Mietbürgschaft: Was ist zu beachten?

Um sich abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen oder Schönheitsreparaturen) erfüllt, verlangen Vermieter in manchen Fällen beim Abschluss des Mietvertrages von ihrem künftigen Mieter anstelle der Barkaution eine Bürgschaftsurkunde. Doch diese Alternative zum Hinterlegen einer Barkaution hat Risiken für Mieter und Vermieter. Vermieter1x1.de erklärt, was bei der Mietbürgschaft zu beachten ist. 

Was ist eine Mietbürgschaft?
  
Eine Mietbürgschaft ist eine Art Mietsicherheit. Sie dient dem Vermieter als Absicherung für den Fall, dass der Mieter seine mietvertrаglichen  Verpflichtungen verletzt. Somit schützt eine Mietbürgschaft den Vermieter gegen eventuelle Schäden an der Mietwohnung oder gegen Mietrückstände.  

Grundsätzlich kann die Mietsicherheit auf verschiedene Arten und Weisen geleistet werden. In der Praxis wird zu diesem Zweck bei Abschluss eines Mietvertrages üblicherweise eine Barkaution gestellt. Allerdings hat nicht jeder Mieter drei Monatskaltmieten immer gleich zur Hand. Insbesondere für Geringverdiener und für junge Mieter, die noch in der Ausbildung sind und keine finanziellen Reserven haben, ist eine Mietbürgschaft ein Ausweg, um diese finanzielle Belastung zu umgehen. 

Die Mietbürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag und muss schriftlich erfolgen. Hierbei erhält der Vermieter kein Kautionsgeld, sondern eine Bürgschaftsurkunde. Durch diese Urkunde verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Vermieter gemäß § 765 BGB für die Erfüllung aller sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. So übernimmt der Bürge die Haftung für die Mietschulden der Mieter und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht bezahlter Nebenkostenabrechnungen). 

Wie hoch ist eine Bürgschaft?


Ebenso wie die Barkaution und Verpfändung eines Sparbuchs ist die Gesamthöhe der Mietbürgschaft im Normalfall auf drei Nettokaltmieten beschränkt (§ 551 Abs.1 BGB). Liegt die Nettokaltmiete einer Mietwohnung bei 300 Euro, darf die Mietbürgschaft somit 900 Euro nicht übersteigen. Dabei ist es wichtig, dass unter der Monatsmiete nur die zur Zeit des Vertragsbeginns zu zahlende Nettokaltmiete der Wohnung verstanden wird. Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht (§ 551 Abs. 1 BGB). Auch die Mieterhöhungen ziehen keine nachträgliche Erhöhung einer Mietbürgschaft nach sich.

Freiwillige Bürgschaft Die Begrenzung der Haftung auf drei Monatsmieten gemäß § 551 Abs. BGB 1 gilt jedoch nicht, wenn von Seiten des Bürgen freiwillig eine höhere Sicherheit angeboten wird. In diesem Fall haftet der Bürge über die drei Kaltmieten hinaus in unbegrenzter Höhe für Mietrückstände, Schäden und Schadenersatzansprüchen. Entscheidend ist es dabei, dass die Bürgschaft nicht verlangt wurde, sondern freiwillig von dem Bürgen abgegeben wurde (AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, 23 C 1448/11). 

Rettungsbürgschaft Auch im Fall einer Rettungsbürgschaft gilt eine Begrenzung der Mietkaution auf drei Monatsmieten nicht. Hierbei springt der Bürge als Retter ein und gewährt dem Vermieter eine zusätzliche Mietsicherheit, wenn sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. Der Bürge tut das freiwillig und muss dann für die gesamte Schuldsumme haften (BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12). Darüber hinaus verpflichtet sich der Bürge im Falle einer Zwangsvollstreckung für die Gerichts- und Anwaltskosten aufzukommen.

Kaution plus Bürgschaft

 
Generell dürfen Vermieter von ihren Mietern entweder eine Kaution in gesetzlich zulässiger Höhe oder eine Bürgschaft verlangen. Denn wenn der Mieter bereits eine Kaution gezahlt hat, ist die Bürgschaft nichtig. Der Vermieter hat insgesamt nur einen Anspruch auf Sicherheiten bis zu drei Monatsmieten (BGH, Urteil  v. 30.06.2004, VIII ZR 243/03). Das gleichzeitige Verlangen einer Bürgschaft und einer Mietkaution ist nur zulässig, wenn die Summe beider Mietsicherheiten das Dreifache der Kaltmiete nicht übersteigt. Bietet ein Bürge die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert zusätzlich zu der Kaution an, ist sie allerdings trotz Kaution gültig (BGH, Urteil v. 07.06.1990, IX ZR 16/90).
       

Ausfallbürgschaft oder selbstschuldnerische Bürgschaft


Grundsätzlich wird zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft unterschieden.

Im Falle einer Ausfallbürgschaft muss der Vermieter seine finanzielle Forderung zuerst gegenüber dem Mieter geltend machen. Der Bürge kann erst hinzugezogen werden, wenn bei dem Mieter das Geld auch über eine Zwangsvollstreckung nicht einzuholen ist. Die Ausfallbürgschaft kann sowohl von Privatpersonen als auch von Versicherungen übernommen werden und wird immer öfter bei vielen Vermietern als Alternative zur Mietkaution gewählt.

Selbstschuldnerische Bürgschaft wird meist von Eltern oder Verwandten verlangt. Sie greift auch bei Rechtsstreitigkeiten bei einer Zwangsvollstreckung. Bei dieser Form der Mietbürgschaft kann der Vermieter sich bei Zahlungsproblemen des Mieters unmittelbar an den Bürgen wenden und ihn sofort zur Zahlung ohne vorherige Maßnahmen, z.B. die Vollstreckung gegen den Mieter, auffordern. So ist der Bürge in der Haftung, unabhängig davon, ob der Mieter zahlungsfähig ist oder nicht. Einen Haftungsunterschied zwischen dem Hauptschuldner und dem Bürgen gibt es bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft nicht. Somit stellt diese Verpflichtung für den Bürgen ein hohes Risiko dar.

Risiken für Vermieter


Für den Wohnungseigentümer kann einen Bürgschaftsvertrag mit finanziellen Konsequenzen verbunden werden. Wurde eine Ausfallbürgschaft vereinbart,  muss sich der Vermieter mit seinen finanziellen Forderungen zunächst an den Mieter wenden. Dass der Mieter nicht zahlungsfähig ist, reicht allerdings nicht aus, um den Bürgen zur Kasse zu bitten. Hierfür muss der Wohnungseigentümer zuerst rechtliche Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung von Geldforderungen einleiten. Erst wenn die Vollstreckung keinen Erfolg hat, kann der Bürge hinzugezogen werden.

Wird der Bürgschaftsvertrag als selbstschuldnerische Bürgschaft geschlossen, kann sich der Vermieter den Rechtsweg über den Mieter sparen und den Bürgen sofort in Anspruch nehmen. Jedoch auch hier kann ein potentielles finanzielles Risiko entstehen, wenn der Bürge nicht mehr zahlungsfähig ist. Zwar kann der Vermieter dann vor Gericht ziehen, das Geld, auf das er Anspruch erhebt, erhält er damit aber noch lange nicht.


Autor(en): Anna Werner
letzte Änderung A.W. am 10.09.2019
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Wolfgang Zwanzger

Weitere Fachbeiträge zum Thema

Premium-Stellenanzeigen


Eigenen Fachbeitrag veröffentlichen? 

Sie sind Autor einer Fachpublikation oder Entwickler einer Excel-Vorlage? Gern können Sie sich an der Gestaltung der Inhalte unserer Fachportale beteiligen! Wir bieten die Möglichkeit Ihre Fachpublikation (Fachbeitrag, eBook, Diplomarbeit, Checkliste, Studie, Berichtsvorlage ...) bzw. Excel-Vorlage auf unseren Fachportalen zu veröffentlichen bzw. ggf. auch zu vermarkten. Mehr Infos >>

Kommentar zum Fachbeitrag abgeben

23.11.2018 09:13:22 - anette dols

Bei meinem mietvertrag ist d.vereinbarung von mietsicherheit von monatl. €50.- zur miete zu zahlen. Nun habe ich nach 6 monaten eine mietbuergschaft. Diese bekommt der vermieter, ich stelle die 50.-zahlung ein und behalte die geleisteten raten mit naechster mietzahlung ein. Also miete minus 350.-geleistete mietsicherheitszahlung. Kuendige es schriftl. An. Kann vermieter stress machen? Ich hoffe, eine frage passt hier rein..
[ Zitieren | Name ]

27.11.2018 09:35:21 - Gast

Hallo,

ohne Kenntnis des Mietvertrages und der Vereinbarung zur Mietbürgschaft lässt sich dazu nicht viel sagen. Das musst du mit dem Vermieter klären. Idealerweise in Schriftform, so dass sich im Ernstfall alles vor Gericht belegen lässt.
[ Zitieren | Name ]

Nur registrierte Benutzer können Kommentare posten!

Anzeige

Newsletter  

Neben aktuellen News aus dem Bereich Hausverwaltung und Immobilienmanagement und neu eingegangene Fachartikel, informieren wir Sie über interessante Literaturtipps, Tagungen, aktuelle Stellenangebote und stellen Ihnen einzelne Software- Produkte im Detail vor.
zur Newsletter-Anmeldung >>
Anzeige

Eine neue Stelle?

Mit dem Studium fertig, Umzug in eine andere Region, Aufstiegschancen nutzen oder einfach nur ein Tapetenwechsel? Dann finden Sie hier viele offene Stellen im Immobilien- und Haus-Verwaltungsbereich. Zu den Stellenanzeigen >>

Zukunft_Aussicht_Menschen_Fernglas_pm_prometeus_315.jpg

Sie suchen einen Buchhalter oder Hausverwalter? Mit einer Stellenanzeige auf Vermieter1x1.de erreichen Sie viele Fachkräfte. weitere Informationen >>

Fachbegriffe von A bis Z

A-C   D-F   G-I   J-L   M-R   S-U   V-Z 

Weitere Fachbeiträge zum Thema Hausverwaltung, Betriebskosten, Mietrecht, Rechnungswesen und Steuern im Bereich Immobilienmanagement finden Sie unter Fachbeiträge >>

Sie haben eine Frage?

Ratlos_Verwirrt_pm_RainerPlendl_400x275.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum auf Vermieter1x1.de und und diskutieren ihre Fragen zur Immobilien-Verwaltung oder einer angestrebten Weiterbildung.
Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System

Community

Community_Home.jpg

Nutzen Sie kostenfrei das Forum für Vermieter und und diskutieren ihre Fragen im Bereich Vermietung bzw. Hausverwaltung.

Sie möchten sich weiterbilden?

mann-treppe-up-karriere_pm_pressmaster_B10716345_400x300.jpg

In unserer Seminar-Rubrik haben wir einige aktuelle Seminar- und Kurs-Angebote für Buchhalter und Immobilienkaufleute, u.a. auch Kurse zum Immobilien-Fachwirt (IHK) zusammengestellt.
Anzeige

Neu - Controlling-Journal!

Controlling Journal-2022_190px.jpg
Kurzweiliger Mix aus Fachinformationen, Karriere- und Arbeitsmarkt-News, Büroalltag und Softwarevorstellungen.

Probieren Sie jetzt das Print-Magazin Controlling-Journal >>

Talentpool - Jobwechsel einfach!

HR-Bewerbung-Digital_pm_yupiramos_B123251108_400x300.jpg

Tragen Sie sich kostenfrei im Talentpool auf Vermieter1x1.de ein und erhalten Jobangebote und Unterstützung beim Jobwechsel durch qualifizierte Personalagenturen.
Anzeige

Neueste Stellenangebote

Sie möchten über neu eingehende Stellenangebote automatisch informiert werden? Dann können Sie unseren kostenfreien Jobletter abonnieren. Mit diesem erhalten Sie alle 14 Tage die aktuellsten Stellenanzeigen und weitere Arbeitsmarkt-News. Jobletter jetzt abonnieren >>
Anzeige

Kennzahlen-Guide

Kennzahlen-Guide-klein.pngÜber 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 

Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr Informationen >>
 

Dashboards mit Excel

dashboards_cover.jpgWie erstelle ich ein Tacho- oder Ampel-Diagramm? Wie kann ich Abweichungen in Tabellen ansprechend visualisieren? Das wird Ihnen hier anschaulich erklärt.

Taschenbuch in Farbe für 34,90 EUR
oder E-Book für 24,90 EUR 
mehr Informationen >>

  

Reporting 1x1

reporting1x1-klein.jpgViel ist zum Berichtswesen oder Reporting schon geschrieben worden. Dennoch zeigen Umfragen, dass rund 50 Prozent der Empfänger von Berichten mit dem Reporting nicht zufrieden sind. Jörgen Erichsen erklärt in diesem Buch die Bedeutung und die Handhabung des Berichtswesens speziell für kleinere Betriebe. Mit zahlreichen Beschreibungen, Beispielen und Checklisten.

Taschenbuch in Farbe für 24,90 EUR
oder E-Book für 15,90 EUR 
mehr Informationen >>

Anzeige

Buch-Tipp


kennzahlen.png Kennzahlen-Guide für Controller- Über 200 Kennzahlen aus Finanzen, Personal, Logistik, Produktion, Einkauf, Vertrieb, eCommerce und IT.
Jede Kennzahl wird in diesem Buch ausführlich erläutert. Neben der Formel wird eine Beispielrechnung aufgeführt. Für viele branchenneutrale Kennzahlen stehen Zielwerte bzw. Orientierungshilfen für eine Bewertung zur Verfügung. Für die genannten Bereiche hat die Redaktion von Controlling-Portal.de jeweils spezialisierte Experten als Autoren gewonnen, die auf dem jeweiligen Gebiet über umfangreiche Praxiserfahrung verfügen. 
Preis: ab 12,90 Euro Brutto mehr >>

Anzeige
Excel-Vorlage: RS Controlling System
Anzeige
Tipp-Anzeige ab 100,- EUR buchen. Weitere Infos hier >>
Anzeige

Stellenmarkt

Future Leader Programm Global Business Services (m/w/d)
MediaMarktSaturn Global Business Services ist der zentrale Dienstleister aller nationalen und internationalen Gesellschaften der MediaMarktSaturn Retail Group für Services in den Bereichen Finanzen und Personal. Wir stehen für die Digitalisierung und Automatisierung unserer Geschäftsprozesse und ... Mehr Infos >>

Bilanz- und Debitorenbuchhalter (w/m/d) in Vollzeit
Die ZVB Ziegelvertrieb Bayern GmbH (ZVB) mit Sitz in München-West ist ein gemeinsames Dienstleistungsunternehmen der führenden familiengeführten Ziegelwerke in Süddeutschland. Dabei leisten wir die Fakturierung sowie das Inkasso aller Lieferungen und fungieren somit seit Jahrzehnten als v... Mehr Infos >>

Finanzbuchhalter (m/w/d) HGB, Berlin (in Voll- oder Teilzeit)
Die Berlin Hyp ist als Pfandbriefbank Spezialist für großvolumige Immobilienfinanzierungen und ein zuverlässiger Partner für Investoren und Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Seit dem 01.07.2022 sind wir eine 100%ige Tochter der LBBW. Für die deutschen Sparkassen halten wir ein umfangreiches... Mehr Infos >>

Weitere Stellenanzeigen im Stellenmarkt >>
Anzeige

Nebenkostenabrechnung einer Eigentumswohnung

Bild 1-Tool Muster-BK.png
Mit diesem  Excel-Tool können könne Sie in der vorgefertigten Tabelle alle Eigenschaften des vermieteten Objekts eintragen. Die Tabelle beinhaltet Rahmenfelder der Umlegbaren Betriebskosten, Nebenkostenanpassung, Steuerelemente und eine Briefvorlage für den Mieter.
Preis: 19,- EUR  mehr Informationen>>
Anzeige

Software-Tipp

BI_Forderungscockpit_controllingportal.jpg Diamant/3 bietet Ihnen ein Rechnungswesen mit integriertem Controlling für Bilanz- / Finanz- und Kosten- / Erfolgs- Controlling sowie Forderungsmanagement und Personalcontrolling. Erweiterbar bis hin zum unternehmensweiten Controlling.

Mehr Informationen >>
Anzeige
Nützliche Excel-Tools
digital_laptop_business_illustration_pm_elenabs_B110819976_290px.jpg
Personalkostenplanung mit Kurzarbeit
Das Excel-Tool „Personalkostenplanung“ ermöglicht eine branchenunabhängige Personalkostenplanung auf monatlicher Basis für bis zu 50 Mitarbeiter für maximal 3 Jahre. Die maximale Anzahl der Mitarbeiter sowie der Planungshorizont lassen sich einfach erweitern. mehr Infos >>

Arbeitszeiterfassung und Tätigkeitsnachweis

Arbeitszeiten erfassen und Tätigkeitsnachweise erstellen Professionelle, branchenübergreifende Excel-Vorlage für die Erfassung von Arbeitszeiten bzw. die Erstellung von Tätigkeitsnachweisen. Die Vorlage eignet sich besonders für kleine und mittlere Unternehmen (KMU), aber auch für Freiberufler, Freelancer und Privatpersonen. mehr Infos >>

Excel-Rechnungsgenerator

Der „Rechnungsgenerator“ ist ein professionelles Excel-Tool zur einfachen, automatisierten Erstellung von Angeboten, Rechnungen und Lieferscheinen. Damit lassen sich rechtskonforme Rechnungen für in- und ausländische Unternehmens- oder Privatkunden... mehr Infos >>

Weitere Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

Renditeberechnung Ferienimmobilie - Vermietung 

Rendite - Berechnungsprogramm für Eigentumswohnung.png1.png
Mit diesem hilfreichen Excel-Tool können Sie schnell und einfach die Rentabilität einer gewerblichen Vermietung Ihrer Ferienimmobilie berechnen und Investitionsentscheidungen treffen. Zusätzlich wird automatisch ein Restschuldplan erstellt. Mehr Informationen >>

Investitionsberechnung für Immobilien

Sie möchten Erkenntnisse gewinnen, ob eine Immobilie eine Investition wert ist? Dieses Excel-Tool beinhaltet Berechnungen zu den Kennzahlen der Rendite einer Immobilie, Kredit-Annuität und der Einkommenssteuer. Mehr Informationen >>

Residualwertberechnung für Immobilien-Anlage

Residualbewertung.png
Mit dem Excel-Tool der Residualwertberechnung können Sie den Preis eines Grundstücks als Restwert in einem Abzugsverfahren berechnen. Aus der Preisobergrenze wird ermittelt, inwiefern sich eine Investition noch rentiert. Mehr Informationen >>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

TOP ANGEBOTE

Button__subThema.PNG
RS Plan - Unternehmensplanung leicht gemacht:


Erstellen Sie mit RS-Plan ganz einfach Ihre gesamte Unternehmensplanung!
Button__subThema.PNG
RS-Controlling-System f. EÜR:


Planen, analysieren und steuern Sie Ihr Unternehmen mit RS-Controlling-System f. EUR!
Button__subThema.PNG
RS-Investitionsrechner:



Ermitteln Sie ganz einfach den Kapitalwert Ihres Investitionsvorhabens!
Anzeige

Excel TOP-SellerRS Liquiditätsplanung L

PantherMedia_pannawat_B100513902_400x300.jpg
Die RS Liquiditätsplanung L ist ein in Excel erstelltes Werkzeug für die Liquiditätsplanung von Kleinunternehmen sowie Freiberuflern. Die Planung erfolgt auf Basis von veränderbaren Einnahmen- und Ausgabepositionen. Detailplanungen können auf extra Tabellenblättern für z.B. einzelne Projekte oder Produkte vorgenommen werden. 
Mehr Informationen >>

Rollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis

Dieses Excel-Tool bietet Ihnen die Grundlage für ein Frühwarnsystem. Der erstellte Liquiditätsplan warnt Sie vor bevorstehenden Zahlungsengpässen, so dass Sie frühzeitig individuelle Maßnahmen zur Liquiditätssicherung einleiten können. Gerade in Krisensituationen ist eine kurzfristige Aktualisierung und damit schnelle Handlungsfähigkeit überlebenswichtig. Mehr Informationen >>

Strategie-Toolbox mit verschiedenen Excel-Vorlagen

Die Strategie-Toolbox enthält 10 nützliche Excel Vorlagen, die sich erfolgreich in der Strategie bewährt haben. Alle Tools sind sofort einsatzbereit und sind ohne Blattschutz. Damit können die Vorlagen individuell angepasst werden.
Ideal für Mitarbeiter aus dem strategischen ManagementMehr Informationen>>

Weitere über 400 Excel-Vorlagen finden Sie hier >>
Anzeige

Software-Tipp

Liquiditätsplanung_Fimovi.jpgRollierende Liquiditätsplanung auf Wochenbasis. Mit der Excel-Vorlage „Liquiditätstool“ erstellen Sie schnell und einfach ein Bild ihrer operativen Liquiditätslage für die nächsten (bis zu 52) Wochen.. Preis 47,60 EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

RS Controlling-System

RS-Controlling-System.jpg Das RS- Controlling-System bietet Planung, Ist- Auswertung und Forecasting in einem Excel-System. Monatliche und mehrjährige Planung. Ganz einfach Ist-Zahlen mit Hilfe von Plan/Ist-Vergleichen, Kennzahlen und Kapitalfluss- rechnung analysieren.  Alle Funktionen im Überblick >>
Anzeige

Excel Tool

Anlagenverwaltung in Excel: Das Inventar ist nach Bilanzpositionen untergliedert, Abschreibungen und Rest- Buchwerte ihrer Anlagegüter werden automatisch berechnet. Eine AfA- Tabelle, mit der Sie die Nutzungsdauer ihrer Anlagegüter ermitteln können, ist integriert. mehr Informationen >>
Anzeige

RS-Plan

RS-Plan.jpgRS-Plan - Unternehmens- planung leicht gemacht:
Erstellen Sie mit RS-Plan Ihre Unternehmensplanung professionell. Automatische Plan-GuV, Plan-Bilanz, Plan- Kapitalflussrechnung und Kenn- zahlen. Preis: 119,- EUR mehr Informationen >>
Anzeige

Software-Tipp

Baukostenrechner-150px.jpgDer Excel-Baukostenrechner unterstützt Sie in der Kalkulation der Kosten Ihres Hausbaus mit einer detaillierte Kosten- und Erlösplanung. Zusätzlich bietet Ihnen dieses Excel-Tool einen Plan / IST-Vergleich sowie verschiedene andere Auswertungen.. Preis 30,- EUR Mehr Infos und Download >>
Anzeige

Excel-Vorlagen-Paket für Hausverwalter

4. Residualwertberechnung.jpg
Dieses Excel-Vorlagen-Paket enthält folgende Tools:
  • Nebenkostenabrechnung für Eigentumswohnung
  • Rendite – Berechnungsprogramm
  • Residualwertberechnung für eine Immobilie
  • Steuerberechnung für Immobilienanlage 
Zum Shop >>