Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Bei Fehlern in einer Nebenkostenabrechnung muss man unterscheiden zwischen formellen Fehlern (z. B. Fehlen notwendiger Bestandteile, verspätete Abrechnung, nicht erläuterter Umlageschlüssel, falscher Abrechnungszeitraum, nicht nachvollziehbarer Rechenweg) und materiellen, also inhaltlichen Fehlern. Letztere sind zum Beispiel Rechenfehler, falsch angewendete Umlageschlüssel, falsche Wohnfläche, Abrechnung nicht umlagefähiger Kostenpositionen. Offensichtliche Zahlendreher oder Rechtschreibfehler zählen nicht. Beide Fehlerarten ziehen unterschiedliche Folgen nach sich.

Folgen einer formell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung

Eine formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung wird rechtlich behandelt, als existiere sie nicht. Folge: Der Mieter muss die Nachzahlung nicht begleichen. Dies muss er erst tun, wenn er eine formell korrekte Abrechnung erhält. Für eine Korrektur bekommen Sie nicht zusätzlich Zeit, diese muss innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist erfolgen. Kommt sie zu spät, muss die Nachzahlung nicht mehr bezahlt werden. Außerdem kann der Mieter die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen vorläufig einbehalten, bis er eine korrekte Abrechnung bekommt (Zurückbehaltungsrecht).

Eine weitere Folge ist, dass die zwölfmonatige Einwendungsfrist für den Mieter nicht zu laufen beginnt [1]. Der Mieter ist hier also nicht verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch einzulegen, damit er nichts bezahlen muss. Der Mieter hat außerdem Anspruch auf Anfertigung einer korrigierten, formell korrekten Abrechnung. Ist die Abrechnung materiell fehlerhaft, hat der Mieter grundsätzlich trotzdem die Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen zu leisten (§ 286 Abs. 3 BGB), selbst wenn er Widerspruch eingelegt hat. Denn: Formell ist die Abrechnung gültig.

Folgen einer inhaltlich fehlerhaften Nebenkostenabrechnung

Der Mieter kann gegen eine materiell (inhaltlich) fehlerhafte Abrechnung Widerspruch einlegen. Hier hat er die sogenannte "Einwendungsfrist" zu beachten. Diese dauert nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate. Hat er gegen die Abrechnung etwas einzuwenden, muss er dies also innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung tun. Danach kann er keine Einwände mehr vorbringen. Ausnahme: Die Verspätung ist nicht vom Mieter verschuldet.

Ist die Abrechnung tatsächlich materiell (inhaltlich) fehlerhaft, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch auf zu viel gezahlte Nachzahlungsbeträge (§ 812 BGB, ungerechtfertigte Bereicherung). Ignorieren Sie den Widerspruch des Mieters, hat dieser das Recht, künftige Nebenkostenvorauszahlungen vorläufig zurückzuhalten, bis die Korrektur vorgenommen ist. Allerdings bezieht sich dies nicht auf die gesamte Vorauszahlung, sondern nur auf den Betrag, der von dem Fehler betroffen ist.

Letzte Änderung W.V.R am 10.03.2023

Autor(en): Ulf Matzen