Rückgabe der Mietkaution: was ist zu beachten?

Wenn ein Mieter auszieht, hat er ein Recht auf Rückgabe der Mietkaution - wenn er eine hinterlegt hat. Die meisten Mietverträge enthalten Vereinbarungen, nach denen Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit, umgangssprachlich Mietkaution, an den Vermieter leisten müssen. Die Mietkaution dient als Sicherheit für Vermieter, für den Fall, dass der Mieter beim Auszug seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Nach Ende der Mietzeit ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Was dabei zu beachten ist, hat Vermieter1x1.de zusammengefasst.
 
Überlegungsfrist
 
Endet ein Mietverhältnis, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietkaution einschließlich eventueller Erträge, zum Beispiel zwischenzeitlich angefallenen Zinsen, zurückzuerstatten, vorausgesetzt, der Vermieter hat gegen den Mieter keine Ansprüche mehr.

Die Kautionsrückgabe wird jedoch nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Dem Vermieter steht gesetzlich eine angemessene Überlegungsfrist zu. Innerhalb dieser Frist darf der Vermieter prüfen, ob er die Mietkaution noch zum Ausgleich von Ansprüchen benötigt.

Wie lange die Frist sein soll, ist gesetzlich nicht klar bestimmt. Die Prüfungsfrist wird von den Gerichten unterschiedlich lang bemessen. Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss der Kautionsbetrag unverzüglich zurückgezahlt werden (LG Berlin GE 1997, 1473). Ist dies nicht der Fall, hängt die Dauer der Prüfungsfrist immer von den konkreten Umständen ab. Dennoch sprechen sich die meisten Gerichte für eine Rückzahlungsfrist von zwei bis sechs Monaten aus: 
  • 2 Monate (AG Dortmund WuM 1981, 235)
  • 3 Monate (LG Köln WuM 1984, 109; AG Herford WuM 1987, 131)
  • 6 Monate (OLG Karlsruhe WuM 1987; BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 – VIII ZR 71/05; AG Düsseldorf ZMR 2010, 122)

In schwierigen Fällen kann die Überlegungszeit sogar mehr als sechs Monate dauern, z. B. wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung ohne Verschulden nicht innerhalb sechs Monate erstellen kann.
 
Abrechnung der Kaution

Grundsätzlich wird während der Überlegungszeit geprüft, ob noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dies können offene Mietzinszahlungen, Nachzahlungen von Betriebskosten, unterbliebene Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht durchgeführt wurden (sofern der Mieter dazu verpflichtet ist), oder Umzugsspuren sein.

Prüfung der Mietsache

Wurde die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben, sollte er vor Rückzahlung der Kaution den Zustand der Wohnung genau prüfen. Generell sollten die Mängel an der Wohnung in einem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden. Verursacht der Mieter die Schäden, die auf unsachgemäße Benutzung zurückzuführen sind, können diese gleich mit der Kaution verrechnet werden. Das können Aufkleber an den Türen, große Löcher in den Wänden oder im Boden sowie fehlender Durchlauferhitzer sein. Dabei können nur die Mängel geltend gemacht werden, die der Vermieter belegen kann. Alle Kosten sind im Einzelnen zu belegen. Anderenfalls kann der Mieter die Abrechnung erfolgreich anfechten. Die normalen Verschleißmängel, wie die Abnutzung eines Teppichbodens, können nicht in Rechnung gestellt werden.

Zum Nachweis der Höhe des Schadensersatzes wird in der Regel einen Kostenvoranschlag eines Handwerksunternehmens eingeholt. Als Nachweis gelten auch Rechnungen von den entsprechenden Fachfirmen für die tatsächlich durchgeführten Reparaturkosten. Sind sich die Mietvertragsparteien bezüglich der Höhe der im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Reparaturkosten nicht einig, muss diese durch ein Gericht festgestellt werden. Übersteigt die Höhe des Schadensersatzanspruchs den hinterlegten Kautionsbetrag, kann der Vermieter die Restsumme vom Mieter einfordern.

Manchmal wird der Mieter zum Ersatz des Zeitwerts der beschädigten oder zerstörten Mietsache verpflichtet. Im diesen Fall muss die Abrechnung eine nachvollziehbare Ermittlung des Zeitwerts enthalten. Das ist der Wert, den die Mietsache zum Zeitpunkt der Schadensersatz besitzt. Um den Zeitwert zu ermitteln, wird vom Neuwert der beschädigten Sache ein Abzug aufgrund von Alter und Abnutzung vorgenommen. Zum Beispiel bei Beschädigung eines neun Jahre alten Laminatbodens, der eine durchschnittliche Lebensdauer von 10 Jahren (AG Steinfurt Az. 4C 168/05) hat, muss nur noch ein Zeitwert von 200 € (1/10 vom Kaufpreis) ersetzt werden.

Nebenkostennachzahlungen

Ferner können von der hinterlegten Kautionssumme auch bisher nicht geleistete Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung abgezogen werden.

Häufig steht bei Ende des Mietvertrages die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr noch aus und der Vermieter ist zu einer Teilabrechnung nicht verpflichtet. Daher darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kautionssumme für die zu erwartenden Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung einbehalten, wenn eine geringe Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist und die Kautionssumme diesen Betrag bei weitem übersteigt. So kann der Mieter seinen vollen Kautionsbetrag erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erhalten, aber spätestens nach zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05, WuM 2006).

Die Höhe des Einbehalts hängt vom Einzelfall ab. Dabei sollte sich der Vermieter an die Abrechnungen der Vorjahre orientieren. Darüber hinaus kann noch ein angemessener Sicherheitszuschlag auf den Einbehalt in Höhe von 10 bis 20 Prozent für Betriebskostensteigerungen erhoben werden. 

Den übersteigenden Teil der Kaution muss der Vermieter an den Mieter aushändigen. Allerdings darf die einbehaltene Kautionssumme nicht mehr als drei bis vier Vorauszahlungen betragen.

Formalien
 
Wurde die Kaution abgerechnet, muss der Vermieter das Guthaben unverzüglich an den Mieter auszahlen (LG Berlin GE 1997, 1473).

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter seine neue Anschrift mitteilen, damit der Vermieter seine Ansprüche geltend machen kann. Teilt der Mieter seine Adresse nicht mit, muss er sich die daraus resultierenden Nachteile zurechnen lassen (OLG Hamburg, ZMR 1980, S. 84).


letzte Änderung A.W. am 10.08.2017
Erstellt: 02.11.2016 21:40:15
Geändert: 10.08.2017 14:13:12
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Randolf Berold

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