Die Zwangsräumung: Was Vermieter beachten sollten

Hat der Vermieter einem Mieter gekündigt und dieser weigert sich, auszuziehen, geht es "ans Eingemachte". Nun hilft nur noch eine Räumungsklage und danach die Zwangsräumung. Dabei gibt es rechtlich einiges zu beachten. Denn: Auch wenn Sie als Vermieter gekündigt haben und der Vertrag beendet ist, dürfen Sie auf gar keinen Fall selbst tätig werden und den Mieter aus der Wohnung befördern, die Schlösser austauschen etc. Damit würden Sie sich strafbar machen. Eine Zwangsräumung durchführen darf nur eine Person: der Gerichtsvollzieher.

Erster Schritt: die Räumungsklage

Bevor Sie zur Zwangsräumung schreiten können, müssen Sie erst einmal einen Räumungstitel haben. Darunter ist ein rechtskräftiges Gerichtsurteil zu verstehen, welches den Mieter zum Auszug verpflichtet. Sie müssen den Mieter also beim Amtsgericht seines Wohnorts auf Grundlage der erfolgten Kündigung auf Räumung der Wohnung verklagen. Dafür müssen Sie natürlich Ihre Kündigungsgründe angeben und ggf. auch Beweismittel liefern.

Im Vorfeld sollten Sie beachten: Auch bei einer fristlosen Kündigung muss dem Mieter eine gewisse Räumungsfrist von vielleicht zwei Wochen gewährt werden. Klage sollten Sie erst einreichen, nachdem der mit dem Mieter vereinbarte Auszugstermin ergebnislos verstrichen ist. Anderenfalls verlieren Sie nämlich vor Gericht.

Die Klage sollte sich nicht nur gegen den im Mietvertrag erwähnten Mieter richten, sondern namentlich gegen alle erwachsenen Personen, die sich in der Wohnung aufhalten, also auch Partner, Verwandte oder Untermieter. Denn: Das Räumungsurteil richtet sich nur gegen konkrete Personen. Nur die darin genannten Personen werden vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt.

Beim Einreichen der Klage wird ein Vorschuss für die Gerichtskosten fällig. Erst dann setzt das Gericht einen Termin an. Es folgt eine Verhandlung, in der beide Seiten mit ihren Argumenten gehört werden.

Übrigens bedeutet das Ende des Mietvertrages nicht, dass der Mieter nun kostenlos wohnt, wenn er nicht auszieht. Sie haben Anspruch auf eine der Miete entsprechende Nutzungsentschädigung. Bei Erhebung einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges können Sie außerdem eine sogenannte "gerichtliche Sicherungsanordnung" beantragen. Diese gerichtliche Anordnung verpflichtet den Mieter dazu, Ihnen für die Nutzungsentschädigung Sicherheit zu leisten, etwa durch Bargeld oder eine Bürgschaft. Weigert sich dieser, ist eine beschleunigte Räumung im Wege einer einstweiligen Verfügung möglich. Auch diese muss bei Gericht beantragt werden. Die Rechtsgrundlage ist § 940a Abs. 3 ZPO (Zivilprozessordnung). Das Gericht wird den Mieter vor dem Erlass anhören.

Der Mieter hat die Möglichkeit, in der Gerichtsverhandlung eine Räumungsfrist zu beantragen. Diese wird ihm gewährt, obwohl er zur Räumung verurteilt wird. Oft gewährt das Gericht dem Mieter auch ohne besonderen Antrag eine Räumungsfrist. Die Räumungsfrist kann durchaus zwei bis drei Monate betragen. Bis zwei Wochen vor Fristablauf kann der Mieter bei Gericht mit überzeugender Begründung eine Verlängerung der Frist beantragen. Allerdings darf diese insgesamt ein Jahr nicht überschreiten. Die maßgebliche Regelung ist § 721 ZPO.

Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Dieser ist die Nettokaltmiete für ein Jahr. Zahlen muss der Prozessverlierer, Sie müssen aber als Kläger Vorschuss leisten. Ist der Mieter nicht zahlungsfähig, verlieren Sie dieses Geld.

Wichtig: Wenn Sie mit Ihrem Anwalt selbst den vorläufigen Streitwert und den Kostenvorschuss berechnen und gleich bei Klageeinreichung bezahlen (anstatt erst abzuwarten, dass das Gericht die Beträge ausrechnet), können Sie Zeit sparen. Die Zustelldauer der Klage zum Mieter verkürzt sich dadurch um zwei bis vier Wochen. Dadurch reduziert sich ggf. Ihr Mietausfall.

Letzte Änderung W.V.R am 23.03.2023

Autor(en): Ulf Matzen