Untervermietung einer Wohnung: worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Steigende Mieten, ein Studium im Ausland, die Fortbildung in einer anderen Stadt oder aber die Wohnung nach dem Auszug des Partners bzw. Kinder zu groß und zu teuer wird – Gründe zur Untermiete sind genügend vorhanden. Doch darf man die gemietete Wohnung einfach so untervermieten? Muss Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen? Darf der Vermieter die Untervermietung der Wohnung verbieten? Was ist bei Untervermietung zu beachten? Vermieter1x1.de beantwortet die wichtigsten Fragen.

Grundsätzlich steht jedem Mieter in seiner Abwesenheit die Möglichkeit zu, sowohl seine gesamte Wohnung als auch nur ein Teil dieser zu untervermieten, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist. Allerdings darf ein Untermietvertrag nicht ohne weiteres abgeschlossen werden. Wer seine Wohnung untervermieten möchte, muss einige rechtliche Gegebenheiten beachten.

Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung

Grundsätzlich bedarf es für die geplante Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Die Erlaubniserteilung wird in der Regel schriftlich beantragt. Laut Gesetz muss der Hauptmieter vor Untervermietung die Erlaubnis hierzu beim Vermieter einholen und ihm auch die personenbezogenen Daten des potenziellen Untermieters mitteilen (§ 540 BGB). Sonst drohen Mietern schwerwiegende Konsequenzen– im schlimmsten Fall hohe Bußgelder und sogar eine fristlose Kündigung.
Darf der Vermieter die Untervermietung der Wohnung verbieten?

Wird nur ein Teil einer Wohnung untervermietet, zum Beispiel ein Zimmer zwecks WG-Gründung, darf der Vermieter nach § 553 BGB grundsätzlich die Erlaubnis nicht verweigern, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entsteht. Verweigert der Vermieter seinem Mieter teilweise Untervermietung der Wohnung, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen (BGH, Urteil v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13). Erhält der Mietvertrag eine Klausel, die die Untermiete generell verbietet, ist diese ungültig. 

Überlässt der Mieter seine Wohnung vollständig einem Dritten, hat der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gegen den Vermieter (BGH, Urteil v, 23.11.2005, VIII ZR 4/05). Bei versagter Erlaubnis steht dem Mieter nur ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu (§ 540 BGB).

Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung

Das berechtigte Interesse braucht kein dringendes Interesse zu sein. Wichtig ist hierbei, dass dieses Interesse erst nach dem Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist. Als berechtigte Interessen kommen persönliche bzw. wirtschaftliche Gründe in Betracht.  Die wichtigsten seien im Folgenden genannt:
  • Ein berechtigtes Interesse wird anerkannt, wenn der Mieter seinen Lebensgefährten bei sich einziehen lassen möchte. 
  • Hat sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen durch Auszug oder Tod verringert, sodass der verbliebene Mieter sich die komplette Wohnung alleine überhaupt nicht mehr leisten kann, gilt das auch als berechtigtes Interesse.
  • Der Hauptmieter ist häufig berufsbedingt ortsabwesend und möchte durch die Untervermietung die Wohnungskosten senken und das Einbruchrisiko verringern. 
  • Ferner gilt als berechtigtes Interesse, wenn der Mieter sich krankheitsbedingt nicht alleine in der Wohnung aufhalten kann.
  • Möchte der Hauptmieter nicht länger alleine in der Wohnung leben, darf auch hier der Vermieter seine Einwilligung zur Untervermietung nicht verweigern.

Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, gibt es Fälle, wenn der Vermieter die Untermiete untersagen kann. Dies ist der Fall z. B., falls der Mieter seine Wohnung als Ferienwohnung an Touristen weitervermieten will (BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13). Weiterhin darf der Vermieter bei einer Überbelegung der Wohnung das Einverständnis verweigern (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Überbelegung ist dann gegeben, wenn zum Beispiel zwei Mitbewohner zusammen in die Einzimmerwohnung einziehen. Hat der Vermieter mit dem Untermieter bereits schlechte Erfahrungen als Mieter gemacht, hat er ebenfalls ein Vetorecht. Übrigens kann eine Untervermietung untersagt werden falls konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der potentielle Untermieter die Mietsache beschädigen oder den Hausfrieden nachhaltig stören könnte (§ 553 Abs. 1 BGB). 
         
Ausnahmen, bei denen keine Erlaubnis notwendig ist

Eine Untermiete ist nicht erlaubnispflichtig, wenn der Mieter den nahen Verwandten zum Zwecke einer gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufnimmt, sofern keine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Dazu zählen Ehegatten, Kinder, Adoptivkinder, unter Umständen auch die Eltern (BayObLG, Beschluss v. 06.10.1997, RE-Miet 2/96). Hierbei geht es aber nicht um Untervermietung, sondern um einen unselbstständigen Gebrauch, da die Einzug von Familienangehörigen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Allerdings können die Familienmitglieder auch als Untermieter aufgenommen werden, jedoch muss der Vermieter vorher um Erlaubnis gefragt werden.

Vor der Aufnahme von Geschwistern und sonstigen Verwandten muss allerdings immer eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. Die Pflegepersonen und Hausangestellte dürfen ebenfalls ohne Erlaubnis aufgenommen werden. Besucher, die kürzer als 8 Wochen bleiben, kann der Mieter ebenfalls aufnehmen, ohne den Vermieter darüber informieren zu müssen.

Rechtsfolgen unerlaubter Untervermietung

Eine Untervermietung ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar. Überlässt der Mieter die Mietsache "unbefugt einem Dritten“, hat der Vermieter zunächst das Recht, den Mieter dementsprechend abzumahnen und ihn aufzufordern, die Untervermietung zu beenden. Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, kann der Vermieter den Mieter wegen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache auf Unterlassung verklagen (§ 541 BGB) und schließlich das Mietverhältnis auch fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 

letzte Änderung A.W. am 24.08.2018
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Johanna Link

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