Mietrecht: Wer muss wann und wie das Treppenhaus reinigen?

Mit der Reinigung des Treppenhauses kommen immer wieder die Fragen auf: Wer muss wie oft und wie gründlich das Treppenhaus reinigen? Kann der Mieter vom Vermieter zur Treppenhausreinigung verpflichtet werden? Und was passiert, wenn das Treppenhaus nicht genügend gesäubert wird? Vermieter1x1.de fasst die wichtigsten Informationen zusammen.

Wer muss das Treppenhaus putzen?
 
Grundsätzlich sieht das Mietrecht keine Verpflichtung zur Reinigung des Treppenhauses durch den Mieter vor. Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, ist das die Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Dabei hat der Vermieter die Möglichkeit einen kostenpflichtigen Putzdienst für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zu engagieren oder den Hausmeister damit zu beauftragen. Allerdings wird in manchen Mietverträgen der Mieter verpflichtet, die Treppen selbst zu reinigen. Es ist auch möglich, dass es einen entsprechenden Verweis auf die Hausordnung gibt, in der die Treppenhausreinigung auf den Mieter abgewälzt wird.

Eine solche Vereinbarung muss aber beim Abschluss des Mietvertrages getroffen werden. Der Vermieter kann die Reinigungspflicht für das Treppenhaus nicht erst im Nachhinein einseitig dem Mieter vorschreiben (LG Wuppertal, Urteil v. 13.06.13, 9 S 245/12). Die eigenmächtige Umstellung des Vermieters von Eigen- auf Fremdreinigung kann außerdem dazu führen, dass die Mieter die Reinigung von Fremdfirmen nicht bezahlen müssen (AG Magdeburg, Urteil v. 14.8.02, 12 C 66/02).
Ebenso ist es unwirksam, wenn die Reinigungsarbeiten in einer separaten Hausordnung auf den Mieter übertragen werden, die kein ordnungsgemäßer Bestandteil des Mietvertrages ist. Die Hausordnung muss in den Mietvertrag mit einbezogen werden. Es genügt, wenn im Mietvertrag die allgemeinen Hinweise auf eine Hausordnung vorhanden sind (BGH, Urteil v. 21.01.99, VII ZR 93–97).

In welchem Umfang muss das Treppenhaus gereinigt werden?

Ist im Vertrag ausdrücklich geregelt, dass der Mieter für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich ist, muss der Mieter auch regelmäßig putzen. Wie oft und wie gründlich geputzt werden muss, wird meist von dem Vermieter in der Hausordnung oder einem gesonderten Reinigungsplan festgelegt. In der Regel sorgt jeder Mieter für Sauberkeit auf der eigenen Etage und auf der Treppe, die dorthin führt. Es kann im Vertrag aber auch stehen, dass alle Mieter im wöchentlichen Wechsel für Reinigung des gesamten Treppenhauses – ab der Eingangstür bis zum Dachboden – verantwortlich sind. Ferner kann es ebenfalls sein, dass die Mieter auch in den Kellerräumen zum Besen und Putzlappen greifen müssen.

Wie sauber geputzt werden soll, ist zudem vom sozialen oder wohnlichen Umfeld abhängig. Grobe Verschmutzungen nach Renovierung, Verdreckung wegen Vandalismus wie Graffiti sowie Staub- und Spinnweben an den Deckenkanten fallen jedoch unter die Pflicht des Vermieters. Ein reinigungspflichtiger Mieter braucht diese nicht zu beseitigen.

Mit welchen Putzmitteln zu reinigen ist, darf der Mieter allein entscheiden. Der Vermieter kann dabei kein bestimmtes Putzzeug vorschreiben. Reinigungsmittel und Wischlappen muss der Mieter in der Regel auf eigene Kosten anschaffen - es sei denn der Vermieter stellt diese zur Verfügung. Wichtig ist hier, dass der Mieter innerhalb seiner Reinigungsarbeiten auf die Mietbewohner Rücksicht nimmt und die Putzmittel benutzt, mit denen Gefahr durch eine übermäßige Glätte der Treppe vermieden wird.
 
Wie oft muss geputzt werden?

Wie oft und was zu reinigen ist, bestimmt grundsätzlich der Vermieter. An welchem Wochentag und um wie viel Uhr geputzt werden soll, ist dagegen die Sache des betreffenden Mieters (AG Reichenbach, Urteil v. 12.08.93, C 88/93). Sofern es im Mietvertrag nicht darüber aufgeklärt wird, wie oft das Treppenhaus gereinigt werden muss, soll es in der Regel ausreichen, einmal in der Woche zu säubern (LG Berlin, Urteil v. 8.2.07, 67 S 239/06). Besteht ein erhöhter Reinigungsbedarf beispielsweise durch Handwerksarbeiten, so muss das Treppenhaus zweimal wöchentlich geputzt werden (AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03).

Bei der Witterung oder besonderen Umständen, wie Handwerksarbeiten, kann es eventuell auch öfter erforderlich sein. Bei normalen Umständen zwei oder dreimal in der Woche ein Treppenhaus zu putzen, dürfte aber unangemessen sein (LG Hamburg, Urteil v. 27.06.00, 316 S 15/00; AG Regensburg, Urteil v. 26.02.04, 11 C 3715/03). Lässt der Vermieter Treppenhausreinigung dreimal pro Woche durchführen, müssen die Mieter die hierfür entstehenden Kosten nicht tragen.

Was tun, wenn das Treppenhaus vom Mieter nicht gesäubert wird?
 
Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung nicht nach – schlecht oder gar nicht putzt – so kann der Vermieter ihn abmahnen. Voraussetzung dafür ist, dass durch das Unterlassen der Treppenhausreinigung der Hausfrieden erheblich gestört ist (AG Hamburg-Altona, Urteil v. 26.04.02, 318a C 327/01). Vernachlässigt der Mieter seine Pflichten dann immer noch, so darf der Vermieter eine Reinigungskraft beauftragen oder die Reinigung selbst durchführen und die Kosten dafür dem Mieter in Rechnung stellen (AG Bremen, Urteil v. 15.11.12, 9 C 346/12).

Eine außerordentliche Kündigung nach einer Abmahnung wegen unterlassener Treppenhausreinigung ist dabei eher unwahrscheinlich. Nach Ansicht der Gerichte begründet ein solches Verhalten keine fristlose Kündigung (AG Wiesbaden, Urteil v. 01.07.99, 91 C 2213/99-19; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 26.04.02, 318a C 327/01).

Sollte ein Mieter für einen Zeitraum von mindestens zwei Wochen wegen Urlaubs, Krankheit, berufsbedingter Abwesenheit oder ähnlichen Gründen selbst nicht in der Lage sein, seine Kehrwoche durchzuführen, hat der Mieter sich um Ersatz für die Reinigung rechtzeitig zu bemühen. So kann beispielsweise der Mieter der Turnus mit anderen Mietern tauschen, einen Verwandten fragen, ob er dies übernehmen kann, oder einen externen Dienstleister mit der Reinigung beauftragen.
Ist der Mieter nur kurzfristig nicht in der Lage, das Treppenhaus zu säubern, ist die Suche einer Vertretung zur Verrichtung der Treppenhausreinigung jedoch nicht notwendig (AG Dortmund WuM 1988, 54).

letzte Änderung A.W. am 18.09.2019
Autor(en):  Anna Werner
Bild:  panthermedia.net / Erik_Reis

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