Die Heizkostenabrechnung ist ein Bestandteil der Betriebskostenabrechnung des Vermieters. Grundsätzlich besteht eine Heizkostenabrechnung aus Betriebskosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, die in aller Regel den Löwenanteil der Betriebskosten darstellen. Welche Kosten zählen zu den umlegbaren Heizkosten? Vermieter1x1.de klärt auf!

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten bei einer zentralen Heizanlage ist durch die Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) gesetzlich geregelt. Die Heizkostenverordnung legt in § 7 Abs. 2 fest, welche Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Diese Regelung hat zwingenden Charakter und kann mietvertraglich nicht um zusätzliche Abrechnungsposten erweitert werden. Wenn die Wohnung aber mit einer eigenen Heizung- und Warmwasseranlage ausgestattet ist, dann ist der Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung gebunden.


Gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV kann der Vermieter bei zentraler Heizanlage u. a. folgende Kosten auf die Mieter umlegen:

Brennstoffkosten und die Lieferkosten

Brennstoffkosten und die Lieferkosten sind in begrenztem Umfang umlagefähig. Diese Kostenposition umfasst nur die tatsächlich entstandenen Kosten für verbrauchte Brennstoffe (Öl, Gas, Koks, Kohle) sowie Kosten für die üblichen Zusatzstoffe wie beispielsweise Anfeuerungsmaterial, die innerhalb eines Abrechnungszeitraums entstanden sind. Preisnachlässe, „Sommerpreise“ sowie Mengenrabatte sind zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.

Bei Ölheizung wird der Verbrauch durch Gegenüberstellung des Anfangsbestands und des Endbestands plus Zukäufe und minus Restbestand ermittelt. Bei Strom oder Gas ergeben sich die Kosten aus der Rechnung des Energielieferanten.

Nicht zu den umlagefähigen Brennstoffkosten gehören Finanzierungskosten für den Erwerb des Heizöls (AG Bruchsal WM 88,62), eventuelle Zinsverluste durch die Bevorschussung des Kaufpreises (AG Mümster WM 82, 310), eigene Arbeitsleistung des Vermieters für die Beschaffung der Brennstoffe sowie Trinkgelder für die Ölanlieferung (LG Mannheim WM 78, 209).

Kosten des Betriebsstroms

Diese Kosten umfassen sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage anfallen, zum Beispiel Stromkosten für die Umwälzpumpe, die Ölpumpe, die Regelungsanlage und den Brenner. Darüber hinaus fallen herunter die Kosten für die Beleuchtung des Heizraums sowie Stromkosten, die im Rahmen der Reinigung, Pflege und Überwachung der Anlage verbraucht werden. Der Verbrauch des Betriebsstroms wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler erfasst. Wenn kein Zwischenzähler vorhanden ist, sind die Kosten zu schätzen. Sie liegen üblicherweise zwischen drei und fünf Prozent der Brennstoffkosten (BGH WuM 08, 285).

Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage

Die modernen Heizungsanlagen arbeiten meistens vollautomatisch, sodass hier keine Bedienkosten anfallen. Die halbautomatischen Anlagen müssen dagegen ständig bedient werden. Bei dieser Funktionsweise entsteht aber nur wenig Aufwand, wie etwa für das Einstellen der Zeitprogramme sowie für das Überprüfen und Anpassen der Sollwerteinstellungen von Temperaturen. Derartige Kosten werden üblicherweise durch einen Hausmeister wahrgenommen und sind bereits mit seiner Vergütung abgegolten. Daher können sie nicht den Mietern in Rechnung gestellt werden. Etwas anders gilt, wenn die Heizanlage mit Kohle oder Koks manuell zu bedienen ist. In diesem Fall entstehen enorme Bedienkosten, die voll zu berücksichtigen sind.

Wartungskosten

Dazu gehören die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Sie sind umlagefähig. Die Reparatur- und Instandsetzungskosten, zum Beispiel eine neue Brennerdüse, können aber nicht umgelegt werden.

Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes

Auch die Kosten der Reinigung des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen, einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraumes sowie die Reinigung des Schornsteins sind abrechenbar. Die Umlage der Reinigungskosten der Öltankreinigung, die bis 2009 sehr umstritten war, ist nach Entscheidung des BGH (BGH 09, VIII ZR 221/08) ebenso erlaubt.

Kosten der Verbrauchserfassung

Hierunter werden vor allem die Ausgaben für eine Wärmemessdienstfirma verstanden. Zu diesem Posten gehören insbesondere die Kosten der Anmietung oder Leasing von Wärmemessgeräten, des Überwachens der Messgeräte, des Ablesens der Heizkostenverteiler bzw. Wärmezähler, die Eichkosten für die Geräte und des Erstellens der Heizkostenabrechnung.

Wichtig: Vermieter sollten darauf achten, dass sie die Kosten des Wärmemessdienstes nicht auf den Mieter umlegen dürfen, wenn diese Kosten fast 50% der Heizkosten betragen (LG Berlin 03, 62 S 220703).

letzte Änderung A.W. am 09.03.2023 Autor(en):  Anna Werner Bild:  panthermedia.net / LCalek