Stadt Fellbach
Fellbach
BGH-Urteil: Provision eines Maklers beim Tätigwerden für Verkäufer und Käufer eines Hauses
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut über die Voraussetzungen für die Anwendung des in § 656c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelten Grundsatzes der hälftigen Teilung der Maklerprovision entschieden, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig wird. Handelt es sich nach der objektiven Beschaffenheit nicht um ein Einfamilienhaus, genügt es für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes nicht, wenn der Kaufinteressent die beabsichtigte Nutzung als Einfamilienhaus erst nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt (Urteil vom 16.07.2026 - I ZR 111/25).Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen wurde das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Beklagte informierte den Kläger erst nach Abschluss des Maklervertrags darüber, dass der Erwerb der Immobilie eigenen Wohnzwecken dienen soll.
Der Beklagte zahlte die Maklergebühr nicht und berief sich dabei auf § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB, nach dem ein Vertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses unwirksam ist, wenn der Verkäufer und der Käufer eines solchen Hauses nicht Maklergebühren in gleicher Höhe zahlen - wenn der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig geworden ist. Der Makler ging jedoch davon aus, dass er ein Mehrfamilienhaus vermittelt hatte, sodass § 656c BGB, der sich nur auf Wohnungen und Einfamilienhäuser bezieht, nicht relevant war. Er verklagte deshalb den Käufer auf die Zahlung der in Rechnung gestellten Maklerprovision.
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Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung der Maklerprovision stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit der vom BGH zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.
Die Revision des Beklagten hatte beim BGH keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat den BGH-Richtern zufolge zu Recht angenommen, dass der Provisionsanspruch des Klägers besteht. Der zwischen ihm und dem Beklagten geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision unwirksam. Bei dem vom Kläger dem Beklagten vermittelten Objekt handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus.
Für die Einordnung eines Objekts als Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts beim Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Ein solcher Wohnzweck ergab sich vorliegend nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie, weil sich bei Abschluss des Maklervertrags zwei Wohneinheiten darin befanden, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte. Wenn sich die Bestimmung eines Gebäudes, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen, nicht aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergibt, ist es Sache des Erwerbers, seinen hierauf gerichteten Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess hat er dies darzulegen und zu beweisen. Anderenfalls gelangt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung. Dies entspricht den berechtigten Interessen des Maklers sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann.
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Erstellt von (Name) S.P. am 23.07.2026
Geändert: 27.07.2026 09:55:39
Autor:
S. P.
Quelle:
Bundesgerichtshof
Bild:
Bildagentur PantherMedia / starast
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