Welche Kleinreparaturenklauseln sind derzeit zulässig?

Ulf Matzen
 

Für Reparaturen an einer Mietwohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Eine Ausnahme sind die sogenannten Kleinreparaturen. Deren Kosten können mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden.

Die Gerichte haben viele Urteile zum Thema Kleinreparaturen-Klausel gesprochen und etliche Klauseln für unwirksam erklärt. Manche Formulierungen oder auch zu hohe Geldbeträge sehen sie als unzulässige Benachteiligung der Mieter an. Wie ist der aktuelle Stand der Rechtsprechung?

Was sind Kleinreparaturen?

Enthält der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturenklausel, muss der Mieter für die Beseitigung kleiner Schäden an der Wohnung und ihren Installationen aufkommen. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel ist, dass
  • es sich wirklich nur um einen Bagatellschaden handelt und
  • das die defekten Teile der Mietsache dem direkten und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. 

Letzteres würde zum Beispiel zutreffen auf Wasserhahn-Ventile, Duschköpfe, Lichtschalter, Rollladengurte, Fenstergriffe oder Steckdosen, jedoch nicht auf ein unter Putz verlegtes Stromkabel, Leitungsrohr oder den Rollladenkasten. 

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2020 entschieden: Die Reparatur einer Steckdose gilt als Kleinreparatur. Nicht aber die der Dichtung am Abflussrohr der Toilette und die Reparatur einer Ablaufpumpe für die Dusche. Beides sind eingebaute Teile, die nicht dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen (Az. 15 C 256/19). 

Außerdem muss die Kleinreparaturenklausel einen Höchstbetrag für die einzelne Kleinreparatur und einen Höchstbetrag pro Jahr nennen. Generell unwirksam sind Mietvertragsklauseln, die Mieter zwingen, sich an jeder Reparatur mit einem kleinen Betrag zu beteiligen, unabhängig von deren Umfang. Nicht möglich ist also die Variante: Der Mieter zahlt die ersten 100 Euro, der Vermieter den Rest. Unwirksam sind auch Klauseln, nach denen Mieter den Handwerker beauftragen müssen. Letzteres ist in jedem Fall Sache des Vermieters. Mieter müssen auch nicht für kleine Reparaturen außerhalb der Wohnung zahlen, etwa bei defekten Lichtschaltern im Treppenhaus.

Wie hoch darf der Betrag pro Kleinreparatur sein?

Lange Zeit galten hier maximal 75 Euro als Faustregel. Die Rechtsprechung gesteht Vermietern jedoch mittlerweile auch höhere Beträge zu. So fand das Amtsgericht Berlin-Schöneberg im Jahr 2017 den Betrag von 120 Euro pro Kleinreparatur noch angemessen. Im konkreten Fall ging es um die Reparatur eines Kaltwasser-Absperrhahns für 50 Euro (Urteil vom 3.8.2017, Az. 106 C 46/17).

Letzte Änderung W.V.R am 04.12.2023

Autor(en): Ulf Matzen
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