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BFH-Urteil: Ermittlung des Bodenwerts im Sachwertverfahren für Zwecke der Schenkungsteuer
Wenn das Finanzamt zur Ermittlung der Schenkungsteuer den Bodenwert eines Grundstücks im Sachwertverfahren ermittelt, dann ist die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend. Denn grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Ersatzneubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden. Deshalb ist für die Bewertung ein aktueller Bebauungsplan für das Grundstück heranzuziehen, selbst wenn die bestehende Bebauung umfangreicher ist. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 17.06.2026 (Az. II R 7/24) entschieden.Im verhandelten Fall sah der aktuelle Bebauungsplan der Stadt von 2012 für ein bestimmtes Grundstück eine Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 0,4 vor. Das Grundstück war 1952 mit einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) von 0,65 bebaut worden und hatte Bestandsschutz. Bei der GFZ werden nur Vollgeschosse berücksichtigt, wohingegen bei der WGFZ auch die Flächen von ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschossen in den Wert eingehen. Bei der Berechnung der Schenkungsteuer passte das Finanzamt den Bodenrichtwert von 1.700 Euro pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss des Landkreises ermittelt hatte, an die auf dem Grundstück tatsächlich verwirklichte höhere Bebauung mit einer WGFZ von 0,65 an. Dadurch ermittelte das Finanzamt einen Bodenrichtwert von 1.929,13 Euro pro Quadratmeter, den es der Berechnung der schenkungsteuer zugrunde legte.
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Der BFH urteilte: "Das Finanzgericht hat zutreffend entschieden, dass der durch den Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert an eine vom Bodenrichtwertgrundstück abweichende rechtlich mögliche Bebauung anzupassen ist. Es hat seiner Anpassung aber zu Unrecht die GFZ anstatt der WGFZ zugrunde gelegt." Dabei sei eine Anpassung anhand von Umrechnungskoeffizienten geboten. In Randnummer 23 des Urteils werden die Richter noch einmal ganz klar: "Für die Anpassung des Bodenrichtwerts ist die rechtlich mögliche Bebauung maßgebend. Die Anpassung an eine höhere tatsächliche Nutzung, die unter Bestandsschutz steht, scheidet im typisierenden Wertermittlungsverfahren aus".
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Erstellt von (Name) S.P. am 28.08.2026
Geändert: 01.09.2026 07:14:14
Autor:
Stefan Parsch
Quelle:
Bundesfinanzhof
Bild:
Bildagentur Smarterpix / stokkete
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