Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses

Ulf Matzen
Bei besonders schweren Vertragsverletzungen können Vermieter einem Mieter außerordentlich und fristlos kündigen. Der Gesetzgeber möchte die außerordentliche Kündigung als letztes Mittel verstanden wissen, wenn nichts anderes mehr hilft. § 543 BGB zählt drei konkrete Fälle auf, in denen eine fristlose Kündigung zulässig ist. Diese sind:
  • Die Mietwohnung wird durch Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt des Mieters erheblich gefährdet.
  • Die Mietwohnung wird unbefugt einem Dritten überlassen.
  • Es existieren Mietrückstände in genau definierter Höhe.

Im Folgenden werden die drei Punkte im Einzelnen behandelt.

Vernachlässigung der Mietwohnung

Eine Nebenpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag besteht darin, sorgsam mit der Mietwohnung umzugehen. Dies muss nicht extra im Vertrag stehen. Ordnung liegt im Auge des Betrachters. Bei Unordnung droht nicht immer gleich Gefahr für die Substanz der Mietwohnung. Letztendlich ist es allein Sache des Mieters, wie er seine Wohnung gestaltet und was dort herumliegt. Es gibt aber natürlich auch Grenzen.

Das Landgericht Fürth befasste sich mit dem Fall eines Mieters, dessen gesamte Wohnung stark verschmutzt war. Das Bad konnte nicht mehr benutzt werden, ein Zimmer war derart voll von Gerümpel, dass es nicht mehr betreten werden konnte. Der Mieter heizte nur noch die Küche mit Hilfe eines Elektroheizers, andere Räume blieben kalt und feucht. Der Vermieter kündigte dem Mieter außerordentlich. Die Vermieter hatten den Mieter mehrfach erfolglos abgemahnt. Nach einem Ortstermin in der Wohnung bestätigte das Gericht die Kündigung [1].

Es muss aber tatsächlich eine Gefährdung der Mietwohnung vorliegen. Im obigen Fall war die unzureichende Beheizung ein wichtiger Punkt (Gefahr von Frostschäden, Rohrbruch, Schimmel). Bei den sogenannten "Messiewohnungen" kommt es immer darauf an, was genau darin gehortet wird. Stapel trockener alter Zeitungen etwa gefährden den Gerichten zufolge die Mietsache nicht. Anders sieht die Sache aus, wenn Gestank aus der Wohnung kommt, sich dort Hausmüll und Lebensmittelreste stapeln und womöglich Ungeziefer auftritt.


Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Will Ihr Mieter seine Wohnung oder ein Zimmer darin untervermieten, benötigt er immer Ihre Erlaubnis. In manchen Fällen kann er einen Anspruch darauf haben, dass Sie diese erteilen (§ 553 BGB). Trotzdem muss er fragen. Vermietet er die Wohnung oder einzelne Zimmer ohne Ihre Zustimmung an Fremde, handelt es sich um eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Natürlich ist dies nicht der Fall, wenn sich die Dritten nur vorübergehend in der Wohnung aufhalten. Grundsätzlich gelten alle Aufenthalte bis zu sechs Wochen noch als Besuch. Nach Ablauf dieser Zeit dürfen Sie zumindest nachfragen, ob eine bezahlte Untervermietung vorliegt. Viel mehr Rechte haben Sie jedoch nicht, sodass es oft Beweisprobleme gibt. Näheres ist im Beitrag "Besuch in der Mietwohnung: was ist erlaubt?" ausgeführt. Grundsätzlich gilt als Untermieter, wer Miete zahlt und seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.

Verwandte sind ein Sonderfall. Zwar muss der Mieter Sie grundsätzlich auch informieren, wenn er nahe Angehörige bei sich einziehen lässt. Dabei geht es aber mehr darum, dass Sie ggf. eine nach Personenzahl abgerechnete Betriebskostenposition korrekt umlegen können. Untersagen können Sie dem Mieter die Aufnahme naher Verwandter nämlich nicht. Ausnahme: Die Wohnung wird dadurch überbelegt.

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte stellt auch die Vermietung an Feriengäste dar. Hier reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter nur generell eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Denn: Feriengäste beanspruchen die Wohnung deutlich mehr als Dauer-Untermieter und gehen nicht so pfleglich damit um. Obendrein besteht zumindest in der Großstadt die Gefahr ausufernder Partys.

Mietrückstände

Nach § 543 BGB darf der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen, wenn...
  • der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

"Nicht unerheblich" bedeutet hier: mehr als eine Monatsmiete. Eine vorherige Abmahnung ist bei den genannten Mietrückständen nicht zwingend notwendig. Allerdings verbessert sie im Streitfall – also bei einer Räumungsklage – die Chancen vor Gericht und ist zu empfehlen.

Ihr Mieter kann die Kündigung unwirksam machen, indem er den ausstehenden Betrag doch noch bezahlt oder mit berechtigten Gegenforderungen aufrechnet. Bei diesen wird es oft um das Thema "Mietminderung wegen Mängeln" gehen. Eine Zahlung seiner Schulden hebt die Kündigung auf, wenn sie bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Räumungsklage erfolgt. Eine Aufrechnung muss unmittelbar nach Zugang der Kündigung erklärt werden.

Diese Regelung ist der Grund dafür, dass Vermieter bei Zahlungsrückständen oft außerordentlich / fristlos und hilfsweise ordentlich / mit gesetzlicher Frist kündigen. Bei einer ordentlichen Kündigung ist der Mieter nämlich nicht dazu berechtigt, durch eine Zahlung in letzter Minute die Kündigung ungeschehen zu machen. Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen im Grundsatz für zulässig erklärt [2].

Übrigens ist auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückständen möglich. Der Bundesgerichtshof hat diese zugelassen, wenn der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete um mehr als einen Monat in Verzug ist [3]. Dabei ist dann die gesetzliche, mindestens dreimonatige Kündigungsfrist zu beachten.

Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn Ihr Mieter wiederholt unpünktlich zahlt und Sie ihn deshalb schon mehrfach erfolglos abgemahnt haben. Der Bundesgerichtshof entschied so in einem Fall, in dem der Mieter siebenmal unpünktlich gezahlt hatte [4]. Allerdings sind sich die Gerichte nicht einig bei der Frage, wie viele unpünktliche Zahlungen für eine fristlose Kündigung ausreichen. Manche lassen vier ausreichen, andere fordern sechs, wobei die Verspätung schon maßgeblich sein sollte (mindestens eine Woche). Hier werden vor Gericht aber auch noch weitere Faktoren berücksichtigt, etwa ein langes unproblematisches Mietverhältnis oder ein Vorwissen des Vermieters um die Geldprobleme des Mieters. Anwaltliche Beratung ist hier empfehlenswert.

Wann ist eine Mietzahlung "pünktlich"?

Dies ist für viele Mieter und Vermieter eine überraschende Frage. Mancher ist der Meinung, dass die Miete doch laut Gesetz am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters sein muss. Nur stimmt das nicht so ganz. Zunächst muss man wissen, dass – jedenfalls in diesem Zusammenhang – Samstage nicht als Werktage zählen. Der Grund: Banken arbeiten samstags nicht.

Hinsichtlich der drei Werktage findet sich die entscheidende Regelung in § 556b Abs. 1 BGB. Dort heißt es, dass die Miete "bis zum dritten Werktag" des Monats "zu entrichten" ist. Aus Sicht der Gerichte bedeutet dies, dass der Mieter die Überweisung bis zu diesem Zeitpunkt von einem entsprechend gedeckten Konto abgeschickt haben muss. Sie muss jedoch nicht bis zu diesem Zeitpunkt auf dem Konto des Vermieters sein. Anderslautende Vertragsklauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam [5].

Geldinstitute dürfen sich heute für eine Überweisung übrigens nicht mehr beliebig viel Zeit nehmen. Auch hier gibt es Regeln. Diese lauten:
  • ein Tag für Überweisungen innerhalb des europäischen Wirtschaftsraumes
  • zwei Tage für beleghafte Überweisungen (die auf einem Überweisungsträger aus Papier eingehen)

Natürlich werden Samstage auch hier nicht mitgezählt.

Fristlose Kündigung wegen Beleidigungen und Straftaten

Ein unschönes Thema, aber auch zu erwähnen: Auch Straftaten und Beleidigungen durch den Mieter können ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Näheres dazu ist im Beitrag „Wenn Mieter Straftaten begehen: Folgen für das Mietverhältnis“ ausgeführt.

 

Fußnoten:
[1] LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23.02.2017, Az. 7 S 7084/16
[2] BGH, Urteil vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17
[3] BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12
[4] BGH, Urteil vom 01.06.2011, Az. VIII ZR 91/10
[5] BGH, Urteil vom 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15



letzte Änderung U.M. am 23.03.2023
Autor(en):  Ulf Matzen


Autor:in
Herr Ulf Matzen
Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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