wenn der Mieter:
- In zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit der Miete im Rückstand geblieben ist und
- der Gesamtbetrag der geschuldeten Miete die Höhe einer Monatsmiete übersteigt.
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Erstellt von (Name) W.V.R. am 31.03.2022
Geändert: 31.03.2022 10:36:35
Autor:
Wolff von Rechenberg
Quelle:
BGH
Bild:
Bildagentur PantherMedia / Wolfgang Filser
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