Fristlose Kündigung eines Wohnraums durch den Vermieter

Wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, kann der Vermieter dem Mieter auch ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen kündigen. Das sagt der Gesetzgeber, aber in der mietrechtlichen Praxis ist es nicht so einfach, einen Mietvertrag korrekt zu kündigen. Welche Voraussetzungen dabei erfüllt sein müssen, erfahren Sie hier.

Unbefristete Mietverhältnisse werden in den meisten Fällen durch eine ordentliche Kündigung beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Verstößt der Mieter erheblich gegen die mietvertraglichen Pflichten, kann der Vermieter ihm außerordentlich fristlos kündigen.  Eine solche Kündigung ist nur zulässig, wenn hierfür ein schwerwiegender Grund vorliegt (§ 543 Abs. 1BGB).  Als schwerwiegender Grund gelten:
Zahlungsverzug mit der Miete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist ein Zahlungsverzug des Mieters. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn ein erheblicher Mietrückstand vorliegt. Dies ist der Fall, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
  1. Der Mieter hat die Miete oder einen erheblichen Teil davon für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine (bei Wohnraum fast immer: Monate) nicht bezahlt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB). D.h., er muss in zwei aufeinander folgenden Monaten mindestens mit einem Betrag im Verzug sein, der die vereinbarte Miete für einen Monat übersteigt. Dieser Betrag ergibt sich aus der Summe der geschuldeten Mieten von beiden Monaten. Sogar wenn der geschuldete Betrag eine Monatsmiete nur um einen Cent übersteigt, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen. Als Monatsmiete gilt dabei die Grundmiete zuzüglich der monatlichen Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen. Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung zählen dagegen bei der Feststellung eines Mietrückstandes nicht mit (OLG Koblenz, Urteil v. 26.7.1984, WuM 1984, 269).
    Hierbei wird es immer nur eine Zeitperiode von genau zwei Monaten betrachtet. Ob noch weitere Mietrückstände aus vorherigen Zeitperioden entstanden sind, bleibt für die Betrachtung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB unberücksichtigt.

  2. Ein Zahlungsverzug liegt aber auch vor, wenn der Mieter in einer Zeitperiode länger als zwei Monaten mit mindestens einem Betrag von insgesamt zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB). Im Gegensatz zum Fall der Nr. 3a müssen hier die Zahlungstermine nicht aufeinanderfolgen. Diese Variante ist in den Fällen der regelmäßigen Minderzahlungen anwendbar.

Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB muss der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete im Regelfall spätestens am dritten Werktag eines jeden Kalendermonats zahlen. Leistet der Mieter verspätet oder gar nicht seine Mietzahlungen, kann der Vermieter ihn abmahnen und zur pünktlichen Mietzahlung unter Androhung einer fristlosen Kündigung auffordern. Reagiert der Mieter auf die Abmahnung nicht, verstößt er gegen eine vertragliche Pflicht und riskiert so die Beendigung des Mietvertrages.
 
Allerdings setzt eine fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen voraus, dass der Mieter die Miete nachhaltig verspätet zahlt. In der Regel ist es bereits ausreichend wenn der Mieter vier bis sechsmal unpünktlich gezahlt hat und nach Abmahnung noch einmal wie bisher verspätet zahlt (LG München I, Urteil v.20.12.1989, 14 S 13599/89, OLG Hamm, Urteil v. 03.12.1991, 7 U 145/91, BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04).

Warum die Mietschulden entstanden sind, spielt dabei keine Rolle. Dies gilt auch für Mieter, die staatlichen Sozialleistungen beziehen. Zahlen die Ämter dem Mieter unpünktlich sein Geld aus, muss der Mieter dennoch sein Einkommen so regulieren, dass er seine Miete rechtzeitig zahlen kann. Sonst darf der Vermieter ihm fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14).

Störung des Hausfriedens (§ 543 Abs.1 BGB, § 569 Abs.2 BGB)
 
Vermieter hat ebenfalls einen Kündigungsgrund, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig und trotz einer Abmahnung stört. (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 2 BGB). 
Die Störung ist grundsätzlich dann nachhaltig, wenn die Beeinträchtigung entweder besonders schwerwiegend ist oder besonders häufig vorkommt und deshalb eine Wiederholungsgefahr gegeben ist (LG Köln, Urteil v. 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15), sodass dem Vermieter die Vertragsfortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. 

Typische Beispiele für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens nach  § 543 Abs. 1 BGB sind folgende
:
  • übermäßiger Lärm – vor allem in den Nachtzeiten
  • tätliche Angriffe auf den Vermieter oder die Mitbewohner
  • schwere Beleidigung des Vermieters oder des Hausverwalters
  • vorsätzliche Sachbeschädigung durch Eintreten der Wohnungstür des Mitmieters
  • Diebstahl, auch sog. Stromdiebstahl 
  • Beschimpfen und Bedrohen von Mitarbeitern des Vermieters usw.

Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr.2 BGB)
 
Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache liegt vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt massiv gefährdet oder diese unbefugt einem Dritten überlässt. In diesem Fall verletzt der Mieter schwerwiegend die Rechte des Vermieters – dies kann ebenfalls zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.
Typische Beispiele für vertragswidrigen Gebrauch sind die Nutzung der Mietsache zu anderen als im Vertrag vorgesehenen Zwecken, bspw. gewerbliche Nutzung bei Wohnraumvermietung, nicht genehmigte Tierhaltung, nicht genehmigte bauliche Veränderungen, die unbefugte Untervermietung u. a.
Auch hier ist die Kündigung generell erst dann zulässig, wenn der Mieter trotz Abmahnung und Setzen einer angemessenen Frist zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustands, den vertragsgemäßen Zustand nicht wieder herstellt.


letzte Änderung A.W. am 08.10.2020
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Wolfgang Filser

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