Kanzlei für Recht & Steuern Boris Bell
Roetgen (bei Aachen)
Die Heizkostenabrechnung als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung
Die Heizkostenabrechnung ist Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Oft wird eine Heizkostenabrechnung von einem entsprechenden Dienstleister erstellt, der auch die Ablesung vornimmt. Daher wird sie hier nur kurz berücksichtigt. Empfehlung: Suchen Sie sich einen Dienstleister, der nach dem Kalenderjahr abrechnet. Das spart Arbeit und Verdruss.
Ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung muss die Heizkostenabrechnung grundsätzlich folgenden Inhalt haben:
- Objektbezeichnung
- Vertragsparteien / abrechnende Person oder Firma
- Abrechnungszeitraum
- zu verteilender Gesamtverbrauch an Brennstoff (ggf. auch Anfangs- und Endbestand), Gesamtkosten für Brennstoff / Wärmelieferung
- Zuordnung von Nutzern und Messgeräten
- Heiznebenkosten
- Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt wird
- genaue Kostenaufschlüsselung für die jeweilige Mietwohnung
- Aufstellung und Anrechnung der Vorauszahlungen des Mieters
- Berechnung der Nachzahlung oder des Guthabens
§ 7 HeizkostenV besagt: "Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen." Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören:
- die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung
- die Kosten des Betriebsstromes
- die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft
- die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes
- die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (Schornsteinfeger)
- die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Zählern einschließlich der Kosten der Eichung
- Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse
Achtung: Nicht umlagefähig sind Kosten für Instandhaltung (Verschleiß durch Abnutzung, Alterung) sowie für Instandsetzung (Reparaturen). Nicht umlagefähig ist auch der Kauf von Zählern. Letzterer fällt ggf. unter "Mieterhöhung wegen Modernisierung".
Die Heizkostenverordnung ist deutlich umfangreicher als die Betriebskostenverordnung und enthält besondere Regeln für zentrale Heizungsanlagen, zentrale Anlagen für die Versorgung mit Warmwasser und Verbundanlagen. Sie ist grundsätzlich vorrangig vor vertraglichen Vereinbarungen. Ausnahme sind jedoch Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
§ 9b HeizkostenV regelt die Kostenaufteilung im Falle eines Nutzerwechsels: Wechselt der Nutzer innerhalb des Abrechnungszeitraumes, hat der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung der Zähler durchzuführen. Dabei sind die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf Grundlage der sich "aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen."
Wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder sich wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile durchführen lässt, sind die gesamten Kosten nach den oben genannten Maßstäben für die übrigen Kosten aufzuteilen.
Zu erwähnen ist auch noch § 12 HeizkostenV: Nach dieser Vorschrift hat der Nutzer (Mieter) das Recht, die Kosten bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kürzen. Er darf seinen Kostenanteil um 15 Prozent reduzieren. Dies gilt nicht im Verhältnis Wohnungseigentümer-Eigentümergemeinschaft.
Letzte Änderung W.V.R am 26.10.2024
Autor(en): Ulf Matzen
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